【楼盘测评】16000买朝阳，近地铁！紧邻高架和加油站……
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今日测评楼盘：阳光城大发西江悦
看点预览
阳光城是收购中大进南昌的，第一个项目就是阳光城青山湖大境。当时年景非常好，2017年南昌楼市非常火热，高层的去化还不错，当时我没记错的话，最后的高层价格是13500元每平，毛坯，洋房的一楼价格逼近2万，其他平层1.6万左右。
后续，丽景湾项目也很火，定位实在是太准确了，户型得房率等都切中了刚需要害，大卖我并不意外。
阳光城在我印象中一直不算激进，今年的2块地拿的还是挺出乎意料。一块是青山湖解放路附近的，一块是西湖区高架旁的。
这两块地都在同一天拿下，青山湖的项目和蓝光合作开发，阳光城蓝光文澜府，整体的感觉还是阳光城主导，楼面价6472元每平，楼面价都不低。
西湖区的这块和大发开发，这是大发首进南昌的第一个项目，知名度和存在感都不强。楼面价9432元每平，毛坯限价12500元每平。
选择在一环线边上买房子基本上主要的工作区域还是两个，一个是老城区，一个是对岸。那么我们仍然把起始地点设置2个，地铁大厦和八一广场，分别来代表两岸。
从地铁大厦出发，全程差不多8公里，顺畅的时候用时15分钟，慢点开20分钟以内也能到，但是早高峰时段一定会延长，无论是朝阳大桥还是南昌大桥又或者红谷隧道都难走。
项目基础信息
阳光城大发西江悦占地约17亩，地形比较奇特，上文里有图。整个小区一共只有4栋，分别是11层、15层和17层的小高层，共228户。容积率2.5，绿化率35%。
图片来源：自己拍的
未来的物业是阳光城物业，车位配比1:1，车位数量238个。
精装修交付，毛坯限价为12500元每平，144平以下精装限价3500元每平，所以最高限价的均价差不多是16000元每平。
我在现场也简单和置业顾问交流了一下，目前价格还没定，但是可能会贴着限价来销售，毕竟楼面价已经在这儿了，之前联发公元前毛坯销售的价格也在1.4万往上。
但是，粉丝和我反馈了另外一个消息，就是阳光城以没有预留空调板和后期打掉吊顶麻烦为理由，要求买房人购买升级包，买中央空调。
产品信息
户型和得房率都是西江悦的亮点，整体设计都是小高层，得房率会更高。
（104平米户型）
最小户型是104平，中间户。虽然是个半通透户型，但是真的觉得大体的设计很懂南昌人，每个空间都尽量是方正的，开间尽可能多的朝南，只有一个卧室安放在了北边。2个卫生间都有足够空间，唯一的美中不足大概是南向阳台相较于市面上的同款户型来说偏小。
（126平米户型）
104平往上就是126平大三房，其实我个人觉得，如果这个面积可以发挥一下做4房会更畅销，按照小高层的这个得房率来说，是有条件实施的。
这个户型就是标准南昌人喜爱的南北通透，扁平化的户型演绎的淋漓尽致。北阳台是玄关的设计。这个户型按照本土化要求来看，没有槽点。依然是我说的，如果可以做4房，哪怕是紧凑的，都是非常符合主流需求的。
（130平米户型）
130平三房和126平三房面积上虽然只差了4个平方，但是整体的设计却大相径庭。采用了大横厅的设计，3个卧室分别排布在房子的4个角落，这个房间不算标准4房，最多算个3+1，其实也挺勉强，因为安排的书桌和后面柜子的位置其实是通道，走来走去这个动静分离有点乱。
另外，2个卧室朝南，一个卧室朝北，阳台和客厅这块就是朝东了。大横厅你喜欢不？
这个户型折射出阳光城的一个内在想法：130平的户型是整个项目中的改善户型，很多项目现在都在改善的户型中用上了大横厅这种设计，一进门的感觉就是恢宏大气，但是有一部分固执的南昌人拒绝接受。但这不重要，重要的是这个位置这个价格，阳光城也没打算纯刚需，来了个刚改户型，用力挺猛的。
精装修上我不好做太多评价，因为坦诚来说，西江悦整体项目打造的氛围是要比丽景湾高级的，再加上整体户型都不小，定位可见一斑，但是整体的装标其实和丽景湾差不多，风格也很类似。
图片来源：自己拍的
目前项目只做了一个样板间，做个参考就好，里面的大多数东西都不是交付标准，没什么精致感，平平无奇，没有太强的特色，也没有很多让人可以记忆的点，更没有很多高档的品牌，用材非常一般。不过，参观样板间我最直观的感受就是得房率高，卫生间真大。
图片来源：自己拍的
的确，整体小高层的设计，得房率在85%左右，确实很高。
周边配套
目前周边的配套主要还是以原有的一些为主，比较基础，换句话说真的略带乡土气息，也不怪别的，这本来就是根正苗红的朝阳农场，改建都需要时间。
看我上图的标注，距离地铁差不多500多米，挺方便的，如果未来小区西边有路可以过去，距离还会更近一点。距离高架的话，基本上最靠南的楼栋就是贴着的。换句话说，交通上走一环线也挺方便的。
生活配套依赖周边已经入住社区的，如联发公元前、幸福之苑一类。我去现场看的时候，丹桂路这一段沿街还有20年前早市的摊贩，摆在地上售卖蔬菜、衣服以及一些其他生活用品，不少周边居民就把电动车停放路边选购商品。
教育方面，目前周边的学区应该是桃花小学，之前联发是这样的划分，估计这里也八九不离十。中学到立德挺近，实测不到1公里，就是那条丹桂路路况太差了。
商业方面，除了连片的建材市场之外，你就得翻过高架去朝阳新城或者是一环线直接开到红谷滩了，自身没有大型商超。
还不能忘记一个重要配套，近在咫尺的加油站，加油是真方便。
图片来源：自己拍的
未来规划
未来可期的还是水厂路小学的建成，这个学校涉及到了拆迁问题一直没推进，周边的几个楼盘都很着急。因为学校毕竟是生活的必要配套，不图一定是名校，但是最起码得有，不然最基本的便利都没有。
除了水厂路小学之外，暂时没有看到这里的太多规划。
劣势
适宜人群：朝阳的上车门槛总体来说还是比较高的，新力榕园、华侨城、大名城总价都比较高，如果西江悦按照16000的均价来销售，可以说赢得了一个相对低总价的优势，对于想要入住朝阳片区的朋友，但是手头略紧的是可以参考的，但是周边的环境也是要接受的。