上海地价暴跌84%？我看是你们热懵了吧！

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最近上海天气奇热，连续最高气温已经达到40摄氏度以上，据说已经超过百年一遇的水平。

然而比天气更热的就是所谓两块租赁用地的土拍结果，没有等到市场反应过来，各个自媒体纷纷以比天气更为火热的标题，解读本次土拍的“开天辟地”的意义。

比如：

《刚刚，上海传来大消息！楼市巨震，楼面价破6000！炒房客彻底傻眼了》；

《“暴跌”84%：这个世界正在惩罚炒房者》；

《突发，楼市最大利好来袭，上海楼面价跌跌跌破6000》；

《刚刚，上海地价“暴跌”84%，租赁时代来到眼前》；

等等。

看标题，看观点，仿佛此次土拍一结束，上海整个楼市就会发生天翻地覆的变化。

然而，对于此观点，对于此文，对于此文的作者，我只有一句话：“天真热，哪凉快去哪待着吧”。

1

事情原由

7月24日下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。

土拍结果是这样的：

位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价只有5569元/平方米。

位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”,土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。

然而这不是让众多自媒体自嗨的重点，重点是下面的对比结论：

张江地块：成交楼面单价为5569元/平方米；

嘉定地块：成交楼面单价为5950元/平方米。

转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前周边拍卖价的16%！

于是民科领袖纷纷得出结论：

1、  短短一年，地价大跌了84%！那么房价会不会下降一半。

2、  调控让楼市降温，这个世界开始惩罚炒房者。

3、  继上海打响低价卖地第一枪后，如果全国其它城市通通跟进，楼市又将被彻底颠覆。

更有甚至和前一段关于广州“租售同权”的消息相联系，得出相关结论：

从上海宣布：要拿地，只准租，不准卖；

到广州宣布：租购同权！只要有户口，承租人子女和学区房子女通通就近入学；

再到九部委联合宣布：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆率先试点，加速进入租赁时代；

再到这次上海的降价卖地；租赁时代的雏形已定，让我们张开双臂，欢迎这个前所未有的房产新时代吧！

但是，以上结论，统统全错。

2

 两个市场

对于以上，我不知道这些结论的逻辑链条在哪里。很可能就是这样这个推论结果：

第一步：增加租赁用地。

第二步：增加租赁住房供给

第三步：吸纳必须买房的刚需进入租赁市场解决居住问题。

第四步：市场上减少购买者，房价停止上涨甚至下跌。

于是，进入所谓的“房产新时代”。

但是，所有的前提，都是基于一个大推论的基础上，这就是：对于上海的，这个一线城市，租房者就是买房者。

然而这就是逻辑错误的起点。

因为对于整个上海的，这个典型的中国一线房地产市场“买房者和租房者”根本已经是两群人了。

前天，我从上海办事，和一个做中介的朋友吃饭，我想让他从二手房的角度解释一下，为什么平均工资不足10000的收入能够支撑将近8万到10万的实际成交价。

他是这样解释的：

1、对于上海这个城市，房价已经过高了，高到已经基本隔绝了全国外来进入者（当然包括已经在上海就业的租房者），再加上限购等政策，普通外来者购房比例已经很低。

2、对于现在的成交，更多的是换房交易，所谓卖小房，换大房。实际上支出就是差额部分，所以压力稍轻。

3、现在能够在这个城市买房的外地人，绝对是全国各地的顶富阶层，所以对于决定上海房价绝不是本地人和外来务工者的工资，而是全国想进入这个城市富人的数量和财富量。对于上海是这样，对于北京也是这样。

所以，对于基础房价已经达到10万以上，能够动辄购买千万沪房的购买人群，他们和现在还是靠租房生活平均工资不足10000元的人群，重合度很低，是两群人。

所以，这就像爱马仕的包包，即便降价80%，也不会吸引工地农民工的购买一样。

3

房子的意义

对于今天，房子的意义特别是一线大城市房子的意义绝对已经不是一堆钢筋水泥结合体了。

它代表了数不清，无法用货币衡量的权利：

1、 比如，很多人梦寐以求的户口，以及户口背后东西；

2、 比如，好的学区，受教育的机会；

3、 比如，超级公民的高考超低分数线待遇；

4、 比如，获得较好社会保障和医疗保障的机会。

更不用说，比二三四线城市优越数倍的就业机会和收入待遇。

然而一切的一切，就是你必须先是上海人，不是“乡下人”（上海土著把一切非上海人统称为乡下人）。而成为“阿拉上海人”最简单条件就是上海有套房。

然而，对于租房者，不管你是从谁手中租到，是国企还是个人，是政府还是公司，谁会赋予你以上房子的权利。

所以，所谓北京价值15万到20万一平的老破小，到底是这个房子值这个价还是这些权利值这个价，详细大家都明白。更何况，所谓的广州“租售同权”取得前提，还必须是本地户口。

呵呵......

所以，北上广深房价没有大跌，不是房子没有大跌，而是这些特权利益没有大跌，这些特权利益取得难易程度没有下降。

国情如此，制度如此，房价自然如此。

4

调控的一招

首先在这次拍地中，中标的企业都是国企，一家是上海张江(集团)有限公司竞得，一家为上海嘉定新城发展有限公司，与其说这是一种巧合，还不如是一种政治上的默契，实际上就是响应中央关于国有企业要担负起“租赁”义务的一种具体表现。

所以对于这个地块，对于这个生意，钱赚的少，国企也要拿，甚至不赚钱，国企也要拿，因为不仅仅是社会责任的承担，更是政治上的正确的体现。

但是这两块地面积一共不到10万平方米，以最高容积率2.5计算，也就是250000平方米的房子，以80平方一套计算，应该会出不到3000套租赁住房。但是相对于上海，上百万的无房市民，相对于500万以上外来务工人群，无异于杯水车薪。

这次拍地意义更多的是在于，这是一个开始，政府开始重视租房人群，不再追求所谓的“居住有其屋”的理想。

另外对于这两块地，吸引人才的意义更大于改变房产市场和当期房价的意义。

该项目的功能管理要求应优先为区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障 。表明了两个地区，吸引人才，留住人才的目的，从而推出的租赁模式！

说白了，你不是高端人才，这种房子给你真是一毛钱关系也没有，但是即使这样，其中的不确定性，依旧很多：

1、 房子一旦建好，分配机制如何。是企业按照价高者得的机制来分，还是政府按照什么样的标准来分。

2、 租金是谁来定价，是企业还是政府，政府对企业有没有补贴。

所以，对于张江和嘉定这两块地，其基本意义更多是一种摸着石头过河的探索，其中要解决的问题太多，不确定的因素太多，可能成功，可能失败。

所以，对于这两块地的意义，更多的是一种实验性质。

这是长效机制的另一种落地性实验，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。这是下半年经济会议上，对于房地产的最高指示，租售同权是长效机制的落地，同样这次也是落地性实验。

不管是从数量角度还是从改革角度，说他能够彻底影响上海乃至一线城市房价，无异于痴人说梦。

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