城市东南哪个才是主角？未来谁会更强？

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城市基建能决定一个区域的发展风向，我们在前段时间分析过，在南昌东站落地后，城市东南方向会是南昌未来城市发展重要区域之一，我们通常说的城市东南，其实只是谈区位，如果要细分，包括了青山湖区、南昌县、青云谱区。

实际上，城市东南跨了南昌县、青山湖、青云谱三个行政区，且每个区的开发侧重点都不止一个。如果我们从客观的角度分析，对于偌大的城东南而言，哪个区域最强？

青云谱区只是“配角”

从青云谱区现阶段的开发看，主要集中在洪都新城和广州路。洪都新城其实在某种程度上是“天生残疾”。虽然说洪都机场已经搬迁，但仍然保留了部分厂区拟改造为文化创意区，土地更新不彻底其实也制约了区域的发展，更关键的是政企不合力，大量的存量土地不开发，将规划的美好人为在无限延长，也消磨了资本与市民对于该片区的热情。

谈论了许多年的广州路片区，在今年正式启动了开发，目前的核心区位于广州路与青山湖大道交汇处，也出让了大量的土地，但在开发的层面仍旧是以居住为主，但从沿线城市设计看，广州路定位为东站新城门户智廊，以TOD开发为载体的城市廊道生长样本，未来会是城东南脊梁。但从城市开发的逻辑关系上，未来的广州路还得依附在东站新城之下进行有序的开发。

此外，对于青云谱来讲，未来的重点不仅仅广州路，随着江铃的搬迁，未来更多的精力或将会集中在象湖东岸，原本经济基础就孱弱的青云谱，也没有更多的财力能雨露均沾。

南昌县则是“跑龙套”

如果说青云谱在城市东南区域只是“配角”，那么南昌县则是“跑龙套”。南昌县本身往东南旧是一大片不可建的耕地红线，未来能外扩只有八一乡，而由于土地跨区产权不明晰，拆迁迟迟未大面积推动，导致目前八一乡还未大规模启动开发，规划中的江西五金国际机电城也还迟迟未落户，而且南昌县未来会把更多的重点会在银三角南昌南站片区与象湖滨江片区。

青山湖区成为“主角”

青山湖区作为南昌的主城区之一，从临江商务区到解放东路片区，事实上，在这么多年的摸索中，一直没有找到合适的“主城担当”。早在2016年，南昌就传出来要新建一个高铁站，关于选址问题就样一直备受关注，2017年官方确定要把南昌东站建设在罗家片区，青山湖区也在南昌东站的设立之下，在新一轮的城市发展格局重塑中找到了“主城担当”契机，成为了城市东南区域强势崛起下的绝对主角。

其实我们从整个城市东南区域土地开发看，无论是青山湖区还是南昌县又或是青云谱区，都是想迎着东站的春风逆风翻盘，但从东站选址区位看，未来城市东南最强片区会是青山湖区。

为什么说东站的设立，青山湖区的受益最大？

我们从南昌西站的开发逻辑看，从落地到开通再到成熟运营，7年的时间将九龙湖新城从一个山丘之城蜕变为一个综合性新城。可以说一座高铁站带来的绝不仅有便利的交通，还有重量级的城市配套，如地铁、快速路、TOD商业，这些配套的涌入，也让周边土地迅速升值，吸引了大量的社会资本，给九龙湖新城的发展带来了无限的契机，南昌西站周边的楼盘均价也从2016年的7000元+跳涨到18000元+。

再回到南昌东站，作为南昌的三个主要的铁路枢纽之一，未来将连接昌景黄铁路，昌九高铁以及多条城际线路，影响力也非同一般。而东站的设立，无疑青山湖区是受益最大的，这个原本城市的边缘也理应成为南昌人下一个关注的焦点。

往小了说，它关系着周边区域的房价，毕竟一个高铁站对一个区域的带动作用是非常强大的；往大了说，它关系着城市格局的延伸，在最新的南昌国土空间规划中，东站新城也被列入南昌未来五大重点发展区域之一。

东站的配置有多高？

据了解，目前南昌东站已经全面启动施工，项目预计2023年建成，区域控制性规划、综合交通规划也陆续出炉，这些上位规划也确定了东站新城的城市等级高度。

首先是交通，根据备案信息显示，南昌高铁东站新区建设项目总投资 307亿元，其中路网工程(含站前综合体)、安置房工程、水系建设工程总投资约269亿元，新区交通路网及配套建设项目共计43条，合计77.5公里，南昌地铁2号线东延线确定引入，预计2021年开工，此外还预留了5、7号线。

其次是产业，根据高铁东站及周边地区产业规划，区域将打造罗家文创特色小镇，双创产业（电子商务/LED产业研发展示/纺织设计/自由创客），高新技术产业（LED生产/纺织生产/电子器件生产/智能化设备），文旅产业（艺术村落/生态湿地/禅修疗养/文化博览），站前商业商务集群（金融/商业/旅游/轻物流服务）。

可以说东站新城做到了真正的产城融合，而这也意味着，在人口的维持方面，不是简单的居住逻辑关系，而是有生产-生活-居住的逻辑关系。

对于如此“萌新”的东站新城，想必会是资本逐利的最佳选择区域。在近期，东站新城控制性工程-广州路东延刚开工，也意味着区域已经进入路网开发阶段，但在土地开发层面，东站新城还暂未拍地。目前的房产项目主要集中在罗家片区，在今年6月份，广州路与东泰大道交汇处一宗商住用地成功，最后由世茂拿下联合金科开发。

东站新城诞生门户之作

从区位上看，该项目位于城东南未来脊梁的-广州路沿线及东站站前地区交合处，距离地铁2号线东延线设站点仅1.7公里，沿广州路辐射预留的5号线则是零距离，南侧为南昌三中青山湖罗家校区，东北侧为南昌二中罗家校区，在城市发展福利层面，享受到了双重利好，该项目也可以看作是东站新城的门户之作。

云璟樾城效果图

据了解，云璟樾城项目由世茂、金科两大品牌房企联袂打造，两大品牌房企的优势叠加，带来了品质升级的全能产品。项目整体园林设计运用世茂独有的六大造园体系，将所有楼栋有机排布，不仅坐北朝南，错开排布，就连楼栋间距都能达到舒适的约50米。也就是说，未来居住在这里，每家每户都能享受到至少6-8小时的阳光照射。
 

同时，园区内还打造了充满人情味的全龄社区。全城热练、多功能活动场地、林下书吧、颐养童趣四大园林组团，让小区公共空间能够真正融入到业主们的生活当中。此外，云璟樾城引进了国家一级资质物业世茂物业，目前服务约15万户家庭，实现了24小时管家，360°贴心服务。

城市发展背后的思考

我们在思考城市发展优略势的时候，往往会带入许多规划，而这些规划也成了大家对于自己心目中新城的未来形象。在城市向东南发展的风向越来越明显的时候，谁会成为这个风向上的风暴中心，想必大家心理也都会有各自的想法。但任何区域内的片区，都会有一个前后者之分，而这也是城市在良性竞争下，筛选出更强的新城，塑造一个区域中心，引导更优质的项目更多的人口进驻，才能把城市框架真正做大，想必这才是城市发展背后的正确思考。

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