好一个武汉光谷！好一个无房可售的地产市场！

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有这样一种说法。

拥有80多所高校、在校大学生愈百万之多的城市——武汉，连同湖北全省的高校，发明专利的数量全加到一块儿，抵不上一个浙江大学；

拥有上千个规模以上企业的城市——武汉，连同湖北全省同类型的企业，发明专利的数量全加到一块儿，抵不上深圳一个华为；

拥有8个独立法人单位的中科院武汉分院，其发明专利的数量全加到一块儿，抵不上中科院北京的一个化学所。

曾经，武汉在反思，为什么科教大市的丰富资源，没能成长出具有国内乃至全球影响力的领军企业和新兴产业？

如今，武汉的底气是光谷！

1

光谷在哪？

首先要明确，武汉分三镇，汉口、汉阳和武昌。

光谷属于武昌，位于武汉市东南部。

光谷区域大致位置如下▼

注：板块划分来自克而瑞，区域仅详细标注至三环线。

上图中的黄色区域就是光谷。

跨武汉东南三环，在东湖、南湖和汤逊湖之间，距武昌火车站8公里。

由关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园区组成。

北部科研院所、大专院校群是其科技与产业依托的重要基础。

而东部和南部开阔的农村用地为区域产业发展提供了用地空间。

2

光谷很“牛”！

光谷很“牛”！“牛”在哪？

1、定位极其清晰！

武汉规划的新区有很多，而光谷，是其中定位最为清晰的一个！

光谷自诞生之日起，就有了清晰明确的定位，有序承接北上广深的产业转移、建设战略性新兴产业和高技术产业基地。

对于光谷的未来，在“十三五”规划中，是这样描述的：

到2020年，建成全球具有一定影响力的创新创业中心；

到2030年，建成全球具有较强影响力的创新创业中心；

到2049年，实现“光谷梦”，享有“美国有硅谷，中国有光谷”！

作为全国第二家国家自主创新示范区，光谷的创新优势明显，将重点发展国际商贸、金融服务、现代物流、光电子信息、先进制造、生物医药等新兴产业！

光谷产业园区的分布图▼

注：图片信息仅供参考

数据显示，2016年，光谷专利申请量首次突破2万件，达20358件，连续10年保持30%左右增长。其中，发明专利申请达11805件！

2、产业极其密集！

光谷，是武汉产业最为密集的一个区域！

曾经，武汉推动着光电子产业，沿着珞喻路，至鲁巷一带的光谷成熟区迁移。

但随着光谷高新产业井喷式的发展，光谷成熟区趋于饱和，交通拥堵等问题突出。

于是，光谷中心东迁。

为了更直观，看下图▼

近几年，光谷新增2个300亿元企业，1个200亿元企业，5个百亿元企业。国家高新技术企业从283家增加到1063家，数量占武汉市一半以上，上市公司占湖北省的1/3、武汉市的2/3。

