徐林：城市化和房地产依然是动力

Original 徐林辛庄课堂 2023-12-24

黄土地上望星空

窑洞文化撞击企业家精神

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房地产业发展和城市化有很密切关系。什么是城市化，城市化是农业劳动力和农村人口为了获得更高收入和更好生活，从农业向非农产业转移就业，从农村地区向城市地区转移居住，以及相应做出制度安排的一个过程，是一个国家产业结构升级和现代化必然经历的一个过程。我国目前城市化率大概在66%左右，也就是说城市的常住人口占总人口的66%左右。未来中国的城市化率会到什么水平？我觉得应该会到80%以上。有人认为中国进入了逆城市化阶段，我反对这个说法。因为城市化动力来自于城乡差距。城乡收入差距、城乡公共服务差距越大，农业与非农产业劳动生产率的差距越大，城市化的动力就越强。我国目前比农业和非农产业劳动生产率差距大致在1：4这样的水平，城乡收入差距改革开放后持续缩小，但目前差距在2.5：1这个水平，也就是说城市居民人均收入是农村居民人均收入的2.5倍左右。

如果来看城市公共服务和农村公共服务，差距应该比收入差距更大。比如张维迎教授的家乡辛庄村的老百姓能享受什么样的教育医疗水平，能和城市相比吗？这个差距会非常大。在这样的差距情况下，你说城市化动力就没了，我觉得不可能，人往高处走，所以中国还没有到逆城市化的阶段。

由于城乡分割体制的长期存在，我国城市化率远远低于非农产业增加值占GDP比重所表达的工业化率。目前大多数国家这一差距在10个百分点以内，但我们即便经过了四十多年的快速城市化，目前这一差距还有20多个百分点，所以说中国的城市化依然滞后于工业化。城乡关系会在什么状态下趋于稳定呢，根据我们的观察，城乡关系相对稳定应该发生在城市居民人均收入和农村居民人均收入相比在两倍以内。在浙江和苏南地区，城乡收入差距包括城市和农村公共服务差距都不是特别大，所以城乡之间关系已经比较稳定了。实际上那边的农村生活方式已经和城里人一样了，劳动力已经基本不从事农业，只不过还住在乡村，主要分布在非常密集的都市圈或城市群地区，按人口密度衡量，可能整个地区都是城市化地区。

既然就全国整体而言还有这么大城乡差距，我觉得农业劳动力还会进一步向非农产业转移，因为从事农业的收入远远不及非农产业得到的收入。农民如果是种粮食，一亩地一年最多只能挣1000元，但到城里打工一个月至少挣3000元，像北京这样的超大城市都5000元一个月甚至更高，差距很大。所以我相信这种劳动力转移的动力还远没消失。我个人预测，中国在2035年左右，城市化率会进一步达到80%以上，也就是说还会有至少2亿人从农村地区流入到城市地区工作生活，城市空间和城市居民数量还会进一步提高。

在这个过程中，城市房地产当然还会进一步发展。市面上对房地产有很多批评和严格调控，有的说中国把房地产作为支柱产业是错误的。其实这个说法站不住脚，因为一个产业是不是支柱产业，不是说政府把它当不当支柱产业，是由它的产业规模决定的。一个产业的增加值占GDP比重超过5%，我们就说这个产业是支柱产业。按这样的标准来看，房地产毫无疑问是支柱产业，当然中国的支柱产业也不止这一个。

但是房地产全面红火持续涨价的时代确实也过去了，中国目前城市人均住房面积已经达到了40平米左右，农村还更高，再加上老龄化程度提高，总人口开始下降，在这样的情况下，房地产不可能像过去那么红火了，用20年时间价格再上涨多少倍，我觉得这个可能性已经不大了。2003年我在北京的西绒线胡同为岳父母买了一套经济适用房，房子质量并不好，当时价格是5200/平米，距离今年正好是20年，现在价格是15万元/平米，涨了接近30倍。当年花40多万买，花了约20万装修，如今可以卖1000多万。这样的涨幅在未来已经不可能了，所以你如果想做房地产投资，就需要好好掂量一下，可能这并不是收益最好的一个选择。

但尽管如此，我相信房地产今后一定还是一个不温不火可持续的经济支撑，即便在美国这样的成熟经济体，房地产依然是国家的一个经济支撑，而且房地产景气程度往往也是这个国家经济是不是景气的重要指标。

