江苏高院：执行法院作出拍卖成交裁定，拍卖财产的土地性质与评估价格严重失实，竞买人提出执行异议，成交裁定应当撤销

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裁判要旨

执行法院作出拍卖成交裁定，拍卖财产的土地性质与评估价格严重失实，竞买人提出执行异议，成交裁定应当撤销

实务要点

第一、涉及网络拍卖变卖的执行异议通常体现在拍品价格（评估价）、拍品不实、拍卖程序等几个方面，引起的后果则是撤销拍卖。撤销拍卖变卖的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，其中，第二十一条特别规定当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。本案撤销拍卖裁定，江苏高院评价“依据查明事实，涉案变卖房地产的评估报告中包含了土地使用权价值，执行法院变卖公告中注明评估价值为2328300元（不含土地价值），与事实不符。且涉案变卖房地产的土地性质为工业划拨用地，涉案房地产的评估报告将土地作为商业用地进行评估亦与事实不符。”

第二、拍卖不动产的，应当向不动产权属部门核查权属状况、占有使用情况，执行法院根据财产状况制作《拍卖标的调查情况表》，通常与拍卖公告一同发布，构成竞买人知晓拍卖标的以及参与竞买的前提条件。拍卖标的物财产调查不实或者评估报告不真实，均会导致撤销拍卖（包括执行监督方式撤销拍卖），理由是财产调查与评估参考价是拍卖公告的必要事项，财产调查与评估参考价两项不真实形成拍卖公告发布不真实，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。也违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。

第三、当权属部门的不动产登记簿权属（包括房屋性质）与《拍卖标的调查情况表》或者《拍卖公告》披露的权属（包括房屋性质）不一致时，是否认定“拍卖信息失实”，能否撤销拍卖。江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08执复25号淮安中院评价“淮安市不动产登记中心出具《不动产登记簿信息查询结果》，该材料显示拟拍卖的六套房屋用途为公寓。淮阴区法院在网络上发布的《拍卖标的调查情况表》中将所拍房屋用途填写为“住宅”。淮阴区法院拍卖公告中将公寓房表述为住宅房，应认定拍卖公告中关于拍卖房屋用途的内容严重失实。”参考案例淮安中院：发布的拍卖公告房屋性质为住宅，不动产登记簿记载房屋性质为公寓的，应当认定拍卖标的严重失实，可撤销拍卖

第四、拍卖价格执行争议更为复杂，涉及保留价、评估价、起拍价且相互高度关联，尤其江苏省高院发文启动第二轮拍卖，价格确定则更为复杂。江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知（苏高法电〔2017〕217号）2、第二轮司法网拍的起拍价及降价幅度。第二轮司法网拍一拍的起拍价即前一轮司法网拍二拍的流拍价。若仍流拍，则按照网拍规定第二十六条的规定再次确定起拍价进行拍卖。起拍价确定错误，也会导致拍卖无效，例如江苏省高级人民法院(2017)苏执复125号“秦莉与严小东、吴平等民间借贷纠纷执行裁定书”江苏高院评价“按照《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条，评估价24767300元，苏州中院在涉案房屋第一轮第二次拍卖中以19813840元作为涉案房屋的评估价、以15860000元作为该次拍卖的保留价违背了上述司法解释的规定。异议人出价15860000元未达到保留价，则拍卖无效。”参见案例江苏高院：网络司法拍卖的评估价即为第一次拍卖保留价，保留价确定违法，最高竞价者未达到保留价，应价拍卖不发生效力

案情介绍

一、镇江中院裁定拍卖金山西路5号房产，两次流拍遂进行变卖，5号房产由刘宏义以1308848元竞得。镇江中院于2018年5月31日作出（2016）苏11执425号之十一执行裁定，将登记在赵新华名下的金山西路房产所有权归买受人刘宏义，待上述房屋具备办理不动产登记条件时买受人可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。并于同年6月1日向镇江市不动产中心送达了上述过户裁定及协助执行通知书。

