我做主来花你的钱，为你"服务"，你同意吗？
物业管理
— Property Management —
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文/朱宪辰
本文经作者授权发表
1.引言
一直以来，围绕住宅小区的各种纠纷冲突不断，由这些纠纷冲突，引发的争论也一直不断。其中比较突出的一个问题就是街道办(社区居委)在小区事务中，究竟应该扮演什么角色？
所谓小区事务，具体事项，主要就是“选业委会”和“是否换物业”。而且这两件事经常是相互关联的。因为，业主们如果对物业公司的收费和管理运行一致满意的话，一般就不会想到要“选业委会”，成立业主组织。例如，1998年以前入住的房改房老旧小区，业主们对成立业主组织，选业委会委员，非常冷漠。
街道办在“选业委会(及备案)”和“是否换物业”的争执纠纷中，往往会受到上级部门的巨大压力，也经常被推向媒体和诉讼的风口浪尖。
对此，有必要分析街道这个行政机关，及其下属的社区、居委，在商品房（房改房）住宅小区，到底能做什么主？到底能担什么责？
2.住宅小区与业主的性质
当街道主导小区组织设置与运行；或拒绝对自己主导的业委会予以备案；或宣布撤销业主大会及业委会决定；或宣布解散业委会的时候，他们的行为是否合法合理，需要对照住宅小区与业主的性质，才能看清楚理明白。
商品房住宅小区的性质，有以下要点：
a.一笔整体资产，具有正常居家过日子使用功能；
b.多户人家共同拥有、共同做主，并共同使用这笔资产；
c.正常维持使用和维护，需要不断的经费投入。
类似地，可以列出一个餐饮店的要点：一笔整体资产，具备加工和用餐的使用功能；一家企业负责管理运营，多位顾客共同使用；正常维持使用和维护，需要不断的经费投入。
可见共性有两点：具有一定使用功能的财产属性；维持使用功能的费用投入属性。而区别在于主体的权利义务：
餐饮店是一家企业做主，多位顾客花钱消费，但与这笔资产的运行管理责权利毫无关联；
住宅小区是成百上千户共同做主，自己花钱，自己享受使用功能，自己承担后果。
归纳起来，住宅小区中业主的性质就是——共有、共享、共治、共担：
●共有——私人财产。
a.小区是资产，是原先属于开发商，后被业主们用流动资产买下的固定资产(不动产)，包括花草树木、院门围墙，等等，小区一切的道路场地设施设备(除了开发商买地的时候已经明确归国家的市政道路和绿地)；
b.这笔资产属于私人财产，除非被国家征收，私人财产的性质不变；
c.多户人家共同拥有这笔私人财产，业主们就是合伙房东；
●共享——使用功能。这是在设计建造时确定的，正常居家生活所必须的一系列功能，包括院子里的房东们议事讨论开会、观赏娱乐活动、供来访客人停车、老人儿童活动，等必须的各项功能空间和设备设施；
●共治——共同做出决定，行使共同管理权。也就是小区这笔整体财产怎么使用、怎么维护，花多少钱，采用什么方案，请谁来干活，都是合伙房东说了算，别人无论是物业公司还是街道社区，都做不了主；
●共担——责任与结果。按照共同做出的决定，分摊使用维护所需投入的费用；遵守共同约定的各种限制。按照他们共同决定的使用维护方式，结果是好是坏，必然只会落在这些合伙房东们的头上。
3、业主如何行使共同管理权——业主小组、业主大会、业主代表大会、业主委员会
根据上述讨论，可以非常明确地理解，围绕小区使用维护发生的所有各种关系，都应该区分为财产共有人之间的内部关系，和财产所有人共同体与外部的关系，这是两类截然不同的关系。
现在首先考虑内部关系，也就是业主们如何行使共同管理权。成百上千户房东们聚在小区里，几乎没有任何室内场所能够容纳得下，即使聚到一起，最理想的秩序状态恐怕也只能是一道鼓掌，呼喊口号了。所以，人们通常采用业主小组讨论、全体业主表决，或者选举业主代表，让代表大会进行表决、选举业主委员会作为常设机构等，形成一系列组织形式和程序，提出建议议案投票表决，来行使共同管理权。
由这个私人共有财产，合伙房东们如何当家的性质，就可以理解，这些产权人愿意采用业主小组推选自己信得过的代表，把决定权托付给代表去做主，还是由每个产权人直接投票决定，都是自己内部说了算的事情。
