10月地产数据出炉，一线城市全面转跌?

11月16日中国国家统计局发布了10月70个大中城市商品房销售数据，大家最为关心的四大一线城市“北上广深”都交出了不尽人意的答卷。

其中北京二手房成交环比表现最差，10月环比下跌了1.1%；上海环比下跌0.8%；广州环比下跌0.8%；深圳环比下跌0.5%。

大家不要忽略的是，我们交出这样答卷的背景是在9月陆续放开“认房不认贷”政策之后取得的；现在看来当时被捧上天的“认房不认贷”也未能发挥出预期中的作用。

以往楼市的金九银十在今年也只能用平平无奇来形容。10月的新房成交额目前估算在8900亿左右，以前在10月可以说是房地产销售最好的月份，突破1.5万亿也不算是难题。

销售额的大幅下滑背后是地产开发商们边际利润的残食，开发商挣不到钱就会影响到拿地的动力。

所以我们看到房地产投资数据从2021年以来持续下滑，目前仍然处于弱势阶段。

给大家举一个比较直观的例子吧，北京亚运村板块的某次新小区，同样户型同样楼层同样朝向，今年与去年价格相差了260万。

也就是说如果在去年买入一直持有至今，净亏损已经超过了20%，而类似现象目前在一线城市还有很多。

记得前几个月在看房子的时候，中介总会告诉你“目前是在去库存阶段，等这批着急卖房子套现的卖家出货了以后，房价就会企稳。”

目前来看，套现的卖家不光没消化完，反而越来越多，造成现在十月数据“惨淡”的结局。

实际上这和我们金融市场中的道理是相通的，金融市场中不会因为持筹者有浮亏就能一直捂住不卖，毕竟老胡的那句“我不卖你怎么割我韭菜”也只是玩笑话，最令人担心的是恐慌情绪的传导造成了无量下跌。

也就是没有买家接盘的情况，成交量逐渐萎缩，卖家只有通过越来越低的挂盘价才有希望撮合成交，这也是为什么我们看到很多优质盘也会下跌的原因。

我们从买家角度出发思考问题，比如在今年大概5月左右，印象很深当时看了一套房龄较老的在北京海淀的房子。卖家当时为了置换选择卖房，虽然卖家嘴上很硬说这个价格就维持一天绝不会降价，但没过两天在APP上就看到了大幅调价的信息。

随后卖家一路降价，最后卖不出去选择自己下架了房源；而在今年3、4月份的小阳春时是另一种景象。

比如北京望京某优质板块，当时1600W的房子业主看到成交量暴涨的火热氛围选择坐地起价，买家也毫不犹豫直接选择加价最后以1620W成交。

而决定成交量的本质其实还在于大家的信心，无论是居民端还是地产商只有恢复信心或许才能扭转目前的局面。

有很多指标是可以对房地产市场做出预测的，比如我们社融数据中的M1。

M1代表的是活期存款，所以M1一定程度上能够说明很多问题，因为M1的增多代表了企业活期存款多，房地产销售会转化成房企账户上的活期存款。

从2008年以来我们可以看出红色线代表的M1与蓝色线代表的商品房价格指数几乎存在同向运动的趋势。

而我们的M1自2023年以来呈现出逐渐递减的状态，目前仍然没有明显好转的迹象，所以现在的楼市就说抄底可能还为时尚早，至少我们还需要看到M1能够企稳才能下结论。

2023年还剩下最后两个月，而11、12月又是房地产公认的淡季，结合1-9月新房销售额估算的话，今年全年新房销售额可能会低于12万亿，届时可能会再创新低。

不过我们也不要低估政策在后面的操作空间，周五晚上厦门已经开始传出取消限购的消息了，外地人不用社保户口可以购买一套住房并且首付比例也将下降到25%，这对厦门来说几乎是前所未有的政策空间。

后续我们也不排除一线城市在政策上也会有更大的操作空间。

随着后面美联储加息周期的结束以及我们财政政策的持续加码发力，全球流动性拐点已经出现，相信后面悲观的情绪会一点点消散。

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