2015年，企业总收入首次突破1万亿元！

据悉，目前斗鱼、宁美国度、盛天网络、卷皮等互联网企业都布局于此。

华为也来了，与武汉政府、中金数据系统有限公司签署了战略合作协议。

2017年初，又迎来了腾讯、中兴通讯、奇虎360三巨头与武汉东湖高新区签约，布局互联网产业。

另外，位于光谷东未来科技城的“硅谷小镇”已获批启动建设。

如果你开车去光谷，一定会感受到那里浓厚的产业氛围！

沿街路牌上布满了各种产业园的名称▼

光谷光电子信息产业园▼

光谷金融港▼

光谷东在建的光谷金融中心▼

光谷东沿途的创业中心▼

3、规划规格极高！

特别是光谷广场综合体项目，是国内最复杂的地下工程！

武汉光谷综合体项目总投资22亿元，是亚洲最大的市政工程综合体。立体式，地下共3层，最深处将近34米，总建筑面积约14.6万平方米。

在光谷广场转盘下，公路隧道、地铁隧道、地铁站，将构成国内最复杂的地下工程，在中国找不到第二个！

计划2018年11月份完工，建成后每小时可以通过24万人。

地下工程的空间布局▼

“蝴蝶结”是该工程结构最复杂、施工难度最大的区域！

光谷广场在建的“蝴蝶结”▼

“蝴蝶结”最终呈现的效果▼

当产业先行，光谷的交通也在跟着提速。

光谷通航机场已经在路上了，还将拥有自己的火车站，预计2018年底建成，是武汉第5大火车站！

此外，在建中：T1（一期）、T2、2号南延线、11号线；

到2020年：有轨电车T4、T5、T7和T6 ，以及BRT；

2020—2030年：有轨电车T1（二期）、T3、T31、T8、T9，地铁9、13、17、19号线。

有轨电车试验线T1、T2线线路走向▼

注：以上交通信息仅供参考，具体以实际实施为准。

光谷是武汉定位最清晰的新区，承接北上广深的产业转移、建设战略性新兴产业和高技术产业基地。密集集中着国际商贸、金融服务、现代物流、光电子信息、先进制造、生物医药等新兴产业。

