三个变量彻底影响广佛城市格局
01
佛山重构城市格局
3月份，《广东地理》读者陆续发来三个喜讯，一是潭洲会展中心南侧的大疆产业园已开工，预计2021年投产；二是广珠城际北滘站南部准备落地一个机器人企业，属于三龙湾范围；三是59公里的三龙湾碧道今年6月份开工。
观察广佛同城演进，可了解到早期广州人到金沙洲、盐步、大沥经商和置业。到了2010年广佛线时代，已经大量出现广州市民（刚需白领为主）置业到千灯湖、祖庙、澜石片区，甚至2016年广佛线通达佛山新城之后，佛山院子、晋盛已经出现大比例广州买家。
双城生活的密集轨迹，从广佛路到广佛线，30年间向南推进了10公里。这个变迁的背景是广州向东、向南发展，以琶洲为极点。佛山市中心也在向东、向南发展，主要是城市中轴线【岭南大道】、城市生态轴【东平河】片区。
2021-2030年，广佛紧密互动片区将是广佛环线、广州地铁7号线覆盖的“广佛创新主轴”，也就是白云机场、科学城、鱼珠、广州大学城、珠江新城、琶洲、金融城、万博、广州南站、三山、陈村TOD、北滘新城、佛山新城这片。
打破人才流动藩篱、城市群融合发展已是大湾区共识。广深港澳科创走廊建设提速，人才、技术、资本等创新要素流动重组，将形成巨大的经济能量。前海、琶洲、知识城、南沙科学城、滨海湾、三龙湾、松山湖、光明科学城等新型创新平台汇聚研发资源和各领域杰出人才。
广佛同城化党政联席会议2019年5月13日召开，两市签署了《共建广佛高质量发展融合试验区备忘录》，明确围绕197公里边界线，共建广佛高质量融合发展试验区，构建“1+4”融合发展格局，发挥广佛极点带动作用。其中“1”是指广州南站—佛山三龙湾片区，范围面积约259平方公里，其中广州约129平方公里，佛山约130平方公里（即三龙湾）。
▲三龙湾是佛山融入湾区的抓手
桂城+石湾+乐从+北滘+陈村已是2000多亿GDP，130平方公里三龙湾，是宜居的佛山科学城，在科研创新、产业发展、基础设施、生产生活等领域，强化优势互补，资源联合，互动交流，力争在形成全面开放新格局上走在前列。
吸引人才推动发展，增加购买力，解决住宅库存加快卖地，让地方财政更宽裕，教育、医疗、地铁、道路等配套更快完善，进而加快常住人口增长，形成良性循环。
02
广佛同城的三大变量
三龙湾处于广深港澳创新走廊和珠西先进装备制造产业带的交会点，是广佛融合一体发展的强力黏合剂。随着平台规模壮大和东西向轨道支撑，周边联动一体趋势已显现。观察广佛同城背景下佛山城市发展格局，主要有三大变化：
一是广佛轨道一张网规划至三龙湾纵深
首先是2020年底通车的广佛环线城际；然后是广州地铁7号线2021年6月通车，北滘新城、陈村新城直达广州南站和万博；还有佛山地铁2号线2021年9月通车，佛山经芳村鱼珠至东莞城际规划从佛山新城出发；另外，广州10号线规划延伸至北滘高村，广州19号线规划延伸到三山新城，佛山4号线从季华路、三龙湾大道向万博延伸，佛山地铁11号线让机器人谷、陈村东、陈村北、三山接上广钢新城。
广佛环线（佛山西站-广州南站）在东边接上广佛环线东环（广州南站广州北站），还有佛莞城际。南站所凝聚的是京广高铁、广深港高铁、广州地铁22号线等庞大轨道网，意义非凡。
广佛环线东环2021年底运营，非常值得期待，所串接的广州南站、大学城、琶洲、金融城、白云机场、广州北站，是广州25年来高速发展的新轴线，铁路枢纽、空港、就业中心一线联系。
佛莞城际是连接广东省中、东部地区的重要快速干线，2021年运营，是打通珠江东西两岸的快速通道，东接莞惠城际，西连广佛南环，接轨穗深城际、琶洲支线、广佛东环、佛肇城际，还有将建设的广中珠澳城际，八轨成就骨干网实现湾区11城“一小时”都市圈，具有极为重要的意义。
以上密集的轨道交通证明，广佛两地都非常重视这个片区的发展。
广州高速地铁18号线、22号线、28号线所构建的珠江新城、广州南站、番禺广场、鱼珠围合片区就是广州的重心。
广佛同城融合发展，一小时交通圈打破界线，同城生活已成为现实。未来在TOD区域，将以10分钟、20分钟这样的极速连接广佛。
二是土地资源变化所引领的城市重心改变
在祖庙、石湾、千灯湖、盐步高强度开发接近尾声时，我们发现三山、陈村、北滘、佛山新城还有庞大的土地储备。除了政府国有土地资源，以上4大片区低效用地改造将为三龙湾带来共计15万亩以上的城市空间、产业空间。
