江苏高院：依据以房抵债协议查封登记在案外人名下的不动产，案外人以破产为由主张所有权要求解封的，属于执行异议之诉

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裁判要旨

依据以房抵债协议查封登记在案外人名下的不动产，案外人以破产为由主张所有权要求解封的，属于执行异议之诉。

实务要点

第一、我们注意到，江苏省高级人民法院发布《关于“执转破”案件简化审理的指导意见》，意味着今后一段时期出现较大数量执转破案件，且法院适用简化审理的方式进行。破产审理中，哪些属于破产财产，存在较大争议，尤其是破产审理与执行程序异议的衔接，例如本案中案外人破产，提出查封的以物抵债不动产未过户交付属于破产财产，提出执行异议，救济途径是复议还在另行提出诉讼。

第二、本案江苏高院撤销徐州中院执行裁定，发回重新审查，根本原因在于案外人要求解封不动产，本质是主张所有权，纳入破产财产范围，系对执行标的提出异议，救济途径不是复议，而是另行提出执行异议之诉。江苏高院评价“中佳公司在申请执行人海荧云龙分公司与被执行人浙江东匠公司买卖合同纠纷一案中提出异议，主张徐州中院查封的9套房产归中佳公司所有，应纳入中佳公司破产清算财产，请求解除查封。中佳公司作为案外人对执行标的9套房产主张所有权请求解除查封而提出异议，属案外人执行异议，徐州中院应依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。”

第三、执行与破产程序的衔接上，《企业破产法》第十九条人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。这里指的是破产企业的财产在被执行时应当中止，当财产是否属于破产企业的财产产生争议时，应当首先认定财产性质，再行决定是否中止执行。本案并非在破产程序中案外人对财产主张权利产生争议，而是执行程序中破产企业作为案外人提出执行标的属于破产财产，对破产财产主张所有权，因此，适用执行标的异议审查规则。

案情介绍

一、海荧云龙分公司与浙江腾威公司买卖合同纠纷一案，徐州中院判决：浙江腾威公司支付海荧云龙分公司货款7554756.135元及利息损失。

在执行中，徐州中院查封了中佳公司的9套房产，裁定认为，王红阳系浙江腾威公司内部职工，以其个人名义与中佳公司签订以房抵款协议，该9套房产的性质应为中佳公司用于折抵浙江腾威公司的工程款。

中佳公司提出书面执行异议，涉案房屋的网签备案登记是对尚未建成的房屋进行预告登记，在未办理不动产登记证书前，该房屋并未产生物权变更的效力。涉案房屋纳入破产清算范围，涉案房屋所有权属于中佳公司而非王红阳。请求解除对加州玫瑰园项目中网签备案在王红阳名下9套房屋的查封。

二、2013年6月，中佳公司取得商品房预售许可证。2013年10月，中佳公司与案外人王红阳签订商品房预（销）售合同，中佳公司将其开发建设的9套房屋预售给王红阳，并在网上备案登记。因工程尚未完工，房屋至今没有交付。

2016年2月16日，徐州市铜山区人民法院裁定：受理申请人浙江腾威公司对中佳公司的破产清算申请。指定中佳公司破产清算组为中佳公司管理人。

浙江腾威公司经工商行政管理机关核准名称变更为浙江东匠公司。

三、徐州中院归纳争议焦点为：中佳公司请求解除对9套涉案房产的查封及中止对该房产的强制执行能否得到支持。

2017年7月3日，徐州中院作出（2016）苏03执异66号执行裁定认为，涉案房产尚未进行权属登记，但涉案房产的土地使用权人、用地单位、建设单位、商品房预售单位均为中佳公司。虽然涉案房产目前商品房预售网签合同备案在案外人名下，但并未办理权属的变更登记。在现有状态下，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案涉案房产仍应认定为中佳公司的财产。现中佳公司进入破产程序，其要求解除对涉案房产的查封符合《企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”的规定。裁定解除对中佳公司开发建设网签备案在王红阳名下9套房产的查封，中止对上述9套房产的执行。

裁判要点与理由

江苏高院认为，《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”中佳公司在申请执行人海荧云龙分公司与被执行人浙江东匠公司买卖合同纠纷一案中提出异议，主张徐州中院查封的9套房产归中佳公司所有，应纳入中佳公司破产清算财产，请求解除查封。中佳公司作为案外人对执行标的9套房产主张所有权请求解除查封而提出异议，属案外人执行异议，徐州中院应依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。徐州中院依照《民事诉讼法》第二百二十五条规定对中佳公司提出的异议审查处理适用法律错误，徐州中院（2016）苏03执异66号执行裁定，应予以撤销，本案发回重新审查。裁定撤销江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03执异66号执行裁定。发回江苏省徐州市中级人民法院重新作出裁定。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏执复15号“徐州海荧混凝土有限公司云龙分公司与浙江东匠建设有限公司买卖合同纠纷执行裁定书”（审判长赵建华审判员唐志容审判员李晶），《中国裁判文书网》（20180615）。

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法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《企业破产法》

第十九条  人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。  

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》

第七十一条  下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。

第七十二条  本规定第七十一条第（一）项所列的财产，财产权利人有权取回。
前款财产在破产宣告前已经毁损灭失的，财产权利人仅能以直接损失额为限申报债权；在破产宣告后因清算组的责任毁损灭失的，财产权利人有权获得等值赔偿。
债务人转让上述财产获利的，财产权利人有权要求债务人等值赔偿。

江苏省高级人民法院《破产案件审理指南》（修订版）

一、基本理念
（六）与受理破产申请有关的事项
4．执行程序的中止与终结。人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的执行程序应当中止，受理破产申请的人民法院应当督促管理人及时通知已知执行法院中止执行。有关债务人财产的执行程序未依法中止的，执行法院应当及时纠正，执行回转的财产应当纳入债务人财产。破产申请受理后，不得再对债务人的财产开始新的执行程序。人民法院裁定宣告债务人破产，或者裁定终止和解程序、重整程序的，执行法院应当裁定终结对债务人的执行。
5．准确区分执行财产与债务人财产。执行财产拍卖变卖成交裁定送达买受人的，针对拍卖变卖财产的执行程序完毕，相应财产属于买受人财产。拍卖变卖所得价款或其他执行款尚未交付申请执行人的，应认定针对相应款项的执行程序尚未完毕，相应款项移交管理人，纳入债务人财产统一处置。

七、破产债权及清偿顺序
2．商品房买受人的权益。房地产开发企业破产中，关于商品房买受人的权益，应重点把握以下问题：
商品房的权属变动。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，应适用物权法的有关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系不动产买受人物权期待权的规定，并非不动产权属规定。
商品房买受人债权的性质。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，消费性买受人债权具有优先性，优先于建设工程价款优先权。审判实践中，应当从严把握优先清偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权效力范围，实现消费性买受人与其他债权人利益的妥善平衡。值得注意的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，可以排除司法执行，在确定消费性买受人标准中可资参照。

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