乡村民宿有了40年产权！政府与企业共同探索破局之路

近年来，乡村民宿的发展正在吸引城里人下乡、农村人返乡，促进乡村振兴。然而新冠肺炎疫情的影响，对民宿经济发展提出了不小的挑战，乡村民宿如何才能更好地到达“诗和远方”呢？

长租一个农家小院，一本书、一杯茶，你的田园牧歌！

田仙峪村位于北京箭扣长城脚下，四面环山，两股泉水汇成的小河从村中穿过，凭借着得天独厚的地理优势，全村290多户农宅有近100座用来做了民宿。

冬天是田仙峪村旅游的淡季，再加上新冠肺炎疫情的影响，民宿生意按下了暂停键。国奥乡居在这里流转了44个农家院，是村里现在规模最大的民宿主。

为了开源止损，老板孙开阳和厨师一起开发出一个年货礼盒，里面有怀柔特产虹鳟鱼、板栗还有自己腌制的酸菜、酱牛肉等。一个年货礼盒，六道特色菜。

但卖年货只能补贴部分日常开销，要想生存下去，还是要从民宿想办法。2015年，国奥乡居在田仙峪村流转宅基地时，签订了20年的租赁合同，现在还有15年的时间。但好在这流转的44间民宿，已经有18间被长租出去，占到40%以上。

张斌，2020年10月底成为了这个院子的新主人。田园牧歌的生活，是她一直以来的梦想。她一下子租了两个院子，每个院子的租期都是15年。一个院子用来招待朋友，另一个留着自己家人住。短短两个多月的时间，张斌已经跟邻居们十分熟络。

胡艳，资深设计师，也是民宿老板。这个院子除了做民宿，大部分时间是她的个人工作室，也是她们一家三口的家。从租院子到改造，前前后后有两百多万的投入。

在来田仙峪村之前，她的工作室开在北京城区。让胡艳下定决心从城市搬到乡村，除了成本之外，最重要的就是这里的自然环境。在她看来，大自然对情绪的疗愈作用非常强大，是在城市工作生活的人们宣泄压力最好的地方，也是胡艳眼中的商机。

王红在北京大兴经营着一家主题民宿，有7个院子，旺季要提前两个月预订，但赶上眼下的疫情只能暂停营业。市场的起起伏伏，让王红也想尝试做“长租”。这天，他专门来学习考察孙开阳的长租模式。

疫情之下，流转过来的民宿即使关店也要交租金，亏损是肯定的，但是营业的话，每天除了租金还有运营成本，没有客人意味着亏损更大。长租无疑是在疫情之下的自救突围。

有了长租生意的支撑，孙开阳不担心民宿的生存。他觉得现在的民宿早就不是单纯的“床板经济”，得借助特色产品开发更多的休闲娱乐项目。他要跟村民合伙，让村民入股公司，共同发展。

在田仙峪村，眼下，还有很多的村民没有选择流转，而是动起脑筋自己开民宿。

毛修伟从2001年就开始经营农家乐，2018年她把农家院关了，投了两百多万开民宿，她开玩笑说自己家都没舍得买这么贵的东西。她坚信，只要用心经营，疫情过后的民宿生意一定能走出创伤，获得新生。

新冠肺炎疫情之下，民宿业面临挑战，这些乡村民宿经营者由于主要靠租赁经营，难以取得房屋的产权，一旦遭遇房东不诚信，巨额投资就很容易打水漂。而在四川省彭州市，当地政府与民宿行业就共同探索了一条破局之路。

住在四川彭州市的尹魁看上了龙源村的一处老宅，老宅背靠龙门山脉，周围丛林茂密，宛若世外桃源。宅子所在的龙源村距离成都市区只有40公里，是近郊避暑的热点。早在2017年，他就打算租下这个院子做民宿，现在已经过去了三年半，事情还是没有办成。

本来，尹魁想以120万元的价格租下这个院子，并和房主达成了一致，但等到签协议的时候，他发现事情又起了变化。

流转的价格足足涨了16万，尹魁虽然有些不高兴，但也同意了。可过了不久，尹魁发现，当初最吸引他投资的那片整齐的树林突然被破坏了，拿到钱的房主还迟迟不肯把宅基地腾出来给他，民宿的事也就一直拖着，他们的协议也成了一纸空文。

早在2017年，成都市就出台了《成都市农户自愿有偿退出宅基地使用权试点指导意见（试行）》，农民宅基地自愿有偿退出，在符合规划的前提下，将原址宅基地的用途变更为集体经营性建设用地。经过农村产权交易所招标拍卖后，发放40年《不动产权证书》。

2019年，尹魁看中的这块宅基地通过集体流转腾退了出来，现在他只需要按照新政策的流程参与竞拍。但严苛的审核标准、反反复复的方案修改，让尹魁的状态从一时兴起的冲动变成了越来越理性的思考。

产权问题，一直以来是民宿发展的一大痛点。租赁模式有太多的不确定性因素，涨价、转租、续租等现实问题都需要民宿经营者去面对，而不动产权证无疑是给民宿经营者吃了一颗定心丸。

余勇原本是一名老师，2016年辞职后做起了精品民宿，短短5年的时间打造了3家网红民宿。2019年4月17日，余勇就拿到了西南地区第一张农村集体建设用地使用权登记的《不动产权证书》。拿到了这张为期40年的产权证，余勇当即决定，要把投资翻一倍。

眼下，余勇已经拿到了第二张产权证，他请来了台湾的著名设计团队，准备投资1000万元打造精品乡村民宿。通过2020年这一年的经历和观察，余勇注意到率先回暖的就是精品民宿。

以农村宅基地改革推动乡村振兴

有了不动产权证，发展乡村民宿也就有了保障，这对民宿经营者的吸引力大大加强，也将有力推动当地民宿产业的快速发展。农村宅基地和住房是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》就明确指出，要“探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让”。

盘活利用农村闲置宅基地和农房，对于激活农村土地资源要素、促进城乡融合发展具有积极作用，有助于乡村振兴战略的顺利实施。我们相信，未来的乡村建设将会有更多的创新和探索，一个个产业兴旺、美丽富饶的新农村正在涅槃而生。

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