关于云南度假地产,米宅两次入滇,30天自驾调研,分析如下...

△此音频大小为16.4MB

去年8月，我带着米宅考察团飞往云南，我们用了10多天的时间，长途奔袭了1000多公里，考察了滇西、滇南、滇东的旅居市场。

今年，我再次南下入滇，再次用了10多天的时间，不仅深入了解了大理、腾冲等滇西市场在过去一年中的变化，而且还深入考察了丽江等滇北旅居市场。

在考察云南之前，甚至在第一次入滇之后的一段时间内，我和绝大多数的人一样，始终对云南的旅游地产不甚感冒，甚至是有点不太看好。但是，近1年的时间过去了，我两次入滇回来之后，我发现我对云南的旅居产生了极大地变化。

这篇文章发出来，也许会有很多人质疑，甚至是谩骂，一定会有人说：

米宅现在真无良，嘴里喊的全是情怀，心里装的全是利益！现在海南无房了，就开始鼓吹云南了！

对于这种无聊的言论，我想说：

请耐心把这篇文章用心的看完！我们两次入滇，只是为了搞明白一个问题——对于旅居来说，云南究竟有没有价值？哪里有价值？如果搞不明白，我们宁可不说，宁可不做！

比如，上次云南考察回来之后，我们因为没有搞明白这个问题，很多城市以及项目我们并未做过多的推荐。

这篇文章也是站在3-5年的节点上去理解云南，去理解云南旅居。

1

我们必须明确一点，海南的窗口期将关闭，而后海南时代也必将来临。

关于海南的风口，米宅已经在多篇文章中做过针对性的论述，米宅也对海南的窗口期做出了明确说明：在今年雾霾季来临之后，海南也许会彻底进入后海南时代。

海南的房价将经历连续性的上涨，价格的优势会逐步丧失。

从目前来看，这一趋势已经完整凸显出来，从年前到现在，海口的房价已经涨了30%以上；

优质湾区的优质房产越来越少，甚至是逐步售罄。

当下，清水湾、石梅湾等多个海景资源较好、开发相对成熟的湾区优质楼盘基本都无房可售；

调控政策加码，海南大范围重启限购。

4月14日，海南全省重启限购，4月19日，海南再次发布限价令。5月10日，海口、三亚出台调控细则。5月11日，五指山出台调控细则。

当海南的价格已经超出部分有度假需求的客户承受能力，已经逐步丧失了价格优势；当优质湾区的优质项目已经无法选择；当调控之剑指向每一个度假客户……

我们在思考一个问题——下一个全国性的度假热点区域在哪里？广大深受环境、雾霾、大城市病困扰的度假客户，该往哪里去？

2

后海南时代，云南不是唯一选择，但也许是最佳选择。

首先，我们必须承认一点，中国北方的空气污染和雾霾在未来至少5年的时间里难以得到有效的控制和改变，那么，在未来很长的一段时间里，仍会有大批量的老人、儿童以及有能力关注环境、健康的人产生恐慌性的逃离。

在云南绝大多数地方也基本能够达到夏无酷暑、冬无严寒、全年如春的气候条件。尤其是滇南的版纳，属于热带季风气候，气候温润适宜，与海南的冬季气候有很大的相似程度。

而云南是目前中国全域范围内，少有的能够达到全年全时空气质量达标的省份。云南从硬性条件上能够满足这部分人对于空气、气候和健康的需求，能够接纳这部分人的逃离。

云南诸多城市还拥有区别于其他城市的特有核心价值，这些核心价值是你在其他城市无法体验、感受和享受到的。

例如，滇南的西双版纳拥有全国保存最完好的原生态雨林景观，同时还拥有大量的动植物分布，也有大量的热带、亚热带水果出产，在这里你可以登山、观林、钓鱼……

滇北的丽江拥有全国唯一的可供普通人登顶攀爬的玉龙雪山，同时也拥有全国最开放、最成熟的客栈文化，如果你是一个背包客，你大可以以此为据点在这里摄影、交流、越野、登山……

滇西的腾冲拥有全国水质最好的温泉，大理拥有全国文青最向往的洱海……

云南的这些价值都拥有十分强烈的排他性，这些排他性使之成为全国旅游产业发展的最成熟的省份之一，也让他拥有成为特色旅居城市的可能。

在我们去判断一个省份，或者说一个城市是否是一个优秀的旅居目的地时，我们主要考虑两方面的因素——

第一，看这个城市是否拥有绝大多数人都为之喜好的气候条件。

比如，有没有污染，空气质量如何，气候怎么样，能不能避冬，可不可以避暑，这是硬性条件，必须满足。

第二，看这个城市是否拥有别人无法取代的能够满足更深层次精神需求的东西。

比如海南的湾景、版纳的雨林、腾冲的温泉、丽江的雪山和文化、大理的洱海……

海南能够满足以上两个条件，所以海南火了，哪怕中间也曾经历过泡沫，但终究是火了。

毫无疑问，云南也同样拥有以上两个条件。

3

云南还是少有的能满足全龄层、全客户需求的优质旅居目的地。

云南与海南有所不同，提到海南我们都会想到阳光、海浪、沙滩、仙人掌，还有一位老船长。但提到云南，我们很少能用一句话去描述它。因为云南是一个极其复杂、极其多样化的省份——

