【浩瑞恒泰】小规模纳税人转让土地使用权别缴冤枉税！（网上答疑36）

网友问：我公司购买土地，对方是小规模纳税人，开具增值税专用发票，货物商品名称写什么?税率多少？我们评估价631万，那么这个金额超过500万，对方会不会被要求按照一般纳税人纳税呢？（由于谈好我方包税，所以比较关注对方的涉税问题）

董红岩/原创整理

浩瑞恒泰解析：

一、商品名称及税率问题分析

（一）商品名称问题

转让土地使用权，分两种情况：

1、根据财税（2016）36号附件1销售服务、无形资产、不动产注释中，三、转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。也就是说，转让地上物（建筑物或者构筑物）时一并转让其所占土地的使用权的，按销售不动产缴纳增值税；

2、根据财税（2016）36号附件1销售服务、无形资产、不动产注释中，二、销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

也就是说，单纯转让土地使用权，属于销售无形资产中的自然资源使用权。

综上所述，由于对方公司是小规模纳税人，且属于单纯转让土地使用权，即销售无形资产。开发票选择商品名称应选择"无形资产---自然资源使用权---土地使用权---其他土地使用权"，见下图：

（二）税率问题

税率选择分两种情况：
a、通常小规模纳税人转让无形资产，按收入全额3%征收率计算缴纳增值税；且根据财政部国家税务总局公告2020年第13号、国家税务总局公告2020年第5号及2020年第24号公告规定，至2020年12月31日以前，小规模纳税人3%征收率减按1%征收率；

b、如果土地是2016月4月30日以前购买的，根据财税（2016）47号规定可按收入扣除买价的余额，选择差额征税简易计税，5%征收率计算缴纳增值税；不享受减按1%征收率。

二、关于开具金额超过500万元，是否被要求按照一般纳税人纳税问题分析

根据国家税务总局令第43号第二条规定，年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。
　　销售服务、无形资产或者不动产（以下简称“应税行为”）有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

综上分析，纳税人偶然发生的销售无形资产销售额不计入应税行为年应税销售额，不纳入500万计算指标中，不必担心会被要求按照一般纳税人纳税，也不会因此而超过500万而强制转为一般纳税人。

参考文件及链接：

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22、网友问：我公司是生产企业，直接对居民企业的权益性投资，每年确认的投资收益，可以做为计算业务招待费扣除限额的基数吗？（网上答疑22）；

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吉林浩瑞恒泰会计师事务所、吉林浩瑞恒泰税务师事务所总经理董红岩，注册会计师、税务师、资产评估师，个人微信号：dhy15704423555，添加可互动交流，并可申请加入“浩瑞恒泰财税交流群”，每天互动交流。