城读|新冠病毒住房危机

Original Manuel B.Aalbers 城读 2022-07-13

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新冠病毒住房危机

最新一轮的经济衰退虽然不是由住房引起，但住房对于经济衰退将如何展开扮演重要角色——从面临驱逐的租客到债务泡沫破裂再到房价下跌。

Manuel B. Aalbers, The Coronavirus Housing Crisis, March 27, 2020

Source:

https://tribunemag.co.uk/2020/03/housing-in-an-age-of-coronavirus/

题图来源: 由于新冠肺炎大流行病，一个示威者要求免去四月份房租（《洛杉矶时报》），https://www.latimes.com/opinion/story/2020-04-09/renter-bail-out-rent-forgiveness

城读按：本文作者曼纽尔•奥尔伯斯（Manuel B. Aalbers）为比利时鲁汶大学城市经济地理学教授，著有《住房的金融化》（2016）。

距离上一次全球住房危机结束尚不到十年，但全球新型冠状病毒大流行病可能会引发另一场全球经济危机以及又一次全球住房崩溃。某些早期应对措施是可预见的，但也是不足的。

首先，住房销售量可能会立即下跌：全球各地的房地产中介都证实，这种情况已经在发生。随着销售量减少，房价的下跌只是时间问题。随着病毒深入蔓延至经济，就业减少和消费者信心的降低将导致进一步下跌。同样，租户也不太可能搬家——看房都被取消了，他们怎么可能搬家呢？

第二个预期的短期结果是，新的建筑开工将停滞不前。这将影响到建筑业和房地产开发行业，但由于这段时间人们不太可能搬家，因此对房价不会有太大额外影响。然而到了新冠病毒危机结束之时，新开工项目的数量将长期处于低位。这会产生重大影响，特别是在热点市场中供应已经落后于实际需求的情况之下，影响更甚。

第三个需要考虑的因素是房地产作为一种资产类别。这里有两个矛盾的趋势。一方面，价格和交易量的下降会使住房不再是那么有吸引力的投资项目。但另一方面，"逃至安全"——比如今天市场对于政府债券的强烈兴趣——可能会使房地产变成更受欢迎的投资类别。

在上一次金融危机期间，我们观察到类似的反应。尽管住房是危机根源，特别是美国，但看似矛盾的结果却是，包括养老基金、私募股权和对冲基金在内的机构投资者对于住房投资的兴起，而不是对房地产的全面撤退。

虽然上一次危机揭露了我们金融化住房体系的缺陷，但结果却并非去住房金融化，而是从作为所有人新自由主义梦想的抵押贷款的住房所有权，转变为一部分人的住房所有权和其他人租金过高的私人租赁住房。这既是基于阶级的趋势，也是基于代际的趋势。对于年轻家庭来说，买房变得日益遥不可及。因此，“租房一代”应运而生。再加上劳动力市场的变化，低收入和年轻家庭更易遭受私人租赁住房市场的剥削。

新冠病毒危机及其余波的长期影响将加剧这些趋势。当交易和价格下跌时，私募基金和对冲基金得以“廉价“买入大量住房投资组合。只要利率保持在低位——而央行已经在尽可能地保持低利率——只要这场危机没有完全摧毁我们所熟知的资本主义——这些基金就会继续保持活跃。随时间推移，他们可能会将房产抛售给房地产投资信托基金(REITs)和其他投资于房地产的基金，其中养老基金（其总在寻找”安全的“长期投资）是最大的股东。

我们知道，无论左翼还是右翼政府，都会试图拯救资本主义。我们也知道，金融业是资本主义的核心，因此，领导人会想尽一切办法拯救银行。但是，他们会拯救人民吗？

与上次危机相反，各个国家政府已经开始介入，允许有抵押贷款的房主推迟偿还房贷。新型冠状病毒引起的经济困难，迅速成为家庭申请房贷减免的条件。

从这个意义上说，各国政府已经从上次危机中吸取了教训。他们现在意识到，仅仅救助银行是不够的，还需要救助房主。让房主留在自己的房子里，而不是让他们丧失抵押品赎回权，这有利于提振经济，尤其是提振消费者信心。房主的财富由债务推动，房主被视为自由民主的脊梁，他们的安全是信任经济和政府的关键。政府不太可能会再让他们失望。

而租客就没那么幸运了。如果“租房一代”是因为吃太多牛油果吐司而买不起房，那完全是他们自己活该吧？但是，实情并非如此。如果没有稳定工作，更别说高薪工作，怎么能期望千禧一代承担30年房贷呢？典型千禧一代的经历莫过于毫无保障，这使许多年轻人在大部分工作生涯里都无法锁定付款。

当全球范围内可负担住房持续减少时，日益增多的工作不稳定、易于被解雇的群体将受到新冠病毒危机的重创。在很多情况下，他们甚至不需要被裁员，所谓零工经济、共享经济和灵活劳动力市场的美妙之处，意味着他们从一开始就没有被 “雇佣”。诸如零工、分享、灵活这些美好词汇，都成了“糟糕(shitty)”的代名词：糟糕的经济，糟糕的工作和糟糕的住房。

例如，据《洛杉矶时报》报道，美国将近1/3的租客无法支付四月份的房租，过去三周，美国有1660万人（几乎每十个工人就有一个）申报了失业。

所以，不，政府在救助人民方面做得远不够好。迄今为止，有几个政府支持冻结房租 (rents freezes)？有几个政府支持延期支付租金？有些政府暂停了驱逐房客。但是，如果政府愿意支持银行，现在也愿意支持那些挣扎着偿还住房贷款的房主，那么政府也应该愿意支持那些面临高昂租金、挣扎着赚取生活费的租客。

政策制定者和分析家们喜欢谈论“产权中立的住房政策”，意即对房主和租客一视同仁。与租客得到了更多政府支持的普遍观点相反，在大多数国家，其实是房主获得了更多补贴和税收优惠。对新冠病毒传播所引发的经济衰退的初步反应显示了产权中立性的缺乏。现在正是救助租客之时。一旦基金开始购买房产并向更大的社会群体最大限度提高房租时，租客的人数更会进一步增加。

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