肇庆怎么了？

长假期间，鼎湖区最西部的某100万平方米大盘，单价从原来7900降到5900，把肇庆开发商吓出冷汗。

中国大部分的三四线城市，人口稀少、产业不发达的区域，或许都将出现降价2000出货的情形。现金为王，先解决资金问题，活下去。

今年，粤港澳大湾区规划纲要发布，肇庆市也纳入湾区范围。但是区位情况摆在眼前，广佛市民用脚投票，去那边“投资”房子的人越来越少，肇庆开发商也只能加佣金求出货。

据《广东地理》了解，肇庆2017年常住人口412万，但手机用户仅337万，其实这个城市有大量的户籍人口长期在广佛等地工作生活。因为产业太少，本地购买力很弱，有能力买房的人多数都买了，继续“投资”还看市场气氛。

起跑阶段的小城市，不要急于退二进三。土地出让楼面价暴涨，不是好事。在高明机场落实，广湛高铁开建后，肇庆还需要想谋划肇庆新区一样，再次谋划高要打造空港经济区，好好利用铁公机集疏运体系，踏踏实实引入产业，而不是卖住宅地。

肇庆中心的地理形态是大山、大江夹着城区，1000年建设让老城已经没有建设用地，端州城东、鼎湖区政府旁居住环境不错，但周边大山妨碍片区进一步大跨步开发，城市空间已经固化。

地方政府总是在土地储备最丰富的地方进行资源配置。如果你一定要买肇庆，请优先考虑肇庆新区体育中心、肇庆东站附近，这40平方公里也将是未来肇庆招商引资最密集的片区，新兴产业落地肇庆将大部分选择此处。依托南广、贵广、广佛肇，直达佛山、广州、深圳、香港。

更多肇庆的思考，请阅读：肇庆新区

城市化核心：资金、人才、产业集聚到优势城市

2014年，《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，严格控制特大城市人口规模。”

这样以行政指令分配土地、劳动力等要素，导致了扭曲及不可持续的经济增长模式，阻碍了效率，中西部地区依靠政府负债支持的粗放增长模式不可持续。

这个思维现在已经扭转了。大城市不怕大，应测算未来人口增长，理性规划基础设施和公共服务。“十三五”规划纲要列出我国19个城市群，目前承载全国78%人口，贡献超80%的GDP。

城市化进程不断加快，城市人口明显增加，唯一减少的是20-50万人这个规模城市的人口数量，发展动力不足，缺乏外来投资和工作岗位。

国家发改委2018年3月9日关于实施推进新型城镇化建设重点任务的通知，强调全面放宽城市落户条件。继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐，促进有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户，鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户。

2019年8月26日，中央财经委员会开会研究推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局等问题，会议明确了中心城市和城市群作为承载发展要素的主要空间的作用，按照客观经济规律调整完善区域政策体系，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

未来十年，中国的村、乡、镇、小县城还有1亿人口将迁往大城市居住，这个将由发改委统筹推进，2019年9月已经在东莞督促、落实。给予流动人口享受就业所在地、居住所在地各项平等权利，农业转移人口市民化就会加速，特别是武汉、西安、长沙、广州、深圳、佛山、东莞这些城市将承载更多新增人口。大城市市中心更集约，效率高，工作机会多，医疗、教育、交通配套更好。

当然，以上的精髓，恰恰不是鼓励到广州远郊的从化、荔城，而是中心城区（万博以北、黄埔以西）；不是鼓励到佛山远郊的乐平、九江，而是南庄以东、乐从以北买房。

不要以为企业总部去了南沙，员工就住在南沙，未必。中心城区的资源难以替代，教育、医疗、购物、社交、休闲娱乐，甚至宵夜，更胜一筹。远郊也只能自己住。

我们要寻找一个城市的核心区域买房居住：工作机会集中在何处，服务业集中在哪里？荒野郊外降价出货是必然的。

《广东地理》2016年开通微信买房问答，因为收费，至今服务仅300多人。近期案例：陈小姐，三水人，在南庄一企业从事财务工作，租房在城南，工作七年除买台卡罗拉其它几乎全积攒起来，这半年陆续在看房，希望寻找中心城区3房，要求是低价、一手房、近工作地、周边环境好。首付能力（自己25万+父母支持30万）①  目前居住处②  工作地点③  《广东地理》推荐盘④  陈小姐最终选择楼盘经过多个问答，现场比对，陈小姐选择了南庄领峰的三房，对首付、朝向、户型均满意。考虑到资金压力，没有选择泷景。

城市研究类

文化旅游类