通常情况下，无论推选出来代表由代表们投票表决，还是由每一户直接表决，这都是做决定，而业主委员会，则是执行全体业主(或者全体代表)做出的决定。所以，业委会这个机构绝对不是领导班子，每一家单户业主和业委会之间不是上下级关系。单户业主对业委会的运转，只能按照约定的程序和管理规约，论理说事，而没有权利当听差的使唤；同样，业委会也无权对共有财产使用中的事情擅自做主，也只能按照全体业主做出的决定去办事，办事过程中出现的需要灵活掌握的，按照约定的程序，在授权范围内行事，即使在有些紧急情况下来不及请求全体业主做决定，也要事后向全体业主请求表决追加认可，同意已经发生的临时处理方案。如果事后全体业主的投票，否定了业委会的临时处理方案，那就要让业委会成员们自己掏钱承担后果了。所以，国外类似业委会运行的机制设置中，须为委员购买管理责任保险，以免出现自己决策后，全体股东不认账，委员赔不起的糟糕境况。
至于业主代表，业主代表大会和业委会的关系，根据上面的讨论可以看出，终归都是来自产权人，这个权力基础源头的分别授权，例如：业主代表大会被全体业主同意授予若干项决定权；而业委会，则被授予日常事务执行权，当业委会的运行偏离全体业主的共同决定或约定的时候，授予代表大会换选业委会委员的权力；另一方面，业委会执行管理运行过程中（例如，按照业主大会的决定，抽签分配停车位；对拒绝按表决的停车位费用及时归集的业主发出书面通知等等），认为个别代表违背议事规则或管理规约，干预或干扰业委会的运行，业委会也有权向全体业主提起申诉，提请代表大会议决。
当然，在一个楼道单元内部，往往会组成一个业主小组，来共同商议、表决本楼道范围内的共同使用和维护的事情，例如，电梯的大修更新、楼道出新、共用的上下水管线完善改造、单元门门禁系统的使用等等。这些，也都是基于共有财产、共同使用、共同做主、共担后果基本情理的民事法律关系。
值得强调的是，如果从全体产权人角度考虑，仅仅在产权人之间的内部协调，就能完成费用归集分摊和使用的决策和执行的话，那么，这个产权人的群体就可以不用办理法人组织的正式的机构登记备案等手续。但是，现实是不可能的，所以，对合伙房东这个产权人的群体，就有必要设立一个“当事人”的法律地位。把群体作为当事人，可以对外签合同、可以对外部或内部的违约者或侵权者提起诉讼，当然也可以应诉。这就是，合伙房东，这个组织的法人化。
4、合伙凑钱买服务——合伙房东这个业主群体与物业公司的关系
既然小区事务的根本是合伙房东集体做主、合伙凑钱、共同享受使用功能，自己承担后果，那么，业主群体与物业公司的关系就非常清楚了。这就是极其简单的买卖关系——比较选择供方、谈合同、签协议、双方履行合同义务。
所以，物业公司与业主的关系，就是平起平坐的买卖关系，不存在所谓谁是管理者、谁是被管理者的关系。
合伙房东们凑钱，需要购买各式各样的服务，包括购买维修服务、购买绿化服务、购买清扫保洁服务、购买车辆停放标识指引、访客人员登记等服务；对共有设备设施、共用部位的运行操作以及使用状态巡查和安全提示的服务。
这种合伙房东群体与物业企业的买卖关系，也经常发生都在设备大修、更新以及随后的维护保养等事项上，与餐饮酒店的老板与装修企业、与空调检修保养企业等服务提供方签订合同，执行合同的关系，都是同一类的。
由此，就可以理解，如果出现物业公司争夺小区控制权，“新物业”选不出、进不来；“老物业”持续占领小区，维持停车和物业费的收费权，这就是极其不合情理的，侵犯产权人权益的行为。打个比方，一个做家庭保洁、家电家具保养的企业，占了别人家不走，强行扫地擦桌子、清洗油烟机，然后分别向家庭成员收取费用，口口声声说，这是物价局批准的价格，你必须交，否则把你告到法院去！那不就肯定乱套了吗？因为这是强买强卖，而不是愿买愿卖；是以暴力，或以行政部门意志为背景的强制行为，而不是平起平坐的关系，所以，中国城镇住宅小区里业主与物业公司的纠纷冲突，必然遍地开花，必然越演越烈。根本原因就在于，你的东西，由不得你做主。
总之，大量的前期物业企业，强制地占据小区，属于“我做主来花你的钱，强行"卖服务"给你”，你当然不乐意、不同意。
具体到业委会与物业企业，这二者究竟是什么关系呢？根据合伙房东做主的性质，业委会只是执行合伙房东们做出的决定，受全体业主委托，与选定的物业企业签合同；受委托，督促乙方履行合同。
