中央三部门发声不惜贷、抽贷、断贷，“棘手”的房地产问题靠政策刺激还能够解决吗？

自我感染VS现实

这两天地产消息面又出了些“重磅”利好，上周五中国人民银行、金融监管总局、中国证监会召开了金融机构座谈会，会议上着重强调了对正常经营的房地产企业要不惜贷、抽贷以及断贷。

虽然会议上用了坚持“两个毫不动摇”的措辞表达了对房地产企业的支持，但无论是从我们已经陆续公布的地产业数据还是从之前已经出台的政策效果看，这次刺激的“重磅”与否都已经不重要了。

在展开分析前，我们需要反思一些问题，为什么我们以前引以为傲的经济增长模式不再像以前一样凑效？

我们以前在潜意识中认为我们是“不败”的，我们在新闻和现实生活中吸收了太多关于别国的经济危机故事，我们看过了欧债危机，经历了俄乌冲突，甚至发生在几十年前的美国大萧条、美国网络泡沫、美国次贷危机都成了我们平时茶余饭后乐此不疲谈论的话题。

我们作为观察者目睹了太多别人的问题，但是我们从来没有想过，如果某一天这些危机发生在了我们身上会怎么办？我们又该如何应对？

因为我们潜意识中总是觉得我们是不会像其他国家一样出现问题的，因为我们不可能输，“输”在我们的文化中更像是一种妥协，但当现实经济数据与我们头脑中投射出的映像偏离的越来越远时，我们才逐渐发现现实问题的棘手。

1966年社会心理学家Melvin Lerner提出了“公平世界假设”，他认为人们为了自我感觉良好，倾向于世界是公平的，当别人身上发生不幸倾向于认为是因为别人的不幸一定是因为他们做错了事情或自身处理不当造成的。

比如我们平时乐此不疲谈论的美国经济，我们的媒体前几年对美国经济即将进入“大萧条”的炒作达到了新的高度，对美元霸权即将坠落更是觉得触手可及，这一切都是因为平时媒体把美国与“恶”形成映像，我们才欣喜的期待着美国的没落。

可是这几年我们看到了什么？美国经济这两年强势反弹，媒体上大肆炒作的美国衰败好像非但没有发生，一切事情的发展不会随着我们的畅想进行，经济现象更多的还需要遵循客观规律。

当然，我们不是在鼓吹美国经济的“强”，我们固然都希望我们有朝一日能够超越美国，这是大家都希望的。

正如我们的房地产行业一样，没有人希望我们的房地产行业出问题，因为我们中国家庭的财富都和房地产高度捆绑在了一起，房地产出问题谁都会损失，没有人能幸免，所以唱“空”是根本不存在的。

但是客观经济规律告诉了我们，以往以制造业为核心的工业发展模式在城镇化进程将要饱和的时候都会出现经济增速放缓的现象，以往别的国家经历的“阵痛”我们一样也会，现实并不会因为我们的主观倾向而改变。

老龄化与人口增速问题一样遵循着客观规律，数据显示我国结婚人数持续减少，去年全年依法办理结婚登记683.5万对，比上年下降10.6％，即便我们在生育政策上给出了极具诚意政策福利，我们依然没有看到数据上的转好。

人口问题负增长也是经济发展中一定会出现的客观问题，不会以我们的意志转移。

1968年，美国学者做了一个著名的“老鼠乌托邦”实验，最开始将8只小白鼠放进不愁吃不愁喝也没有天敌的生存环境，但出人意料的是，小白鼠在物质十分富足的情况下全部消亡了，即便经济发展到物质十分富足的程度也不可避免的发生人口逆向增长的客观规律。

我们平时在谈论房地产问题时，我们总是会将地产行业的不景气归结为经济不好，而经济不好的原因我们又会归结为是因为房地产不景气造成的，如此下去一直在一个类似“A-B-A-B"的无限循环因果黑洞中只窥其因，不得其果。

