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政策环境
其他
【二度调研笔记】长三角热点三四线市场变化（十八）绍兴篇
正文共：2836字
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文／研究员 杨科伟、柏品慧
市 场 综 述
18年下半年市场显著转冷
购房观望情绪浓重
2017年3月绍兴房地产市场转暖，主要原因在于棚改货币化安置加速推进，带动大批增量购房需求，补偿标准因区域而异，大都1-1.5万/平方米不等。随着成交转暖，房地产库存快速去化，并降至较低水平。2018年下半年市场转冷，购房者观望情绪浓重，普遍预期房价将回调。
2017年，绍兴GDP5108亿元，列浙江省第四位，同比增长7.1%。人均GDP10.22万元，同比增长6.6%，三次产业占比分别为4.0%、48.8%和47.2%。年末常住人口501万人，比上年末增加2.2万人，其中城镇人口328.2万人。城镇化率65.5%，比上年提高1.2个百分点。户籍人口446.48万人，常住户籍人口比1.12。出生率10.77‰，死亡率7.89‰，人口自然增长率2.88‰，比上年提高1.53个千分点。城镇常住居民人均可支配收入54445元，同比增长8.2%。主导产业为布料，小企业主较多，且有较强购买力。
限售2年
首套、二套首付分别为30%和40%
绍兴不限购，在市区（越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城）新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），限售2年。首套房首付30%，利率上浮15%-20%，二套首付40%，利率上浮20%-25%。2017年10月市区限价政策升级，从原先不得高于备案价的5%变为不得高于备案价，同一楼盘加推的相同类型的房源价格不得高于上期备案价。各项目案场限定网签套数，但限价、限签政策实际执行层面相较宽松，皆有协调的空间。
02
区域市场
镜湖新区乃房价高地
柯桥区小企业主购买力强劲
主城区可以简单划分为五大区域，柯桥区：2013年撤销绍兴县，设立柯桥区。外地人居多，不乏小企业主，市场购买力较强。未来有杭绍城际高铁规划利好，预计2021年底完工，房价1.5-1.8万/平方米。镜湖新区：2002年开始规划，2018年3月市政府搬迁，市政配套趋于成熟。未来有地铁规划利好，预计2022年地铁1号线通车。全市价格高点，房价约2.5万/平方米。越城区：老城区，城东市政配套优于城西，房价1.5-1.8万/平方米。袍江开发区：工厂较多有污染，不宜居。上虞区：2013年撤县设区，房地产市场相较封闭，本地人出不去，外地人进不来。
03
客户结构
投资需求退场
地缘性客户占比超8成
购房者以本地客户居多，且以地缘性客户为主，占比在80%以上，跨区域购房的案例着实有限。投资性需求退场，杭州萧山区外溢投资客占比不足10%，主要位于柯桥区，其他区域占比更低。
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土地市场
地价翻倍上涨
因前期大量供地市场存去化压力
近年来，绍兴土地价格大幅上涨，2017年土地成交楼板价约5000/平方米，2018年普遍超1万/平方米，地价近乎翻番。期间房管局大量供地，但市民购房需求毕竟有限，供求关系逐渐转向供过于求，未来市场有去化压力。随着市场转冷，供地节奏明显放缓。
05
营销去化
去化表现明显分化
特价房、赠送车位等暗地降价
各项目去化表现明显分化，越城区世茂璀璨明樾日均到访量4-5组，周末15组，每周成交4-5套，去化表现平平；镜湖新区融创绍兴壹号院日均到访量30组，周末100组，现已认筹150组，新开盘去化不成问题；11月公元2020首开215套，除底楼、顶楼之外，基本去化完毕。尽管房价没有普降，但多项目暗地降价，营销手段不乏打折、特价房、赠送车位等。本地人不缺房，户均2-3套，市场需求近乎饱和。受买涨不买跌心理影响，市场观望情绪愈加浓重。
展望未来，绍兴房地产市场不乏亚运会、杭绍城际、地铁等炒作概念，但由于房价升至阶段性高点，普通工薪阶层月收入4-5千，购买力明显不济。房地产市场前景不容乐观，成交将明显缩量，房价将高位盘整，未来或有回调压力。
典型项目一：公园2020
▲公园2020案场图
地理位置：柯桥区钱陶公路与小佐路交汇处
物业类型：高层、小高层
建筑面积：35.5万平方米
开盘时间：2018年11月3日首开供应215套
开盘售价：89-112平户型售价1.5-1.7万/平方米、143平户型售价1.65-1.8万/平方米, 精装交付，装修标准2000元/平方米。
项目点评：项目距离杭州城际铁路稽山路站约500米。老年人对精装产品有一定抗性，年轻人接受度较高。周边竞品毛坯售价1.5万/平方米，差价约2000元/平方米。除底楼、顶楼之外，其余房源基本售罄，售价低于预期乃是项目热销的重要因素。相较而言，小户型产品更好卖。柯桥区客户占比超70%，杭州萧山区外溢客户占比5%-10%，越城区、诸暨县、嵊州县客户占比皆在5%左右。
典型项目二：融创绍兴壹号院
▲融创绍兴壹号院案场图
地理位置：越城区解放路与横湖路交汇处
物业类型：高层、洋房、联排
建筑面积：27.3万平方米
开盘时间：未开，蓄客期
上次开盘售价：2.5-2.8万元/平方米
项目点评：该项目位于镜湖新区核心区，2018年3月市政府搬迁，规划建设文化馆、科技馆等，在建地铁1号线，预计2022年通车。镜湖新区乃全市价格高地，地价约1.1万/平方米。该项目户型分别有107平3房、133平、147平4房，精装交付。7月开始蓄客，日均到访量30组，周末100组。现已认筹150组，要求缴存定金20万，开盘可享5万折扣优惠。
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