土拍市场模式多变：开发商变房东，自持成标配！

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6月，土拍模式风向突变，土地出让从最开始的价高者得，到后来的设置最高限价，达到最高限价或流拍或现房销售，但这种做法却阻断了土地、商品房的流通。

目前各大热点城市相继开始了“竞价、竞配建、竞保障房、竞自持、摇号”等几种选择混搭的模式。

6月6日上午，万科竞得佛山地块，70年100%自持，更是一时刷爆地产圈！

佛山，万科，70年自持

6月6日上午，万科以253115万元+70年100%自持，竞得佛山南海区桂城C22街区地段。一时刷爆地产圈！

目前佛山土拍模式为：竞地价+竞自持面积，但竞自持年限却是首例。

本宗地竞拍模式为：

第一步：竞地价

向上竞地块总价，小于或等于最高限制地价（253115万元，折合楼面价为15300元/㎡）时，价高者得；否则转入竞自持面积环节。

第二步：竞自持

当报价超过最高限制地价后，竞买方式转为竞该宗地内住宅总建筑面积自持比例。自持住宅年限为10年，竞报阶梯为2%，若竞买申请人的报出最高比例不超过（即小于等于）100%时,按照报出自持比例最大者得的原则确定竞得人，最高限制地价确定为成交地价款。

第三步：竞自持年限

当竞买人报出自持住宅面积比例为100%时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，竞买方式转为竞住宅自持年限。住宅自持时间起始竞报年限为10年，竞报阶梯为5年，若竞买申请人的报出最高年限不超过（即小于等于）70年时,按照自持年限最高者得的原则确定竞得人，当自持年限为70年时，最先报出自持时间达到70年者确定为竞得人，自持住宅面积比例为100%，最高限制地价确定为成交地价款。

值得注意的是，本次自持面积上不封顶，最高达100%，所以一旦开发商自持面积达到100%，则开地块产品后期将不再能销售，而是租赁了，因此，开发商也将变成房东。

据悉，这是广东地区首例成功以70年自持竞出的地块。

此次万科拍得该地块，意味着万科摇身变房东，只能靠租赁出售。其实对于万科来说，70年自持并不是首例，2016年12月1日，万科在北京以109亿元总价拿下了海淀永丰的2宗地块，住宅面积全部由企业持有，且自持年限为70年。

珠海：竞人才住房、限售

近期，珠海推出和成交的多宗地块采用新的竞拍模式，不少地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积；也有地块还规定要竞争自持面积和规划设计方案。此外，为了吸引产业进驻，部分地块还限制10年不得交易，只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区，政府还对部分地块做了投资强度和营业额规定。

总结来说，竞拍模式变成以下几个方式：

1、由竞价转为竞配人才住房或公租房

2、限制10年不得交易

3、竞争自持面积和规划设计方案

4、规定投资强度和营业额

6月2日，备受期待的唐家5宗住宅用地开拍，此次拍出的五宗块地，除了一块被招商蛇口地产竞得，一块被黑龙江高盛地产竞得一宗，另一块被仁恒置业竞得，其余两块地被万科地产收入囊中，5地块总价近35.97亿。

唐家5宗住宅用地要求如下▼

南京：达到最高价竞保障房

6月2日，南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2017年宁网挂第02号）中第五条：

当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本。竞价达到最高限价的80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次报建面积200平方米，报建面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

杭州：自持高达41%

6月5日，杭州下沙、下城、滨江3宗地块均为涉宅用地，均在首轮报价时，溢价率就达到70%，直接进入投报自持比例环节。

最终，金地以总价12.34亿元竞得下沙地块，折合楼面价9644元/平方米，自持比例41%。

中冶竞得下城地块，总价34.33亿元，折合楼面价29810元/平方米，自持比例36%。

保利竞得滨江区地块，总价57.46亿元，折合楼面价28390元/平方米，自持比例36%。

天津：竞建筑面积

6月5日，天津国土资源局网站挂出北辰顺义道一块住宅用地，公共中表示：

竞买人在接受750000万元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的条件下，本次挂牌出让采用直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格。

竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内规划居住建筑面积（不含配套公共服务设施面积）。竞报自持住房建筑面积上限为261000平方米。

上海：自持高达80%

5月24日下午，上海一幅商办地块出让，闵行七宝生态商务区18-01地块公开拍卖，据了解，参与拍卖的开发商多达13家，最终被珠海国企华发以22.3亿元拿下，楼面价达25717元/平米，溢价率高达170%！

根据出让要求，该地块需要自持80%商业50%办公不少于20年，尽管出让条件并不宽松，但竞争还是很激烈，不到20分钟溢价率就破100%，经过111轮才最终被华发拿下。

江苏海门，拍地需捐款

江苏省海门市国土资源局网站的公告显示，6月30日，该市将有5宗国有建设用地现场出让，其中，编号为CR17014的地块要求，受让人在签订土地出让合同之前，在国家级公募性慈善机构捐赠不得低于6000万元的慈善基金，且基金可用于海门市的扶贫帮困等慈善事业。6000万元的慈善基金不可是先前捐款累计额度，而是在该地块竞拍前向相关基金的先行捐赠。

此外，受让人针对竞买地块投资注册外资实际到账不得低于8000万美元，并需在签订出让合同后的10日内完成；受让人还需针对该竞买地块先行建设国际连锁五星级酒店一座，建筑面积不少于18000平方米，在受让人签订土地出让合同之前，须与引进酒店签订合作协议。

对土拍市场的影响

各地土拍政策不断调整，在土拍过程中奉行的第一准则就是——“严禁出现地王”。于是，限地价已经成为各地土拍的第一准则，即限制最高地价，一旦达到最高限价，土拍立即进入第二阶段。

在第二个阶段，各地政府的土拍开始花样繁多了起来。从以上几个城市的变化来看，至少初衷都是好的。

对于政府来说，让开发商企业配建人才配套房、保障房，一方面是减少行政干预市场的行为，也减轻了政府相关职能部门的负担，值得肯定。

而开发商自持，也越来越成为标配，自持对开发商来说是一个不小的挑战，考验着未来的盈利模式和能力，龙头房企优势将越来越突出，而中小房企将更加边缘化。

不管是主动加推土地，还是竞拍自持、竞争保障房建设面积等，这些措施都会给土地拍卖市场降温，将对楼市健康发展有着良好的作用。未来，这些热点城市的土拍模式，将会有很大可能在其他房价上涨过快的城市推广和使用。

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