两会定调楼市调控方向，刚需、置换、投资应怎么做？| 大胡子说
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导语：站在2023年，甚至2028年，我们应该怎么买房？
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2016年，作为史上房地产市场最为疯狂的一年，已经结束近两年。
2017年，作为史上房地产调控最为强劲的一年，已经过去3个多月了。
而2018年，又会怎么样呢？
正在举办的两会给出了答案。
在两会《政府工作报告》中，国务院总理提到：
其实这已经不是官方第一次出来表态通过“分类调控、因城施策，建立长效机制”来稳房价了。
在2017年12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上发言。王部长的发言很长，其中，涉及到2018年楼市调控的内容精简如下就是：
1. 2018年调控目标不动，力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。
2. 进一步强化地方政府主体责任，实行差别化调控。
以上，透露出来的信号就是：2018年调控目标不动摇力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。
我们可以把这句话理解为：政策底已经出现，资金底逐渐到来。
2018年不会再有新的调控政策加码，但也不会解除现有政策。
像现在南京、武汉、郑州的人才落户政策，但也没有解除限购的。
因此，金融政策也一样，即使接下来各家银行又有额度的了，也不代表货币政策紧缩方向的改变。
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“分类调控、因城施策，建立长效机制”。
微观上，我们可以理解为，在进一步强化地方政府主体责任的前提下，以前北京就是调控的风向标，全国各城市都要跟着北京的风声走，现在各城市的楼市现状和人口疏解已经分化，北上城市化已基本定型，所以开始赶人。
而二线城市，尤其是强二线城市，还有很大的城市化空间，所以各城市应该是根据各城市的楼市现状进行差别化调控。
正如我在课程中多次强调的：二线城市调控政策是手段，不是目的，背后的逻辑是人口红利，是二线城市之间的抢人大战。
以武汉为例，武汉施行积分落户政策、即将实施的房票政策以及此前的大学生落户政策一起组成了武汉的人口政策。
相比于北京、上海的人口管控与清理，武汉敞开怀抱，向全世界疾呼：武汉欢迎你！
因此，我们有理由相信武汉中远期1300-1500万的人口目标！
在这样的背景下，武汉已经热了一整年抢房抢地的盛况，在2018年，仍然是稳定的！
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既然2018年的调控不放松，那么需要买房的人，也就是对买房的买家首套刚需、改善置换、投资来说，应该怎么做？
1.首套刚需
2018年首套房还是三成首付，不会变。两成首付的年代再也不复返了。
2017年3月17日之后的调控，政府的态度是极其坚定的，首房首贷不受影响，“处女贷”的机会，变得极其珍贵。
房住不炒，会成为中国房地产历史上浓墨重彩的一笔。
这对平凡如你我的普通人来说，意味着什么？
“首房首贷”，这么低的首付、这么低的房贷，这是极其珍贵的，因为二套房的首付和房贷利率现在都已经调到非常高。
除了限购限贷，还有限售，所以以后想卖掉首套置换二套，不是一件容易的事情。
现在的形势已如此严峻，所以你一定要慎重。我更直白地说：就是你买房的心态和方式要改变了。
假如你的资金，介于买一房和两房之间，咬咬牙，借钱也要买两房。假如你的资金，介于买两房和三房之间，同样的，借钱，也要挑个能满足未来家庭结构的三房。
而且这有可能是影响你一生的决定。你只有一个性价比最高的机会，那么你就要把房票用足。
因为下一次，你可能置换不起。
就像我前天晚上在直播时说的，房价永远跑在收入面前，房价涨得比收入更快。既然每人只有一次机会，那么久把房票用得彻底一点。
2.改善置换
现在的政策确实有点误伤了刚需，但也做出了优惠让步。
而对于改善来说，就是要满足限定条件才可以买。
我相信现在的很多改善，还是要卖掉首套房的，也就是置换。
这更是提醒那些买首套房的，要买好，不然以后可能置换不起。
其次，2018年二套首付比例不会变。现在是八成2018年还是八成，现在是六成2018年还是六成。
产业在升级，居住也在升级，所以整个市场的改善购房者还是非常多的，尤其是一线城市的改善，所以整个市场的需求是巨大的。
三四线城市换一二线城市、小面积换大面积、郊区换市区、非地铁房换地铁房、楼梯房换电梯房、非学区换学区......
还有一点，多思考未来5年，也就是2023年，甚至是2028年，你愿意住在哪个城市。
2018年以来，有不少山东、湖南、四川的学员咨询我，假设要在中国挑一个城市落户奋斗，应该挑哪个城市？他们的置换，已经上升到置换城市。不仅仅是房子的置换，甚至是工作生活城市的置换。
可能在未来的5年，居住升级会是比刚需更刚性的需求。
我前两天的文章也有提过，未来那些非主流户型的房子、那些不能满足人们美好生活的房子，终将被淘汰。戳此复习→两会谈房地产税立法，这些房子不抛就成负担了 | 大胡子说
所以，在长效机制来之前，楼市密集调控还会持续，在去库存的尾声，2018年就是你置换的最好时机。
淘汰所有无法满足未来人们美好生活需求的房子。
3.投资
一直到今天都还抱有幻想房产三年紧一年松的要醒一醒了。
不是说房子不能投资了，而是除了首套和改善，现在投资房地产，一定要做好长线持有的准备，因为限售不会放松。
这次两会《政府工作报告》透露出来的决心，就是打击投资客。这一主基调，至少五年是动不了。
而且假如你买的二手房，频繁交易，交税就会交得你肉痛。更何况在房产税之下，更是要买能跑赢市场的好房子，然后长期持有。
而且，目前太多人忽略限售的影响力。
对于新房来说，全国绝大多是大中城市，这两年去库存的新房，基本3-5年的锁定期。
当你的城市开始老龄化，年轻人开始减少时，租房需求就减少了，中小城市的远郊房可能难租又难卖。
所以买房要交智商税了，不能像以前一样瞎买，以前适合的招数现在不管用了，而且适用于一些城市的招数，不一定适合另一个城市。
记住，不要all in 。不能像以前一样屯好多房子，然后买房、然后房产抵押，套出来，继续买。
即使要买，也要控制现金流，况且现在的房贷利率已经非常高了。
我们未来将见证的是意义深远的长效机制的建立。随着资产价格越来越高，不能单纯追求数量，而是要追求质量，要买好城市好地段好产品的好房子。
假如，你要问我：假如要拿5套三四线城市的房子换1套一线城市的房子，你愿不愿意？
我会毫不犹豫的说，我愿意。如果要在这个愿意加个时间期限，我会说：一辈子！
楼市严控之下，刚需、置换、投资应该如何买房？
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我们课程见。
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