昨天《广东地理》文章，多位读者留言反映：“2019年人口增量不能说明什么，要看五年十年的长跑。”
广东省2011年末常住人口从10505万，2019年末11520.59万，8年增加了1015.59万人。全省只有深圳、广州、珠海、佛山高于这个增长率，其它17个城市都低于全省平均水平，潮州甚至负增长。
留意广东这8年来的人口数据，梅州、潮州、汕尾、揭阳、江门、肇庆等城市常年人口外流，形势严峻。若不下大力气招商引资，广汕、汕汕、珠江肇、广湛、深南、赣深等高铁只会加速落户地区人口外迁。至少，他们不要急于退二进三，别依赖卖住宅地求发展。可学习佛山专注制造业，把电饭煲、微波炉、热水器、冰箱、空调、风扇做到极致，把市场做到全球。房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。年轻就业群体的流动，推高了广佛深莞一个个新城、新区。观察细节，桂城居住了70万人，近广州、有地铁、学校多，800家企业入驻金融高新区，房价2.3-4.5万元就能理解了。广东2011年GDP是53210亿元；2015年GDP达72813亿元；2019年GDP高达107671.07亿元。全省国内生产总值8年翻倍，主要增长在广佛深莞。打造新型创新平台是珠三角九个城市的首要任务，吸引人才推动发展，增加购买力，解决住宅库存，加快卖地让地方财政更宽裕，教育、医疗、地铁、道路等配套更快完善，进而加快常住人口增长，形成良性循环。产业跟着建设用地走，人随着产业走。就业、置业、创业优先广佛深莞，城中心、地铁站、小学旁买房。 延伸阅读：广州规划地铁新线16条
8年来，广东的经济发展、基础设施建设、房地产开发投资等方面依然傲视全国。2019年，广东省处于全国第一的项目有：1、地方一般公共预算收入12651 亿元
2、出生人口 143.38 万人；
3、金融机构本外币存款余额 232458 亿
4、社会消费品零售总额 42664亿元
5、市场主体 1253.3 万户
6、货物进出口总额 71436.8 亿元
7、上市公司 618 家
8、手机产量 7.05亿台
9、专利申请量 80.77 万件
10、汽车产量 311.97 万辆
11、快递业务量 168.06 亿件
12、电影票房收入 89.51 亿元
深圳给大家的印象是华为、大疆、腾讯、平安、比亚迪、 华润、万科，代表创新精神，代表先进生产力。深圳“硅谷”，南起深圳湾、北至西丽湖，面积仅为全市1%，却占深圳GDP的17%，工业总产值占全市25%，上市企业112家，独角兽企业8家，高新企业2000多家，包括创维、海王生物、迈瑞、朗科科技、普联技术等。深圳湾超级总部基地入驻企业有OPPO国际总部、恒力集团、中国电子、中兴、招商银行、中信金融中兴、神州数码、天音通讯、联泰集团、万科、恒大、深铁集团、碳云智能等，未来就业人口将高达5万人。金融、保险、科技、房地产、互联网企业员工就是高收入的代表。不难想象，附近房价为什么贵，购买力强大的人群持续进入，不贵才怪。华为终端总部位于东莞松山湖，占地1900亩，总投资100亿。华为带动作用明显，周边有上下游配套项目50多家，带动500多家企业。这对松山湖片区的经济发展、房地产销售带来了惊人的购买力，外区域投资客也前瞻进入买房。目前区域最大的缺陷就是地铁。广州，我们第一印象是广汽本田、广汽丰田，专注一个领域，可以拓展出庞大的市场规模。在2019年国内汽车厂商一片哀嚎中，我们还能看到广汽本田、广汽丰田高歌猛进，未来几年混合动力汽车还将大放光彩。应对市场发展，广汽本田继续扩张产能，将增城第三工厂的产能由12万辆增至24万辆，广本总产能将达到72万辆。广汽丰田目前共有 10029 名员工，生产凯美瑞、汉兰达、C-HR、致炫、雷凌、YARiS L 致享系列轿车，现有三条生产线，产能 50 万台。今年初广丰汽车城基础配套设施（一期）选址小虎岛，总投资约9.8亿元，建安工程费用7.4亿元，通过小虎大桥（黄阁大道）和小虎二桥（虎沙大道）与黄阁联系。广州并非没考虑新产业，琶洲互联网创新集聚区2.1平方公里的起步区，总投资超800亿元，2025年可容纳10万人就业，入驻总部企业有腾讯、阿里巴巴、小米、唯品会、复星、广铝、远大、TCL、南方传媒，星河湾、欧派家居、赫基、中国移动、广东电网、粤科金融、YY、国美、鹏润、三一集团等。