编者按： 2017年春节后，市场以一种迅雷不及掩耳之势开始向好、向上。但是，在这股上涨潮之中，许多人也开始担心2018年，沈阳，怎么走。新环境、新格局、新时代下，沈阳如何站在2017年新数据的巅峰之上，再创下一个辉煌？
从本周一开始，365淘房年终策划“忐忑2017”正式启动。我们陆续对今年沈阳楼市做了全面的回顾，其中包括2017年全国以及沈阳房地产市场的相关政策（忐忑2017：楼市新政“靴子”频落地 沈阳限价又限售），沈阳城建消息（沈阳发展越来越快，我们生活越来越好）等。（更多可关注本公众号，回复“忐忑”，查询）
“涨”是今年沈阳房地产市场的标签，销量涨、房价涨、新项目增多、城市利好增多。爆发式增虽让房企尝到了热销的甜头，但是年终将至，在暴涨的市场环境下，视乎也让房地产圈各界人士感到忐忑。
居安思危，如何能稳住沈阳房地产市场的向上局面，保持健康稳定可持续发展，关乎于沈阳楼市的各类角色该如何“掌控”？
政府的掌控 土地与政策
图表来源新峰房谱网
沈阳楼市高库存一直是最大问题，由于房子供大于求，房地产市场持续低迷。政府抓住问题关键，自2013年开始连续控制土地出让，供应量降低70%以上，减少新建商品房上市量，稳定供需平衡。直至今年年末，沈阳土地出让面积总量只相当于2013年的10%左右。
我们从上表不难看出，在国家去库存政策背景要求下，沈阳效果明显。截至11月，沈阳商品住宅库存去化周期已经在17个月，基本接近供需平衡。如果分区计算，有的区域的房子已经出现供不应求的局面。
不过，由于严控土地所带来的稀缺，土地拍卖成交价格直线上升，直接拉动了房价的快速上涨，给炒房客以机会，这又与国家“房子是用来住的，不是用来炒的”原则所违背。因此政府连续出台“沈十三条”、“沈九条”进行政策调控，要求部分价格过高的新建商品房进行价格指导，抑制房涨上涨过快。
所以政府是用土地与政策两只手来把控沈阳楼市走向，但增加供地则可能产生为库存，减少供地则可能拉高房价，这也是忐忑的根源，考验政府智慧的时候到了。
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购房者的掌控 需求与时机
房价为什么会涨？地价涨、城市利好刺激等原因导致房价上升的理由都比不过购房者对于房子的需求，想要拥有房子的渴望是滋生房价上涨的根源。
刚性需求大，给了房价不得不上涨的理由。当刚性需求满足时，又形成需求的裂变，改善需求、投资需求的再生，致使房价再次上涨。
每个成年人都想买房，一些未婚男性、女性都想买房，结婚后就拥有两套房了。可以想象，没钱的努力赚钱买房，有钱的房子越卖越多。总之，有钱没钱，都要买房。
所以，购房者作为可以掌控楼市价格上涨的根源，自然也可以起到掌控房价的作用。选择最适合自己的房子，每个区域雨露均沾，不跟风抢买所谓潜力区域，就可以避免某个区域房价暴涨。
从另一方面，房价也是区域配套、就业机会等社会资源价值的体现。以浑南为例，政府南迁，自贸区成立等都将视为给该区域带来了资源，这些资源以房价猛涨的方式体现出来。有些购房者已经搭上了这次快速上涨的列车，优势已在手中，期待尽享手中红利，而那些错过机会的人，无论是自住还是投准资，仍然想把主动掌握在自己手中，这些人也在寻找时机进入。
所以购房者必须搞清自己的需求是什么？不要盲从其它人的意见，刚需首先考虑的价格、地段，价格是自己的承受能力，地段是工作便利性，总不能在南边上班，在北边买房吧，或者高价买房，让自己背负沉重的经济负担。投资则选择区域价值潜力高楼盘。
再者就是买房时机，抓住政府楼市调控的间隔，不补政策误伤，不顶风上。其次，在年末开发商促销，楼市淡季出手。抓住这需求与时机这两条，购房者将不会再忐忑。
房企的掌控 地段与产品
地段，下半年815土拍现场，华润拿下浑南其仕北地块，折算竞配建面积，此宗地块已经成为当时沈阳地王。10月26日，金地顶价6600拿下沈河万寿街东-2号地块。开发商在地段的选择上极其用心，重点地块不惜重金，势在必得，这也就选择了未来楼盘的占位。
产品，沈阳房地产市场量价齐升的现象跟房企能够敏锐的掌握购房者需求有着很大的因素。
今年沈阳房地产市场改善类产品销量大增，面积为90-180的改善型面积段产品销量占比全面积段的48.65%。另外，从今年沈阳房地产市场入市的新项目来看，大多数项目为改善类、高端类住宅项目，刚需类项目较为少见。
由此来看，今年楼市形成的上涨之风在于房企迎合沈阳购房者改善性需求增多情况，第一时间抓住上购房者心里。
我们可以看出，未来地段与产品是开发商掌控的核心。那么，如果开发商拿不到合适地段土地呢？品牌在做中高端产品没有足够支持，改善人群不认同呢？政府政策如价格指导压制房价与高地价之间的矛盾，这是造成开发商忐忑的原因。
谈谈别的：
从今年土地拍卖情况来看，房企的拿地价格屡创新高，明年这些高地价项目将要一一亮相，如何把握购房者的需求趋势，如何将产品品质和房价合理化也是目前房企面临的最大问题。
然而，从数据看，一些价格较高，均价1万+甚至2万+的项目销量一路上升，足以见得，贵的房子未必就是不受欢迎的，房子的品质配得上价格，购房者还是能买单的。所以，不跟风涨价，把重心放在如何为购房者打造真正好产品，才是房企的立足之道。
稳才是沈阳房地产市场可持续发展的节奏，在沈阳房地产市场经历了大幅上涨的一年后，接下来的局面，相信还会出现很多变化，政府、开发商、购房者三方是否都能克服自己心中的忐忑，做出正确的选择吗？敬请关注，365淘房年终策划“忐忑2017”，下周将有更为深入的文章推送！
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