镇江中院2017年11月13日、2018年5月10日拍卖、变卖公告及该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的变卖公告中，均注明案涉金山西路5室房产项下未登记相应土地使用权，评估价值为2328300元（不含土地价值），本次变卖为按照现状变卖，无法办理不动产过户登记，且该房产存在租赁关系，租期2013年4月1日至2022年3月31日，房租已付至2018年4月。买受人购买后，法院不承担交付义务，交付、租赁等方面存在的纠纷应另行诉讼方式解决。买受人取得上述不动产产权后，应继续按原租赁协议行使权利、履行义务，并及时联系承租人，原承租人可按租赁协议继续占有使用该不动产。变卖成交后，镇江中院再次告知刘宏义案涉金山西路2号2层5室房产无土地使用权证，只有待土地分割并缴纳土地出让费后才能办理不动产权或登记，同时告知刘宏义案涉房产上有租赁，本次拍卖为带租拍卖。

二、刘宏义提出异议称，原公告提示是商业用房、带租拍卖，但现查明，该房产土地性质是工业用地，评估报告严重失实，工业用地上的房产评估价仅为商业性质的四分之一不到；对案涉房产土地享有使用权，镇江中院未将该土地使用权裁定归其所有。

三、镇江中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理”。本案中，镇江中院变卖程序并不具备可撤销的情形，其理由为：首先，从撤销变卖的法定条件考虑，刘宏义系以评估报告、带租变卖与事实不符、未能交付以及未变更土地使用权为由请求撤销竞拍结果，上述异议理由均不符合上述司法解释规定的可以撤销变卖的情形。

其次，关于案涉房产评估、带租变卖、交付和变更土地使用权问题。镇江中院根据执行过程中查明的相关事实情况，已经认定案涉房产没有相应土地使用权，且已经出租给朱庆，遂在拍卖、变卖公告中，多次告知案涉房产评估价值为2328300元，不含土地价值，本次变卖为按照现状变卖，该房产存在租赁关系，买受人购买后，应继续按原租赁协议行使权利，法院不再承担交付义务，交付、租赁方面存在的纠纷应另行诉讼解决，案涉房产项下未登记土地使用权，无法办理不动产过户登记。对上述告知事项，刘宏义是明知的，且在竞买成功后该院再次告知上述事实时，其明确予以承认，足以说明其认可案涉房产上存在上述权利瑕疵。刘宏义系在已查看案涉房产、并同意接受该房产上已经或者可能存在的瑕疵的基础上，作出的竞买决定。现其又以案涉房产评估价值有误，不存在租赁关系，未交付以及办理不动产过户登记为由提出异议，实属缺乏诚信，滥用异议权。至于刘宏义认为朱庆拒不承认其房东身份，其可另行通过诉讼解决，本案不予理涉。至于刘宏义主张要求浙江淘宝网络有限公司赔偿案涉房产商业房产评估价值与工业房产评估价值的差价及损失和要求该公司与朱庆支付其因撤销竞拍所产生的相关损失的异议请求，不属于本案执行异议的审查范围，本案不予理涉。作出（2018）苏11执异90号执行裁定驳回异议人刘宏义的异议请求。

四、复议期间，江苏象仁土地房地产资产评估有限公司（涉案房屋的评估机构）向江苏高院作出情况说明，主要内容为：该公司在评估过程中，未发现涉案房产下登记土地使用权，现场勘查设定估价对象土地用途为商业用地，评估报告中的评估价值包含了相应土地使用权价值，原产权人若有有关估价对象应缴未缴税费，应按规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