因为房地产价格涨过多，所以一些城市会因此面临生活成本上升过大带来的一系列问题。很多人认为房地产价格持续上升是“炒”起来的，需要严格管控。中央对房地产有一个很著名的说法，就是“房子用来住的，不是用来炒的”，据此对房地产业实施了四限，即限购、限售、限价、限贷这样的调控措施，对房价上涨过快的地方还会约谈当地负责人，试图用此等行政办法控制价格上涨。这种四限政策是一个极化的行政管制办法，持续多年实施后，已经对房地产业产生了巨大不利影响，很多房地产企业最后都不行了，如今整个行业都陷入了萧条，对宏观经济也产生了巨大负面影响。我个人并不认同这个管理办法，相信有很多值得检讨总结和改进完善的地方，有更好的选择，需要尽快做出调整。

怎么调控房地产业，有很多不同的声音，意见不统一是肯定的。有的专家说必须尽快开征房地产税，这样可以将房价调控下来。美国是有房产税的国家，但美国房地产价格依然会有高涨的时段。房产税从“税”的角度讲是一种财产税，在美国税种里面是一种属地税，是地方政府税收很重要的来源，是地方政府为本地居民提供公共服务的很重要的收入来源，这里面道理在哪？你在我这个地方有房子就证明你住在这，住在这里就会享受当地政府提供的公共服务，那你就得缴税，公共服务没有免费的午餐，但取之于哪里用之于哪里。住在这的依据就是你的房子，所以房子在哪就由哪里来征财产税。美国地方政府政府收入里面有1/3左右的税来自于财产税。所以在美国我们可以看到不同的社区之间公共服务会有差距，富人区什么都好，因为在富人区一般房子贵，按税率交税税入就多，地方政府就有足够的收入提供高质量的服务。穷人居住的地方一般房价低，税入也相对较少，公共服务质量也相对会差一些。所以我们在美国总是看到物以类聚，富人与富人住在一起，穷人与穷人扎堆。一个穷人就算送你一套富人区的房子，你可能也交不起房产税。这就是房产税的功能及其影响。房产税一般不起收入调节的作用，相比之下所得税是一种调节税，可以用来做转移支付。所以不能把财产税作为一个调节房地产市场的税种。

中国要开征房产税面临一些技术上的问题。我们住的的房子并不是完全产权，我们只有70年的使用权产权，开发商买土时已经一次性交付了土地使用费，再让我们缴纳房产税的理由并不是很充分。对这个问题过去有过一系列的讨论。为什么中国房产税很难出台，实际上就是有问题还没有完全讨论清楚。我过去在发改委财政金融司工作时，就曾经研究过房产税征收方案。当年财政部和税总会签发改委后，曾经向国务院汇报过方案，但最终未被采纳，主要原因就是涉及问题较多，对居民利益的影响较大，搞的不好会引起社会动荡。后来在上海、重庆等城市开展过试点，试点方案不一致，在我看来都不算是真正意义上的房产税。

有没有更好的能够调节房地产炒作的税种呢？当然有。我觉得房地产交易增值收益税可以更有效地调节炒房行为。如果我们不鼓励炒作房地产，就可以对短期炒作行为征收较高的增值收益税，短期交易房产获得的收益如果被征一半的税，炒房子的人就要掂量我是炒房子划算还是炒股票划算。因为炒股票只征20%的投资收益税。我觉得通过这样的税种和税率的组合设计，来合理调节房地产市场交易行为，这样做会更有针对性也会更有效。过去那种人为“四限”的做法，已经被时间证明负面作用太大。实际上，在我个人看来，“四限”这种极端做法，可以搞死任何一个行业。

未来的中国房地产市场，还会有持续投资，这个投资不光是城市新建筑投资，也包括老建筑更新改造，包括老建筑的节能改造和更新改造。中国的建筑面积加起来大概有600亿平方米左右，城市建筑面积大概是占50%多一点，但大量建筑根本不属于节能建筑，更谈不上零碳建筑。我们刚才已经说了，建筑能源消耗产生的二氧化碳排放占30%左右。所以如果对城乡建筑进行比较好的节能改造，一方面可以改善居住质量，还可以大大减少二氧化碳排放。所以今后的城市会进行更新改造、节能改造和住宅品质提升，还可以在建筑过程中推行“城市矿山”建设。所谓城市矿山就是今后尽可能用钢结构建房子，因为这样的房子即使拆除，废钢也很快可以炼成新钢，城市矿山对资源短缺的国家来说有非常大的意义，会释放出持续的房地产投资和消费需求。随着老龄化不断深入，住宅的适老化改造也需要加快，比如对没有电梯的住宅加装电梯等。