其实无论是经济还是地产的发展都和“老鼠乌托邦”实验一样遵循着事物发展的客观规律，试图强行在大周期面前干涉，结果只能是杯水车薪。

我们也看到了在地产下行周期面前，即便是之前被视作是一系列“重磅”的政策也会在周期下行的绝对力量面前显得微不足道。

地产周期的本质

我们的地产周期到底是由什么决定的呢？

我们先来引入一个现象，如果我们把这20年来的美国国债收益率（10年）和我们一线城市的新房销售面积做对比的话。

我们会发现红色线代表的美国国债收益率与蓝色线代表的一线城市商品房销售具有高度相关性，虽然时间关系上有先行和滞后的关系，但总体波动方向高度相关。

我们在之前的文章中提到过2年期美债收益率代表的是美联储在美国本土的利率水平，而10年期美债收益率代表的是“美国本土+非美经济体”共同的均衡利率水平。

这里我们插一句，美债的长短债倒挂其实本质也是因为非美经济的流动性（离岸）与美国本土经济的流动性（在岸）发生了错配；

简单说，离岸更缺美元，就会造成10年债收益率相对2年债的飙升（也就是我们9月10月看到的情况）；反之，在岸流动性比离岸更缺乏，就会造成 2年债与10年债的收益率倒挂（也就是我们22年看到的现象）。

为什么我们的房地产销售数据会和美国国债收益率高度绑定呢？如果我们理解了美元的全球体系后，就会明白房地产周期其实本质就是离岸美元周期。

我们平时听到的很多关于房地产的理论都是基于从现象中找现象，所以看到的媒体观点大多数都是一直不断的在我们内部找因果关系，比如我们会看到很多观点说是因为我们的杠杆率过高，居民负债太多。

但其实纵观全球范围，我们的杠杆率还不及全球平均水平的65.8%，发达国家的平均杠杆率水平在75.7%，美国是78.5%，我们去年（2022）的居民杠杆率水平为61.9%，距离全球平均线的65.8%仍有一定距离。

回顾上文中的美债与房价的关系，如果深究这些现象的本质，从美元全球体系的角度分析，就会一点点看到问题的“本源”。

我们现在生活在一个以美元体系为核心的经济体系中，世界上目前只有一种货币叫做美元，其他货币只是不同程度上的换壳产物。

所以全球经济体系可以简化看作是由美国和非美国两部分组成，美联储在其中扮演着全球经济调控者的角色，但是美国对于经济周期的调节完全是基于本土经济水平而定的，这也是为什么美国前财政部长康纳利会说出那句著名的：“我们的美元，你们的麻烦”的原因。

以上模型简要的展示了非美经济体与美国本土经济的联系。全球经济看似割裂，实则是一体的，本土美元与离岸美元（包括“换壳”的主权货币本质都是美元）作为机体中流动的“血液”打通了美国本土与全球的经济联系。

2年期美债是美国本土的利率水平，当美国本土经济强劲时，尽管非美经济体中会存在种种问题，美联储还是会不择手段的“无视”选择持续加息，对非美经济体的崩盘与否置若罔闻。

尤其当非美经济体实际经济情况弱于美国本土时，比如2022-2023年美国与全球的情况。离岸美元流动性的枯竭加上美国本土在岸的利率水平提升共振共同造成了非美经济部门的资产估值走低。

在经济周期的正常波动下，美元的全球体系会放大周期上涨和下跌的波动幅度，美元的全球体系与经济周期的共振让我们体会到了更深刻的“衰退中的萧条”与“过热中的泡沫”现象。

底部刺激or半路刺激

而在全球美元体系下加强的经济周期也会让我们的政策刺激效果减弱甚至无效，就好比如果我们在一颗“巨石”在下坡的时候强行阻止它向下，不光不会扭转巨石下滑的趋势反而可能被巨石伤到自己。

这也是为什么我们在经济下行周期时明明看到了政策出台的频次在增大，但反而无法扭转态势的原因。

更好的一种方法是在“巨石”滑落接近底部平坦的位置予以政策上的刺激，让经济周期下降的动能充分释放殆尽，届时底部刺激的政策效果与下坡路上的刺激效果相比将事半功倍。

这也是为什么我们的政策上仍保留有很大操作空间的原因，一线城市的“解除限购”与“落户”与后续令人期待的财政政策还需要等待正确的时机才能发挥更大作用。

随着全球流动性拐点的显现，相信曙光已经不远。

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