裁判要点与理由

江苏高院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。依据查明事实，涉案变卖房地产的评估报告中包含了土地使用权价值，执行法院变卖公告中注明评估价值为2328300元（不含土地价值），与事实不符。且涉案变卖房地产的土地性质为工业划拨用地，涉案房地产的评估报告将土地作为商业用地进行评估亦与事实不符。故对复议申请人请求撤销案涉变卖执行行为的复议请求应予支持，镇江中院（2018）苏11执异90号执行裁定亦应予以撤销。对复议申请人的其它复议请求，不属于执行复议案件的审查范围，均不予支持。裁定撤销江苏省镇江市中级人民法院（2018）苏11执异90号执行裁定、（2016）苏11执425号之十一执行裁定。驳回复议申请人刘宏义的其它复议请求。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2019）苏执复71号“阿里巴巴（中国）网络科技有限公司浙江淘宝网络有限公司与江苏象仁土地房地产资产评估有限公司镇江分公司、刘宏义等买卖合同纠纷执行裁定书”（审判长苏峰审判员李晶审判员唐志容），载《中国裁判文书网》（20200507）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第十二条  网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。
拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

第三十条  因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

第三十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：
（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；
（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；
（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；
（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；
（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

第二条  人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。
人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

第五条  人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。
在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知  苏高法电〔2017〕217号

各市中级人民法院、各基层人民法院：
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网拍规定）已正式施行，为确保我省司法网拍工作顺利进行，提高网拍成交率，现结合我省司法网拍工作实际，就正确适用网拍规定相关问题通知如下：
一、关于第二轮司法网拍
网拍规定并未限制或禁止第二轮司法网拍，我省仍按照《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍的规定》启动第二轮司法网拍。
1、第二轮司法网拍的启动。对于司法网拍二拍流拍的动产、不动产及其他财产权利，申请执行人或者其他执行债权人不接受以物抵债且变卖不成的，执行法院可以在30日内启动第二轮司法网拍。
2、第二轮司法网拍的起拍价及降价幅度。第二轮司法网拍一拍的起拍价即前一轮司法网拍二拍的流拍价。若仍流拍，则按照网拍规定第二十六条的规定再次确定起拍价进行拍卖。
第二轮司法网拍的标的物为人民法院扣押的车辆的，第二轮司法网拍第一次拍卖的起拍价可按照网拍规定第十条的规定，不低于前一轮司法网拍二拍流拍价的百分之七十。若流拍，则按照网拍规定第二十六条的规定再次确定起拍价进行拍卖。
3、第二轮司法网拍的以物抵债。第二轮司法网拍二拍流拍后，申请执行人或其他执行债权人接受以物抵债的，以物抵债的价格按照第二轮司法网拍二拍的流拍价确定。
二、关于网络服务提供者的选择
全省各级法院对于网络服务提供者不做选择，仍统一在淘宝网上进行司法网拍。
若申请执行人坚持要求选择其他网络服务提供者进行拍卖，执行法院可委托在该网络服务提供者平台上进行拍卖的人民法院进行拍卖。
三、关于清空、交付要求
人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。
人民法院对于拍卖成交的动产、不动产等需要交付买受人的财产，除法律另有规定外，一般均应负责交付买受人。
四、关于税费负担
因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。
五、关于信息录入的准确性
人民法院网络司法拍卖平台（以下简称网拍平台）已正式上线，根据最高人民法院要求，在网拍平台成功发布拍品后，所有信息不得更改，故请全省各级法院在发布拍品信息前务必仔细、谨慎填写、核对相关信息，确定无误后再行发布。
拍品信息发布后发现发布的信息确实有错误的，应及时将拍品从网拍平台上撤回，修改、完善、确认无误后再重新发布。
六、其他
网拍规定未明确规定的其他内容，按照我省原有规定继续执行。
特此通知。

江苏省高级人民法院
2017年4月6日

《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》国税函[2005]869号

最高人民法院：
你院《关于人民法院依法强制执行拍卖、变卖被执行人财产后，税务部门能否直接向人民法院征收营业税的征求意见稿》（〔2005〕执他字第12号）收悉。经研究，函复如下：
一、人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。
二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。
三、税收具有优先权。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。
四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。

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