同一个区域！限价最高相差3210元/㎡！九龙湖最真实的限价应该是怎样的？

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近日，南昌市人民政府办公厅批复了关于红谷滩区九龙湖片区龙虎山大道以东、会仙街以南地块（JLH1204-C01地块）120.002亩国有建设用地使用权公开出让方案，该地块位于九龙湖南岸，为纯住宅用地。

JLH1204-C01地块

JLH1204-C01地块位于红谷滩区九龙湖片区龙虎山大道以东、会仙街以南，为二类居住用地，容积率2.2；建筑密度25%；绿地率≥35%，出让单价879万元/亩，折合楼面地价5993.18元/平方米。

该宗地所建住宅的控制性房屋销售价格（均价）上限为14910元/平方米(毛坯价)。宗地中普通商品住宅（144平方米以下）的建筑面积占住宅总建筑面积的比例不低于70%。宗地的商品住宅项目中户型面积144平方米(含)以下实施全装修建设。

根据拿地要求，受让人须按规划要求在宗地内集中配套建设区域邻里中心，由红谷滩区政府统筹安排，为周边居住区居民提供相应配套服务。区域邻里中心包含社区服务中心、文体活动站、卫生服务站、养老服务站、幼儿园、生鲜便利店各一处，上述配套设施应当与住宅建设项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用。

区位位置

从区位看，该地块北侧为规划公园绿地，西侧为龙虎山大道，目前地块周边较为荒凉，都处于待开发状态，周边东西向路网还未打通，距离融创茂、杉杉奥特莱斯都有一段距离，从远期规划看，南面有大型商业综合体，北面有大型公园绿道，地块有远期价值，但是需要时间等待。

看不懂的限价

此次上线的地块位于九龙湖南岸，目前周边有金科、融创&红城投两个项目。你会发现，同处于一个片区，限价居然可以相差高达千元。该地块毛坯限价14910元/㎡，而2018年10月金科拿地的地块毛坯限价13950元/㎡，2019年3月融创&红城投拿下的地块毛坯限价15850元/㎡，融创地块因为容积率仅为1.5，限价高也还可以理解，但同区域的金科地块与此次拟出让地块在主要规划指标上基本一致，甚至容积率还要偏低，毛坯限价却比金科地块高960元/㎡。

如果觉得这个毛坯限价价差还不够明显的话，与九龙湖沿江片区和西站南广场片区住宅地块平均毛坯限价11700元/㎡/11900元/㎡对比，此次出让的JLH1204-C01地块毛坯限价更是要高出3210元/㎡。而我们从最基础的城市配置和区位看，沿江片区和西客站南广场片区并不比九龙湖南岸差。

为何会有这么大的差距？其实从九龙湖新城区域的地价看，九龙湖南岸不仅仅是毛坯限价整体高，起始出让地价也高，起始楼面价也高。而从整体区域的价值对比看，九龙湖新城的毛坯限价与配套、区位是不匹配的。

最真实“价值”应该是怎样的？

确实，失衡的限价不仅仅是体现在九龙湖区域，也体现在南昌，如果我们以区域的成交地价，二手房价格、区域的配置三大指标去衡量区域价值，你会觉得九龙湖新城哪里的价值应该是最高的？PS：下篇详解~~ 

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