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【二度调研笔记】长三角热点三四线市场变化(十八)绍兴篇

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

正文共:2836字 

预计阅读时间:8分钟

文/研究员    杨科伟、柏品慧


市 场 综 述

18年下半年市场显著转冷
购房观望情绪浓重

2017年3月绍兴房地产市场转暖,主要原因在于棚改货币化安置加速推进,带动大批增量购房需求,补偿标准因区域而异,大都1-1.5万/平方米不等。随着成交转暖,房地产库存快速去化,并降至较低水平。2018年下半年市场转冷,购房者观望情绪浓重,普遍预期房价将回调

2017年,绍兴GDP5108亿元,列浙江省第四位,同比增长7.1%。人均GDP10.22万元,同比增长6.6%,三次产业占比分别为4.0%、48.8%和47.2%。年末常住人口501万人,比上年末增加2.2万人,其中城镇人口328.2万人。城镇化率65.5%,比上年提高1.2个百分点。户籍人口446.48万人,常住户籍人口比1.12。出生率10.77‰,死亡率7.89‰,人口自然增长率2.88‰,比上年提高1.53个千分点。城镇常住居民人均可支配收入54445元,同比增长8.2%。主导产业为布料,小企业主较多,且有较强购买力




01

政策环境

限售2年
首套、二套首付分别为30%和40%

绍兴不限购,在市区(越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),限售2年。首套房首付30%,利率上浮15%-20%,二套首付40%,利率上浮20%-25%。2017年10月市区限价政策升级,从原先不得高于备案价的5%变为不得高于备案价,同一楼盘加推的相同类型的房源价格不得高于上期备案价。各项目案场限定网签套数,但限价、限签政策实际执行层面相较宽松,皆有协调的空间

02

区域市场

镜湖新区乃房价高地
柯桥区小企业主购买力强劲

主城区可以简单划分为五大区域,柯桥区:2013年撤销绍兴县,设立柯桥区。外地人居多,不乏小企业主,市场购买力较强。未来有杭绍城际高铁规划利好,预计2021年底完工,房价1.5-1.8万/平方米。镜湖新区:2002年开始规划,2018年3月市政府搬迁,市政配套趋于成熟。未来有地铁规划利好,预计2022年地铁1号线通车。全市价格高点,房价约2.5万/平方米。越城区:老城区,城东市政配套优于城西,房价1.5-1.8万/平方米。袍江开发区:工厂较多有污染,不宜居。上虞区:2013年撤县设区,房地产市场相较封闭,本地人出不去,外地人进不来


03

客户结构

投资需求退场
地缘性客户占比超8成

购房者以本地客户居多,且以地缘性客户为主,占比在80%以上,跨区域购房的案例着实有限。投资性需求退场,杭州萧山区外溢投资客占比不足10%,主要位于柯桥区,其他区域占比更低


04

土地市场

地价翻倍上涨
因前期大量供地市场存去化压力

近年来,绍兴土地价格大幅上涨,2017年土地成交楼板价约5000/平方米,2018年普遍超1万/平方米,地价近乎翻番。期间房管局大量供地,但市民购房需求毕竟有限,供求关系逐渐转向供过于求,未来市场有去化压力。随着市场转冷,供地节奏明显放缓


05

营销去化

去化表现明显分化
特价房、赠送车位等暗地降价

各项目去化表现明显分化,越城区世茂璀璨明樾日均到访量4-5组,周末15组,每周成交4-5套,去化表现平平;镜湖新区融创绍兴壹号院日均到访量30组,周末100组,现已认筹150组,新开盘去化不成问题;11月公元2020首开215套,除底楼、顶楼之外,基本去化完毕。尽管房价没有普降,但多项目暗地降价,营销手段不乏打折、特价房、赠送车位等。本地人不缺房,户均2-3套,市场需求近乎饱和。受买涨不买跌心理影响,市场观望情绪愈加浓重

展望未来,绍兴房地产市场不乏亚运会、杭绍城际、地铁等炒作概念,但由于房价升至阶段性高点,普通工薪阶层月收入4-5千,购买力明显不济。房地产市场前景不容乐观,成交将明显缩量,房价将高位盘整,未来或有回调压力




典型项目一:公园2020


▲公园2020案场图


地理位置:柯桥区钱陶公路与小佐路交汇处

物业类型:高层、小高层

建筑面积:35.5万平方米

开盘时间:2018年11月3日首开供应215套

开盘售价:89-112平户型售价1.5-1.7万/平方米、143平户型售价1.65-1.8万/平方米, 精装交付,装修标准2000元/平方米。

项目点评:项目距离杭州城际铁路稽山路站约500米。老年人对精装产品有一定抗性,年轻人接受度较高。周边竞品毛坯售价1.5万/平方米,差价约2000元/平方米。除底楼、顶楼之外,其余房源基本售罄,售价低于预期乃是项目热销的重要因素。相较而言,小户型产品更好卖。柯桥区客户占比超70%,杭州萧山区外溢客户占比5%-10%,越城区、诸暨县、嵊州县客户占比皆在5%左右。



典型项目二:融创绍兴壹号院

融创绍兴壹号院案场图

地理位置:越城区解放路与横湖路交汇处

物业类型:高层、洋房、联排

建筑面积:27.3万平方米

开盘时间:未开,蓄客期

上次开盘售价:2.5-2.8万元/平方米

项目点评:该项目位于镜湖新区核心区,2018年3月市政府搬迁,规划建设文化馆、科技馆等,在建地铁1号线,预计2022年通车。镜湖新区乃全市价格高地,地价约1.1万/平方米。该项目户型分别有107平3房、133平、147平4房,精装交付。7月开始蓄客,日均到访量30组,周末100组。现已认筹150组,要求缴存定金20万,开盘可享5万折扣优惠


— END —

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