CBD总部企业带来的购买力是惊人的，辐射半径（50分钟交通距离）内的住宅要重点考虑。目前，琶洲在规划建设港澳客运码头，片区还欠缺居住、医院、国际学校、商业综合体等高端配套设施。随着琶洲今年、明年大量企业开启办公，可以预见18号线覆盖区域的房价将非常牢固。佛山，庞大的制造业集群，家电世界第一，瓷砖世界第一，铝型材世界第一，酱油世界第一，还有照明、涂料、铝塑管、电缆、铝车轮、家具、卫浴、无纺布、水龙头、木地板、内衣、陶瓷机械、门锁、床垫、木门、不粘锅、瓶盖、门窗、童装、汽车配件、花卉等几百个细分领域的十几万家企业，其中不乏隐形冠军。很多人鄙视为非高科技，但佛山是造富的天堂，佛山超600万元资产的家庭数量高达71400个。低调、务实、勤快的企业家们已经拼搏了40年，除了上百个全国著名品牌，他们和企业员工也是佛山每年10万套住宅销售的强大支撑。况且，佛山三龙湾130平方公里已经进入了全新的局面，再不是塑料厂、纺织厂、纸箱厂这些低端企业了。东莞土地资源紧缺制约了产业发展和房地产开发。“村村点火、户户冒烟”发展模式无以为继。东莞终于清晰发展路径：加快落后产能退出和新兴产业进入。结合省制造业供给侧结构性改革创新实验区建设，东莞将把“工改工”作为今后城市更新的主攻方向，以低效镇村工业园改造提升为突破口。
目前，东莞全市镇村工业园共52万亩，有改造潜力的达38万亩，行动计划刚刚敲定：2020年完成“工改工”7500亩，预计三年完成3万亩。
打造产业用地供需平台，拓宽项目落地空间，未来的东莞，就在这38万亩空间里。呼应了广东地理 昨天文章《广佛深莞发展空间有多大》
近日发布的《东莞市交通发展白皮书》写道：积极建设东莞地区铁路枢纽，建成深莞一体化国家综合交通枢纽。构建主次分明、契合组团型城市空间结构的“二主六辅”综合交通枢纽布局，促进东莞由铁路通道型向枢纽型转变。优先建设具有始发功能、靠近中心城区的高铁枢纽。
“二主六辅”：中心高铁站、东莞东站；虎门站、东莞站、东莞西站、东莞南站、滨海湾站、松山湖站。应该优先南城附近买房，地铁、交通、商业、工作机会、城市景观更胜一筹。
东莞是年轻人占比高、活力十足的城市。基于东莞城市发展格局，买房请专注三个核心片区：南城、松山湖、虎门，它们2030年常住人口目标分别为42.24万、25.18万、62.65万人。
人才、技术、资本等创新要素流动重组，新型创新平台汇聚研发资源和各领域杰出人才，创造庞大购买力。选择一个区域买房，首先是看工作地点，或者未来潜在的就业地，例如琶洲西区、珠江新城、万博。
顺德的城市格局，北部要比南部更优。一张白纸好画图，佛山新城-北滘新城-机器人谷-广州南站这一片土地储备丰富，更多轨道交通覆盖。东平河南岸、潭洲水道南岸布局大学、会展中心、高科技企业、医院、图书馆、大剧院、演艺中心等核心资源，构建城市繁荣空间。
北滘新城、佛山新城具备学校、商业、地铁、城际铁路、医院、公园景观、工作岗位等资源，轨道交通直达广州主城区，应重点考虑。建设银行佛山总部、蒙娜丽莎总部、顺联集团、美的集团、碧桂园集团等支撑了片区的购买力。
广佛环线东平站、北滘站、陈村站所覆盖的佛山新城、北滘新城、陈村新城片区，正是广州琶洲、万博就业者投资买房的好地方，目前单价1.8-2.7万。
香港理工大学佛山新城校区、北滘校区、三山校区也在广佛环线、广珠城际等轨道交通沿线站点附近。欢迎留言。
延伸阅读：顺德城市分析
《广东地理》建议各位读者，工作与生活、物质与精神要取个平衡。除了谈赚钱，交流买房，人生还有阅读、书法、摄影、烹饪、旅游，还有很多事情可追求：健康的体魄、洋溢的自信、有趣的灵魂。不要口袋富有、思想贫瘠。1、鼎盛顺德（四状元：张镇孙、黄士俊、梁耀枢、朱可贞）；
2、文化底蕴（清晖园、碧江金楼、和园）；
3、休闲之旅（欢乐海岸、长鹿农庄、佛山新城滨江湿地、顺峰山公园）；
4、水乡村落（逢简、古朗、碧江、林头、龙眼村）；
5、世界美食之都（黄但记、顺峰山庄、德云居、猪肉婆、了能、水仙头、毋米粥、顺德渔村、文华老友记、梁桂欢糕点店）；
6、北滘就业安家（世界500强企业 美的、碧桂园）；
7、佛山体育文化演艺中心、CBD、大剧院、文化中心（佛山新城）；
8、佛山创新服务带（对标广州珠江创新服务带）。
---------- 《广东地理》文章 ----------