首先，云南的气候极其多样化，在全省全年冬暖夏凉、四季如春的基础上，同时拥有北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带和高原气候等7种各不相同的气候类型。

然后，云南不属于单一民族为主的省份，云南的民族更加多元化，有25个少数民族，各民族文化差异非常大，整个云南的文化多彩纷呈，多元多样。

在这样的基础上，导致云南的景观非常多元化，有雪山、湖泊、高原、雨林等多种不同类型的景观，也拥有静谧、欢闹、分享、开放等多种不同的文化特质。

如果有人问我，谁适合去云南长期旅居，我会回答说，几乎任何人都能在云南找到适合自己的旅居度假生活方式！

如果你是一个喜静不喜闹的文青，平日里希望有安静的空间，满足创作等需求，那么我推荐你往西走，去滇西，去腾冲。因为这里更远离大陆，更安静，原生态的景观也保存的更完好，大量的湿地和河谷被完整的保留，民风更加淳朴，原生的民族村落文化也保存的更好。你在这里可以看看山，看看花，钓钓鱼，写写字，练练画。

如果你喜欢泡温泉，对养生养老有特殊喜好，我依然推荐你去腾冲，因为这里空气更好，环境更好，同时还拥有全国水质最好的温泉，也拥有全世界最优秀的温泉养生会馆——悦榕庄。

如果你生性不羁，喜欢流浪，爱好摄影，是一个背包客，想为自己找一个短暂栖息，与人交流的栖息地，那么我推荐你去滇北，去丽江。因为这里，有全国所有城市都无法取代的特质景观，雪山、湿地、高原湖泊，这里是全世界背包客的天堂，无数的背包客在这里聚集，交流，分享，这里有全国最开放的酒吧文化。

如果你为了避冬，长期养生，我会推荐你去滇南，去版纳。因为这里冬季温润适宜，城市基础配套也非常完善，比较适合长期养老居住。

一千个人眼里有一千个云南，在文青眼里，云南是大理，在老人眼里，云南是版纳，在背包客眼里，云南是丽江……

两次去云南，给我最大的感受就是，任何一个人都能在云南找到自己的第二故乡。

云南既然这么好，为什么云南不火？或者说，云南的旅游地产在近几年一直不温不火的原因究竟是什么？

4

交通！这些年来一直桎梏云南旅游地产成熟的最大原因就是交通！尤其是城际间的陆路交通！

关于交通的问题，我们在上次云南考察的途中已经深刻的体会到了云南基础交通体系的不便，但是我们此行云南又发现了一些不一样的地方——

云南的交通体系与我们普通概念上的交通体系完全不一样，云南依赖的是空中交通体系。云南可以说是，拥有全国最便捷的空中交通体系！

因为山川地形的原因，导致云南省内至今没有高铁、高速不便。以至于，云南一直在大力发展空中交通网络。截止目前，云南一共有12座中小型民用机场，这些机场都分布在著名的旅游城市，而且都已经投入运营，连接省外城市。

在这12座中小型机场中，云南又形成了4个空中枢纽型城市——昆明、丽江、大理、版纳（景洪）。昆明主要辐射滇中和滇东，丽江主要辐射滇北，版纳主要辐射滇南，大理主要辐射滇西。

以往我们选择去一个省外城市旅居，我们经常会选择飞机抵达省会中转，转乘高铁或高速抵达旅居目的地。但是在云南这样的空中交通网络辐射下，我们完全可以实现重点城市的航班直达。比如我们选择去滇北，直接可以飞丽江，选择去滇南，直接可以飞版纳……

除此之外，云南还在某些拥有优质资源的小型城市也加大了机场建设，增多了通航的航班量。

比如腾冲就在扩建机场，并在今年开通了腾冲-郑州的航班，以往我们从郑州去腾冲，必须落地昆明，再走一天的高速前往腾冲。而如今，直飞就是了！半天就直达了！

除了腾冲之外，以后类似这样的直飞小城还会越来越多，比如泸沽湖、文山（普者黑）等等。

云南在以腾笼换鸟的方式，用便捷的空中交通去替代不便的陆路交通，以后去云南，想去哪，就直接飞到哪！

如果这样的交通网络完全搭建起来，云南还会继续不温不火么？

5

显然不会！而且现在某些城市的旅游地产已经提前升温了！

记得上次我们去云南考察，在大理，我们看到了整个洱海都被大量的城中村客栈垄断，我们看到了整个城市界面非常混乱，我们看到了这个城市的库存量还是比较多的，诸多云南国企开发的项目中，存在大量的存量房。