同时，建设着国内最复杂的地下工程，还有不断完善的N重交通体系。

总之，光谷很牛！

3

光谷为何这么“牛”！

在中国的经济体中，北京是单核的，长三角和珠三角都是经济带，还有一个华中经济带，却很难成型，其核心城市就是武汉。

因此，武汉被赋予了全新的使命和机遇！

武汉拥有高等院校80多所，在中国仅次于北京；大学生数量愈100万人，居全球城市第一。是中国高等教育资源最集中的五大城市之一，科教综合实力居全国大城市第三位。

这是武汉的优势。

武汉的几个知名高等院校举例▼

注：图片信息来自360百科

但，武汉之前一直面临着大学生流失。

大学生毕业以后不在武汉，而是去北上广深等一线城市，因为武汉本地没有大规模的产业，留不住人。

所以，光谷对于武汉意义重大！

光谷在做的就是有序承接北上广深的产业转移、建设一批战略性新兴产业和高技术产业基地，帮助武汉引领华中经济带！

同时，可以解决“百万大学生留汉”的就业问题。

而且，北上广深的一些本地产业应该会乐意迁移至武汉。

第一，光谷最大的机遇在于北上广深这些一线城市的土地容量不足，发展潜力是趋于饱和的。而光谷土地面积足够大，发展空间大，地价也相对便宜。

第二，武汉高校数量多，有集中的大学城。当年，硅谷之所以成为硅谷，得益于周边的大学与一群敢于冒险的大学生。中关村也是如此。

举个例子，深圳的地贵而且稀缺，又有太多高新技术产业。于是，华为头几年把产业搬到了深圳周边惠州等地，但这些地方有个问题，就是没有大学城。

第三，科技产业在做科研的时候，需要跟大学的研究所做密切的交流互动。只有把高校的研究所和厂区放在一起，它们中间才不会有太多沟通摩擦，从而降低成本。

据悉，光谷周边就有40多所高校，50多个科研院所，大量的理工科学校。

以前的武汉，靠着武钢、武重、武汉开发区（车都）等重工业。

如今，当武钢衰败，“车都”一业独大，武汉未来的底气只有光谷！

光谷，承载着武汉未来的就业问题，将引领迈向未来一线城市的武汉，这是时代赋予光谷的历史责任。

4

这么“牛”的光谷，房价如何？

网传一份光谷10年房价的心路历程，在此将它转化成折线图，房价变化如下。

光谷2005-2015年房价变化趋势▼

注：以上主要是光谷成熟区的价格，数据仅供参考

2005年，光谷的均价在3000元/㎡左右，10年之后的2015年，均价已经超过1万。那么，如今光谷的房价如何？

现在的光谷三分天下：最贵的是光谷成熟区（光谷广场、光谷天地一带），其次是光谷东（新公共服务中心），价格最低的是光谷南（汤逊湖一带）。

具体如下图所示▼

其中，对比2015年底，2016年初1万出头的价格，如今三环内的光谷成熟区均价已经达到2万+，实现了价格翻番。

而三环外的光谷东均价在1.5万左右，光谷南均价在1万左右。

下面随便列举几个我们在光谷看过的楼盘▼

既然，光谷成熟区的房价已经进入2万+时代，那么，和武汉其它二三环间的片区相比，它的房价是高还是低？

武汉二三环间片区分布如下▼

以上可以看出，在武汉二三环间的片区中，有3个片区的均价达到2万以上，分别是南湖、光谷成熟区和青山片区，都集中在武汉的东南部。

其中，南湖的均价最高，光谷成熟区次之。

而其他几个片区的均价都在2万以下。

需要注意的是，以上所有图表中的数据均为8月初调研获取，基本都是精装房的价格，仅供参考！

整体来看，光谷的房价可以分成三部分，光谷成熟区最贵，均价达到2万以上，其次是光谷东，均价1.5万左右，价格最低的是光谷南，均价1万左右。

同时，光谷成熟区的价格，在武汉二三环间的片区中，算是比较高的。

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对不起， 42 36530 42 15533 0 0 4155 0 0:00:08 0:00:03 0:00:05 4155光谷无房可售！

以前，谈起光谷，就只有光谷步行街。后来，有了华中科技大学门口的关山大道繁华商业与高端住宅，有了光谷东新的公共服务中心的居住区，有了光谷南汤逊湖边的别墅与多层。

我们接连探访了这些片区，发现一个奇葩现象，目前整个光谷都无房可售！

先看光谷成熟区。

这里包括光谷广场、鲁巷、光山大道一带，是光谷最先起步的老城区。目前这里的开发日益饱和。

我们调研的几个楼盘，比如华润琨御府、泛悦城、保利时代、中建大公馆等，都无房，都要等。只有金地天悦有少量房源，不过价格略高于周边。

在武汉目前普遍存在一二手房倒挂的情况下，金地天悦周边一二手房倒挂的现象并不是很明显，这估计也是它还有房在售的一个原因。

站在保利时代的二手房俯拍周边▼

其次是光谷东。

随着光谷老城的日益饱和，功能局限性明显，于是，光谷的中心逐步东移。

光谷东，光谷另外一个发展城区，是光谷未来的新中心，而光谷老城将承担副中心的功能。

正在建设中的光谷东▼

据说，这里的房源最为稀缺。

整个光谷东，现在可看的楼盘，数来数去，也就5个！

其中，有2个已经等了一年之久，死活不卖！有2个已经是最后一期，快卖完了！剩下最后的1个，不光要等，关键还很难买！

光谷东唯一一个有人气的楼盘，也已经是尾盘▼

接下来是光谷南。

在光谷南，围绕汤逊湖，有不少低密的别墅和多层，居住要比光谷东更纯粹。不过，目前的开发力度不如光谷东。

这里依旧也无房可售！

我们调研的保利清能西海岸，长投绿城蘭园、金地湖山境，也都没房。

此外，这一片区新房和二手房均价都在1万左右，没有一二手倒挂。

随拍的周边二手房价格▼

总之，目前整个光谷，一房难求，要想买新房，都要等。

其实，不只是光谷，甚至整个武汉，现在都没有多少在售房源。

不少楼盘都集中在9、10月份开盘，推出的房源也都不多，基本一两栋楼。

最后的几点建议：

1、光谷成熟区2万以内的学区房仍具有购买价值，特别是光谷一小的学区房；

2、光谷的中心一路东移，先是东，后是南；

3、光谷东虽然现在比较荒，但有产业、有人，依然有价值，需要等。

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