当然也可能经常发生单户业主违反共同约定的事情，例如拒绝承担分摊的物业费、破坏承重墙、随意堆放装修建筑垃圾，毁坏了业主们的花草绿地等等，物业企业只能履行合同，尽提醒的义务，物业服务合同没有惩罚违约者的权利，因为是合伙房东中的一个个体违反约定侵犯了全体房东的共有财产，只有全体业主才是提出索赔的权利主体，具体就按管理规约及议事规则的约定，授权常设的业委会进行处理，包括提起诉讼。
5、协助指导与管理监督——合伙房东与街道居委的关系
其实，按照小区这笔不动产的合伙房东，共有、共享、共治、共担的性质，购买服务，使用运行和维护，压根就无须特别注意与属地行政机构的关系，就像一所学校或者研究所、或者一个生产经营的企业坐落在街区一样，任何一个坐落在该街区的机构，都有该机构的房东产权人，有该机构的决策者和责任者，该机构的产权人之间、产权人经营者与供货商之间，都是他们自己的事情，属地的街道社区居委会，完全没有介入其中的任何民事权利和义务，也没有任何涉及他们财产权、委托权、交易业务的行政权。
所以，街道社区居委会，并没有对属地的不属于自己的不动产，有任何涉及财产权、委托权、交易业务的权力，对住宅小区也是如此。
但是，现实小区事务中，街道社区居委会被大量卷入，是何原因呢？这种没有法律依据的行为源于行业主管部门官员们的计划经济惯性，即房地产行业主管部门下属物业管理行业机构的官员们，沿袭了“上级做主、下级执行”的习惯，采用了行业和属地行政部门做主控制局面，让居民和物业企业执行的方式，所以，政策文件普遍对街道社区赋予的职责就是“管理、监督”业主大会和业委会，监管企业。虽然，在物权法里面，对行政部门的要求仅仅是，指导协助的义务。而不可能是，行政权做主，业主们买单。这与上面物业企业的强制服务性不同的道理一样：别人做主(无论是通过控制表决程序，还是通过利诱业主签字实现操纵)，结果要你买单，你乐意掏钱吗？所以，街道介入小区事务越深，矛盾越深越容易激化。
归纳起来，属地行政机构(街道办及下属的社区居委)与小区的联系应把握以下几点：
●就业主共同决定的使用维护事项，居委和业主组织之间，没有上下级关系。街道办对小区和对辖区所有机构单位一样，在人口普查、选民登记、兵役报名、低保救助、宣传去除种族性别歧视、宣传未成年和老人权益保护等方面，通知告知常住和流动人口，履行公共服务的职责；
●就协助指导而言，首先是“民不请，官不至”，对业主们围绕共有财产使用维护活动的指导协助，必须是有人请你去指导，你才有义务提供咨询建议，提供备选方案，供业主们参考；别人不请你，你无权强行介入；
●协助指导的指导意见，对被指导者，没有强制力，也就是业主大会、业委会的决定，可以不采纳指导意见，如果业主之间认为彼此有侵权的伤害，或个人专有利益受到业主大会决定的侵害，法定渠道是提起诉讼，法院受理，判定确属侵害，裁定撤销。
最后，援引对天津南开区法院（2011南行诉初字第52号）的行政裁定书案例的评论，舒可心说：“政府的指导，是没有强制力的。它告诉社会，要懂得自主治理！不要把政府的指导当令箭！”芜湖的howardhaoxu说：“行政指导行为不具有强制力，业主委员会不同意，可以置之不理。如果有关部门采取强制措施，可以再行起诉。”
所以，提请广大业主思考，请别人来做主(街道居委主持选举，选出的业委会或投票选物业企业)，来支配你们业主的小区、花你们业主的钱，为你们业主服务。虽然目前认同，但是，以后做主的人要你多出钱，你们就要闹翻了！“我做主来花你的钱，为你服务，你同意吗？”可能的结果是：你现在也许会同意，可是，若干年以后，你真地会后悔的。
来源：
新浪博客-朱宪辰
2013-04-07
作者简介
朱宪辰，1984年华东水利学院（现河海大学）研究生毕业，获硕士学位。现任教于南京理工大学经济管理学院，为应用经济研究所所长、教授、博士生导师。和谐社区发展中心学术委员。兼任中国系统工程学会社会经济系统分会副理事长、中国数量经济学会常务理事、国防科工委国家信息中心注册咨询专家。长期从事制度经济学、管理科学与工程的教学与科研工作。
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编辑：赵翌序
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