整个城市和整个市场如一汪死水一般，绝美的死寂在那里！

但是，时隔不足一年，当我们再次前往大理，我们发现这个城市已经发生了变化。

整个洱海都在被彻底的治理，尤其是在习大大巡视洱海之后，提出一个口号：一定要保护好洱海！目前整个洱海的客栈全部被关停，包括杨丽萍的太阳宫也被关停，环洱海所有的村落都被强制进行污水处理！严控洱海的海岸红线，严禁过度开发！

曾经库存过量的项目，目前都已经无房可卖。苍山脚下，一线环洱海的诸多项目已经无现房可卖。以梦云南海东方为例，我们去年前往考察时，项目别墅还有近百套，公寓也有百套左右，然而今年再去时，案场已经没有任何房源，甚至尚未动工的空地上的房源也被客户提前交钱预定。

价格较去年也上涨了20%以上。这个涨幅虽然在去年疯涨的全国来看算不了什么，但从这个涨幅来看，说明这个城市的旅居市场已经逐渐复苏，并且向上发展！

同样的情况也发生在腾冲，今年腾冲的均价较去年也上涨了20%左右。

反观当下的云南旅居市场，我们发现几个明显的趋势——

政府对于环境更加重视了，多个景观核心点都在被严控开发红线。比如抚仙湖、洱海、丽江都被明确规定了开发红线。

在严控开发红线的前提下，城市核心景观附近的优质地块、优质项目越来越稀缺。

由一线房企开发，在核心景观附近的优质项目，尤其是五证齐全、配套落地、开发规范的优质项目不仅是价格一路水涨船高，都涨了20%以上，而且都普遍存量很少，案场无房！

通过今年此行云南，我们不得不承认，我们在去年已经错过了一个小的节点，云南的旅居市场已经有所升温。

6

是否云南哪里都可以买？哪个项目都可以买？

不是，现阶段，云南靠谱的旅居项目不到20%，剩下的80%都是坑，而且是深坑！

我们必须承认的第一个现实是——因为经济的原因、交通的原因，云南绝大多数的城市基础生活配套和交通配套都极不完善，是不适合大多数人作为旅居目的地的。

那么，究竟哪些区域和哪些城市可以选择。

很简单，选有机场的，选通航航班最多的，选重点的交通枢纽城市！这些城市必然是第一波优先发展的城市。

以丽江为例——

丽江，属于滇北的绝对枢纽城市，与全国绝大多数的大中型城市都有直达航班。以丽江为中心，聚集着大量的热门旅居城市，而且这些城市各有特点。

香格里拉，藏传佛教的圣地，自带纯净、朝圣属性； 稻城亚丁，号称蓝色星球上的最后一片净土，摄影爱好者的天堂； 泸沽湖，中国的最后一汪碧水，中国保存最好的原始民族，中国最后一个母系氏族-摩梭族，走婚； 大理，风花雪月……

而丽江，作为背包客的据点型城市，属于绝对的核心城市，同时自身有饱含话题属性，比如玉龙雪山、客栈文化、艳遇之都。近几年，云南旅居的热门点也都集中在滇北区域，比如爸爸去哪的普者黑，两天一夜的泸沽湖……

在这样的基础上，我们去审视丽江发现，如果云南旅居热起来，先热的必然有丽江。同样的枢纽城市还有，大理、版纳、以及节点型城市腾冲。

我们必须承认的第二个现实是——因为经济的原因、交通的原因，云南绝大多数的旅游地产项目都存在配套匮乏、配套落地慢的问题。

因此，对待云南的旅居地产项目——

一定不要看沙盘上有什么，一定不要听置业顾问跟你讲了什么，一定要前往实地考察。看这个项目施工了什么，盖了什么，哪些配套落地了，哪些配套投入运营了。

一定要选择一线房企，毕竟一线房企的兑现能力还是强于普通房企的。

一定要尽量选择现房或者准现房，因为现在的云南烂尾的项目要远大于竣工的项目。

一定要尽量选择优质景观资源附近的项目，因为目前的云南旅居地产刚刚复苏，你占了个稀缺的好项目，未来也将掌握更多地可能性。

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

珠三角考察：

云南考察：

↓↓↓ 点击"阅读原文" 进入【米宅旅居】