[答王大楚] 如果企业自建房产转让，能否适用加计扣除20%的规定？

一时兴致，和一下王大楚税友的贴子

王老师风格轻松，文字洒脱，既然是唱和，小编 就努力看齐，自由轻快一点。

什么是从事房地产开发

王老师 原文 

从事房地产开发的纳税人可以按「土地成本」和「房地产开发成本」之和加计扣除20%。什么是「从事房地产开发的纳税人」，自建房是否适用这条规定？
《土地增值税暂行条例实施细则》的第七条有一个这样的规定：对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项法规计算的金额之和，加计20％的扣除。
上面的（一）是指取得土地使用权所支付的金额，（二）是指房地产开发成本。
这个问题的关键点在于理解：什么是在「从事房地产开发的纳税人」。如果转让自建房属于从事房地产开发的纳税人，那么就适用20%加计扣除的规定；如果不属于，那么就不适用。

群里大家讨论了一大堆，纠结于：

从事房地产开发的企业＝房地产开发企业？？？

观点一：

从事房地产开发的企业＝房地产开发企业 ！！！

有没有资格从事房地产开发，看他们是否具有房地产开发资质。

先看资质，更应看有无开发证书（如土地证、开工证、预售证等）

如果 自建房也算从事房地产开发

请问，除二手房外，有什么不是房地产开发呢？

观点二

从事房地产开发的企业 ≠ 房地产开发企业

只要企业进行了房地产的开发行为，就是 “从事房地产开发的企业”，自建房屋，也算从事房地产开发。两者的区别在于，前者的对象可以是所有的企业，只要他们建造房地产，就叫从事房地产开发了，包括自建。后者是bq指专门经营开发、销售商品房，有资质的企业。两者不相同。

《城市房地产管理法》

第二条......

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

PS：未限制主体！

城市房地产开发经营管理条例

第二条

本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

小编乱弹

先理论，后实际

理论：讨论这个目的是什么呢？不就是为了20%能不能加计吗？

《土地增值税暂行条例》和《细则》都没有对 什么是“从事房地产开发” 下定义，法不禁止即自由，执行时，自然不能将20%加计限制为 “房地产开发企业” 的特权了。

实际：小编是认为，从法理上，自建房的企业是属于“从事房地产开发的纳税人” 的，可以加计20%。但实际上，怎样落实呢？

自建房 出售的时候，才会清算土地增值税

问题出现了，建好之后，怎样确权（办证）呢？

1

自建房能直接确权到买家名下吗？还是要先确权到自建企业名下，再转让呢？

只是自建，可以认可为从事房地产开发，但是涉及到转让是不是就属于从事房地产开发经营了呢？有经营却没有资质，政府主管部门会愿意为一个没有资质的企业冒这么大的风险拆整为零，为后续分套转让铺平道路？

这时候，房地产开发企业  这个资质的优势就出来了，房开企业，销售商品房，能直接确权到买家的名下。而且房地产公司可以预售，但是自建房不能预售。

但是一般的企业，不行！只有先确权到自己名下，再转让。

2

此时，是不是二手房了呢？其实，税务上没有二手房的概念。税务上，是新房、旧房的概念。

什么是新房，什么是旧房？二者的扣除政策是不同的。旧房可没有加计20%的待遇。至于新房旧房的定义，各地的标准也是不一，这又是一个坑。

而且 《土地增值税纳税申报表（三）》是按转让旧房设计的，根本就没有为非房开企业设计转让新房的申报表！

3

更重要的是，如果是自建房，并不能象房开企业一样按单套确权办证，通常是一本证。这个时候要是整体转让，只有一个买家，可能还好处理，但是想要同房地产开发项目一样单套分开转让，办证多个买家名下的话，不动产登记那一环就过不了。即便与相关部门按单套确权办证到公司名下，再转让时，不动产登记部门需要有完税证明才能过户，此时就变成按照单套计算缴税，不存在按照项目清算土地增值税了。在过户之前还需要缴纳房产税，但是房地产企业不需要。

所以，理论上可行，实际上，由于各种限制，根本操作不了。

那怎么办？下面小编分开来说。以下均以 非房开企业为例

非房开企业转让土地

一般企业或者个人，取得土地使用权之后，经过适当的开发（开发投资总额25%以上），再转让土地使用权的，能不能加计呢？

可以。但是加计的只是开发成本的20%，取得土地使用权的价格费用不能加计。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知

国税函发〔1995〕110号

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

非房开企业转让自建房

王老师 原文

如果某个企业2018年自建了一栋房子，2020年打算将其卖掉，土地增值税应该怎么交呢？答案无非是两种计算方法，第一种是按房地产开发项目一样进行清算；第二种是按旧房一样加计扣除。

前面已经说明，理论上，自建房也可以按房地产开发项目清算，加计20%。但是必须是新房。

2018年的自建的房子，2020年转让，该怎样定义这是新房还是旧房呢？

这房子，企业办证了吗？已经办到自己名下了吗？

已经办到自己名下了，再转让，还算新房吗？

如果已经是使用过的旧房了，本来就都是不能加计的，没有什么好说的。所以只能讨论，非房开企业 自建新房转让的情况下，怎样才能加计20%？

方法

假如企业，在自建的时候，就已经是准备建好就转让的，那就在竣工前转让，整体转让 在建工程，即使是在房子已经建好了才转让，只要没有竣工，也是作为在建工程转让的，计算时可以加计20%。买家到手后再竣工办证到自己名下。

用这个方法，可以实现转让自建房，又加计了20%。

转让土地变为转让在建工程 

上面说了，非房开企业转让土地，和转让在建工程，都是可以加计20%的。

由此可以结合起来。假如某非房开企业 A要转让一块土地，但是增值大，土地增值税税率高，那怎么办呢？

此时，可以和买家沟通，按买家的要求，以A的名义建设成买家所需的房产，实际上整个建设过程都是买家控制，资金由买家按工程进度提供无息借款，以土地和在建工程作抵押，到适当的进度时，再转让在建工程。因为土地能加计了，投入的开发成本也能加计，而且计算基数变了，可以把增值额和增值率都降低，从而降低土地增值税的税负。

此举，降低了税负，也加计了20%，但是要可行与否要视买家的购地用途及建设资金问题 。

也许大家会说，买家为什么要配合你，但是别忘了，现在的不动产交易买家包税是很普遍的，这个时候你说是谁配合谁呢？

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