以佛山新城为例，小布村工业区、大墩工业区、小涌工业区、细海片区、荷村工业园可改造总面积约4500亩，加上岳步2012年土地储备2550亩，足够满足未来十年高速发展带动的居住、产业用地需求。其中，小布1000亩将在今年出让。
陈村TOD周边也有非常庞大的土地资源，顺德机器人谷莫不如此。
三是创新资源的高密度布局
佛山三龙湾和广州南站为核心的广佛融合先导区，既将与广州主城区、佛山中心城区共同组成广佛都市区的服务核心，还将承担探索新的合作机制和政策创新的重任，推动形成广佛更深层次合作的新格局。
基于密集的轨道交通规划和庞大的土地储备，新拉入引力场的三龙湾将对原来的同位区域（例如千灯湖）构成竞争，企业得以在各环节的布局上获得更多选择。香港理工大学、北外南方研究院、潭洲会展中心、库卡、大疆、季华实验室、东北大学研究生院落地三龙湾，为区域发展带来新活力。建设银行佛山总部、顺联集团、三龙湾管委会、中国移动、蒙娜丽莎集团也入驻佛山新城。
接下来，大族激光、川崎机器人也将在三龙湾启动研发及生产基地。
更为一体化的制度框架下，大湾区户籍、居住、就业、置业、创业的宽松，激发6000多万人的生产力，规划加速融合与发展。区域发展的竞争，要回归到区位优势的构建，产业招商的比拼，教育医疗配套的建设。大学、地铁、三甲医院统统都要，村级工业园改造越早越好。企业纷纷投资三龙湾，正式看好广佛高质量发展融合先导区的未来。
03
东平河居住时代
三龙湾等创新平台激活片区需求，交通拓展改变区位优势，年轻人买房要有前瞻性，察觉3年够城市核心区在何处。
广州地铁7号线西延段预计2021年6月投用，佛山地铁2号线预计2021年9月投用。广佛环线有东平新城、陈村及广州南站3座地下站，张槎、北滘站2座高架站。所有站点主体结构已经全部完工，所有站点机电装修已经施工完成，正在进行出入口和市政建设阶段，预计下半年进入验收阶段。中铁城建集团相关负责人表示，基建跟装修部分已完工，2020年底交由广州地铁运营。
刚需第一套房要尽快买，尽量买市中心。促进房地产市场稳定健康发展已经是上层要求，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段抑制房地产泡沫，又防止房地产市场出现大起大落。围绕住房供应体系实施满足居住、抑制投机、防止供需错配、引导社会预期的政策，坚持差别化购房信贷。
广钢已5万，广州南站附近的万博已4.5万，若200万预算该到哪里买房？别盲目买荒野郊外，要测算与工作地点的交通距离。名山大川、大江大海是地理特征，城中心、地铁站、小学旁才是房子的价值。琶洲拥有总部办公、会展、交通枢纽、观光旅游等功能，居住可在15-30分钟外的陈村、北滘、佛山新城。
▲潭洲水道将成为佛山创新轴线
三龙湾碧道2020年6月开工，投资21.35亿元，对河道及两岸进行治理提升，其中平洲水道-潭洲水道-陈村水道-橹尾橇段45公里，橹尾橇以北14公里。机器人谷、佛山新城夜景亮化一期、三龙湾国际创新中心、三龙湾大道综合提升、澳门城、电竞产业园、三龙湾碧道、潭洲水道夜间游船、“两山一湖一岛”城市景观轴。
佛山规划进一步提升城市品质、城市风貌，加快将佛山建设成为宜居宜业宜创新的高品质现代化国际大都市，要学习上广深打造滨水都市带。澜石港、佛山新港已搬迁，佛山市推动周边开发，东平河沿岸布局城市核心资源，构建城市繁荣空间。打造东平河、佛山水道两个夜景带，提升形象，建设佛山新城、祖庙、千灯湖三个夜景中心。
强中心依托佛山中轴线岭南大道和东平河轴线，形成十字黄金轴，交汇点是中欧中心，也是文化中心、轨道枢纽。
三龙湾将针对佛山新城、乐从片区学位不足的问题，加大公办学校、公办民助学校、民办学校、国际学校的建设力度，从不同层次满足人才的需求。目前，华英已经确定要在岳步拿78亩土地办学。佛山大剧院、佛山图书馆、佛山博物馆、城市展览馆、青少年宫、文化馆、佛山国际体育文化演艺中心等，体现佛山新城核心价值。
《广东地理》期望以客观规划资料为依据，为读者提供有价值的资讯，给予思考办法，理顺价值逻辑，尽量清晰明了有理有据，搭建读者交流平台，帮助你买到合适的房子。欢迎留言。
▼布局全新佛穗莞城际