上海楼市惊现只租、不售！坚决贯彻房子是用来住的！

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本文来源于：澎湃新闻、每日经济新闻、真叫卢俊、暴财经等，由米宅米宅综合整理。

7月4日晚间，上海市规划和国土资源管理局挂牌出让浦东新区、嘉定区2幅租赁住房地块，项目建成后，将至少提供租赁住房1897套房源。

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先看声明

先看上海规划和国土资源管理局官网挂出的声明▼

公告中明确的提出：

本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求具体详见地块出让文件中所附的《上海市国有建设用地使用权出让合同(租赁住房用地)》。

所谓租赁住房，是指地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。

按照出让地块公告要求，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

具体来说，按照上海规土局网站的信息，此次共出让2幅租赁住房地块，其中一幅地块为浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，另一幅地块为嘉定区嘉定新城E17-1地块，两幅地块合计出让面积93521平方米，两幅地块的出让年限均为70年，共计将推出租赁住房1897套。

张江地块：

按照地块预合同上的要求，浦东新区张江地块涉及租赁房项目建设的租赁住房套数下限为1226套，同时要求全装修租赁住房建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100%以上。

在运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。

嘉定地块：

此次挂牌出让的另一幅全自持地块为嘉定区嘉定新城E17-1地块，该地块要求租赁住房项目建设下限为671套。

在禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为的基础上，该项目的租约原则不超过3年。

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背后的逻辑

1商办类性质改建为租赁住房

我们看到这两块地的容积率是2.0和2.5，可大致推断可能以前是商办类的产品，如今调整属性后开始对外出让。为什么这么说呢，我们看一下最近商办类的政策。

2016年6月3日，国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见——

对于商用房改租赁后可以转用途为居住。

意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

所以从背景出处上来看，上海这样一次的出让应该是响应中央的号召，而且我们也看到，其他的城市也在陆续跟进这样的政策。

广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。

前一段北京、上海等对于商办物业的整改政策中，也暗示了对于土地属性商业、实际用途居住这样的中间过渡类产品希望采取更加明确的标准。

而现在对于这样的产品，已经有了比较鲜明的态度：要么商办类产品只做商办，如果想要转移为居住类产品，就要接受只租不售的准备。

2住房要求只租不卖或成为调控模式

此前，北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块，但上述地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。比如6月6日上午，万科以253115万元+70年100%自持，竞得佛山南海区桂城C22街区地段。一时刷爆地产圈！而上海，在2016年，上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有。

而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房，引导房企发力租赁住房市场意图明显。

相关人士表示：“此次上海土地出让，可以看做是对去年底中央提出‘房子是用来住的、不是用来炒的’的一种市场化探索。”

在楼市调控上，要求开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。在此之前，多地已开展了类似做法。据不完全统计，截至目前，包括上海、北京、天津、广州市、苏州、杭州等城市均推出过住宅地块自持模式。

3吸纳高端人才的新模式！

两块土地出让合同中明确表示：应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。

今年5月8日，上海市规土局网站公布的《张江科学城建设规划》中就提出，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。

此次挂牌出让的另一幅全自持地块为嘉定区嘉定新城E17-1地块，该项目的功能管理要求应优先为嘉定区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障 。

此方面，嘉定区则可能是模仿张江地区，同样出于吸引人才，留住人才的目的，推出租赁模式！

值得注意的是，嘉定新城板块紧邻上海汽车集团、同济大学嘉定校区，区域内还云集了国内外众多汽车厂商的研发、设计团队；浦东张江板块紧邻被誉为中国“硅谷”的张江高科技园区，复旦大学张江校区，以及通用电气、霍尼韦尔、中兴、联想等全球知名公司的技术研发中心均位于园区内。

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开发商会怎么做？

其实，目前已有不少房企或机构涉足住房租赁市场。像万科、碧桂园、龙湖、世联地产等已经涉足长租公寓市场，试图在租赁时代到来前占得有利位置。克而瑞数据也显示，行业TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。此外，还有如YOU+等依托“互联网+”成长起来的长租公寓品牌。

万科新任总裁郁亮在6月30日的万科股东大会上曾表示，租售并举一定是未来的趋势，并计划今年要开业2.5万间长租公寓，未来还要开10万间长租公寓。目前，万科在上海已有5家长租公寓门店，共1275间长租公寓。

那么这两个地块，靠租金，能回本吗？我们来看举个例子：

以嘉定地块为例▼

嘉定地块位置信息

嘉定新城的房价均价为3.45万▼

地块隔壁的中信泰富三期，一套90平米左右的房子，价值338万▼

如果出租的话，同样中信泰富90平米左右的房子，租金一个月是4100元▼

4100的房租，1年的租金是49200；现在相同的房子价值是338万，那么也就是说相对于卖房，租房需要68年才能回本！简单计算租金回报率为1.5%左右。

就是说，房价和租金悬殊巨大，对于开发商来说可能只靠租房很难“吃得饱”！

我们知道，一个商业机构，任何决定都是秉持着价值最大化的角度出发，对开发商来自，租赁真的保证不了盈利吗？其实不然。

某地产知名人士表示：“要摒弃过去那种短平快的传统开发思维，以金融的思维来切入这一领域才会盈利。租赁住房最大的特点是有稳定、长期的现金流，这为发行资产支持类证券提供了很好的基础。”

而2016年6月3日，国务院办公厅公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设、加大支持力度等，给予税收优惠政策支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等。

这一政策对于开发商来说，无疑是一颗定心丸。

对于年轻人来，未来一定不是只有买房子这一种选项了。愿有梦想者，居者有其屋！

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