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【年报点评47】首开股份:销售增速较低,千亿目标有压力 【年报点评47】首开股份:销售增速较低,千亿目标有压力

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

年报系列点评之四十七

2017年,首开股份实现合约销售692亿元,同比增长9.6%。17年拿地面积同比增长30.6%,继续重点布局北京。净利率稍有上涨,而财务结构处于安全水平,短期资金压力较小。2018年销售目标1017亿,但首四个月只完成全年目标17%,后续销售面临压力。

文/研究员  沈晓玲、郭浩轩

2017年,首开股份实现合约销售692亿元,同比增长9.6%。17年新增拿地面积同比增长30.6%,继续围绕北京进行布局。净利率稍有上涨,而财务结构处于安全水平,短期资金压力较小,存货周转率持续下降,周转情况不容乐观。首开在年报上提出,2018年销售目标1017亿,但首四个月只完成全年目标17%,后续销售面临压力。


业绩:销售增速不及同规模房企

2017年,首开股份实现合约销售金额692亿元,同比增长9.6%;销售面积295万方,同比下降0.6%。全年实现销售回款360亿元,同比增长23%。虽然首开四年销售金额平均复合增长率达43%,但2017年增速只有不足10%,在《2017年中国房企销售排行榜TOP200》从16年20名左右跌至17年的30名上下。在销售目标上,首开在年报上提出2018年销售目标1017亿,增长率在47%以上。值得一提,首开2018年1-4月签约金额只有174.5亿元,同比下降34%,只完成全年销售目标的17%,销售面临不小的压力。

从销售区域分布来看,2017年京外区域销售面积实现明显增长,销售面积达到205.7万平方米,同比增幅达到27%,京外区域销售面积占比提升至70%。以北京为重心的首开股份,北京区域一直是其布局的核心地区,但2017年销售比重下降至30%。考虑到17年首开在北京既然积极拿地,预计未来企业在北京的收入仍将保持较高的占比。


投资:重点布局北京地区

2017年首开股份拿地积极,新增土地建面399.7万平米。2017年,首开通过招拍挂、合作开发及收购方式新增27个土地项目,新增土地总建筑面积399.7万平方米,同比增长30.6%。根据《2017年中国房企新增货值排行榜TOP100》数据显示,首开2017年新增土地耗资773亿元,按照其合约销售692亿元推算,拿地销售比为1.1,拿地积极。

首开股份2017年积极补充北京土储,坚持深耕一线城市及强二线城市的土地投资策略。2017年首开有27个新增土地,在北京的新增地块为16个,占新增建面的64%。而京外区域,如杭州、厦门、天津等强二线城市,新增项目为11个,只占新增建面的36%。从总土储的区域分布来看,截止2017年底总首开在北京的项目建面只占总土储的30%,其余70%的土地储备均在京外区域,如厦门、苏州、福州等二线城市。为保证企业在北京的行业地位,预计首开的拿地态度依然积极。更值得一提,企业在北京拥有约1100万平方米的一级土地项目,未来转化成二级土地仍有优势。


盈利:净利率有待进一步提升

营业收入和归母净利润大幅上升。2017年首开营业规模增长,全年实现营业收入为366.8亿,归母净利润36.1亿元,分别同比增长22.7%和24.3%,主营收入上升主要是项目结转成收入。

毛利率同比减少,净利率有待提升。2017年,首开毛利率为32.7%,同比减少1.2个百分点,而净利率则是为9.9%,同比上升1.3个百分点。毛利率连续三年出现下降情况,其中一个原因是土地成本不断上涨。根据CRIC统计,首开2017年新增土地平均楼板价已经达到19386元/平。楼板价持续上涨,使企业的成本上升,导致毛利率连续下降。

首开的盈利表现与同规模房企有差距。如远洋、富力、世茂等同规模房企,其净利率一般在14%以上,而首开净利率只有10%。首开净利率低于平均水平其中原因是费用控制一般,其他同规模房企的三费支出普遍在8%,而首开三费支出接近10%,导致企业净利率同其他房企有明显差距。值得一提,在房企纷纷以高周转进行快速扩张时,首开依然保持低周转的状况,存货周转率持续下降至2017年的0.19,远远低于行业平均。其中北京地区毛利率为38%,虽然同比减少7个百分点,但仍然高于京外项目10个百分点,北京对于首开的贡献地位不可动摇。

财务:债务结构控制合理

2017年首开净负债率大幅上升,达到88%,较16年高出36个百分点,显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率提升,但仍属于安全范围内,从企业的负债结构来看,短期内也无偿债风险。17年首开现金短债比为1.03,首开现在持有现金207亿,现金较充裕,可完全覆盖短期债务,短期资金压力较小。此外,长短期债务比为4.08,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。目前首开净负债率较高,但仍然处于安全水平。



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