在这个领域，其实我们还有一个问题，涉及到我们农村的大量闲置的住宅和宅基地。过去重庆有复垦基础上的增减挂钩和地票制度，是农村闲置建设用地资产高效配置的很好尝试，但并没有被大范围鼓励和推广。现在闲置的特别是城市周边的一些农村闲置住宅和宅基地怎么能够更加有效利用，还值得继续探索尝试，让城里有钱人和有乡村居住偏好的人在所有权性质不变的前提下花钱盘活使用权，是一举多得的好事情。我相信城里有很多人想去农村弄个院子生活或度假过周末，但目前的产权制度依然是这类投资行为充满风险和不确定性，这涉及到乡村土地资源高效利用问题，这个问题如果能很好的解决，也可以带来很多的投资需求和消费需求，而且我觉得对农村现代化建设也是有好处的。

土地产权制度在中国是一个非常敏感的话题。但很多国家的实证研究和法律经济学的研究表明，土地产权私有化更有利于土地质量提高，因为公有地没有人会从长远角度关心其质量，也不愿意进行长期投资，只有私有才会从可持续角度去想办法改良，甚至对改善私人领地的周边环境做投资。中国的耕地质量持续下降，一些地区生态环境持续恶化，都和土地和空间资源的产权制度有很大关系。很多人包括大领导经常会批评中国的城市建设千篇一律、千城一面等，但很少有人系统思考为什么会这样？我有的时候胡思乱想，觉得也和土地制度有关系。在土地产权私有化的国家，政府想要推倒一栋私人拥有的楼不容易，但是在中国就不一样，由于土地产权公有，政府可以很容易的把它想要统一规划改造区域的房子推倒重来，再统一出让。因为是统一规划建设，盖出来大楼都是一样的东西，基本上都是一个模子，城市的多样性得不到制度的保护。所以我们看到，中国从北京这样的大都市，到县城小城镇都是几乎一个模式，高楼林立且很多楼样板都一样，可能都是用的同一套设计图纸。当然高楼林立也与土地计划制度有关，我们建设用地实行严格的计划管理，城市建设用地统一由政府分配或拍卖，加上很多城市工业用地比例过高，住宅用地供给比例偏低，住宅用地价格被拍得很高，开发商如果不盖高楼不提高容积率可能就挣不到钱了，于是就有了高楼林立的千城一面。

2006年我应邀去越南河内参加世界银行和联合国相关机构召开的有100多个国家参加的国际会议，作为会议唯一的主旨发言嘉宾，介绍中国的五年规划和规划实施评估制度，顺便参观了河内的城市街道和景点。我当时感觉河内的城市面貌在多样性方面比中国城市好，我特意问了一下，他们很多各式各样的私宅能够基本保留下来，主要是因为政府的拆迁重建并不容易。我不敢肯定越南河内一定有很好的私人建筑物保护制度，但市面上看到的模样还不错。所以我觉得，中国这种千城一面的城市格局和面貌，本质上不是规划师或市委书记和市长的审美问题，在某种程度上是特定土地产权的一个产物。我这么说不是要倡导土地私有制，我只是想表达，我们看到的一些不合理现象，其实多多少少都能找到背后的制度根源，当制度改变不了的时候，现象也不可能改变。

城市化和服务业密切相关。服务业分布主要在城市，因为服务业的生产、供给、消费几乎是在空间上同时发生的，现在网络经济改变了这样的格局，可以有所分离。过去我们到饭店吃，他给你提供餐饮服务，生产和消费在餐馆的空间内同时发生，但是现在有外卖，生产和消费通过平台和物流可以实现空间分离，可以在家里吃，这是一个变化。但服务业发展为什么在城市更容易？因为需要有足够的人口密度或消费者密度来支撑，只有在有足够高的城人口密度，这样才有足够多的的消费者养活不同的服务主体，所以一般都是城市规模越大，服务业越发发达。但是中国的城市政府和领导一般都害怕大城市和超大城市，总觉得城市太大了管理起来麻烦，喜欢抱怨各种城市病，老想调控城市规模，或是通过疏解控制城市规模，这样的抱怨在别的国家也有。事实是，很多国家的实践都证明，控制大城市规模或是控制城市生长的努力很少是成功的，最后的结果是大城市越来越大。我们现在超大城市标准是城区人口规模在1000万以上，这样的城市我们已经有六个，我相信今后还会进一步增加。

大城市为什么有吸引力和竞争力，因为大城市文化更开放包容，对人才更有吸引力，大城市更具备规模经济的实现条件，有利于专业化分工和创业成功，大城市会表现出更高的效率和更强的竞争力。特别是在城市群和都市圈地区，通过大城市的辐射，更容易形成大中小城市和小城镇合理分工相互协调的发展格局。哈佛大学有经济学教授爱德华.格莱泽2011年写了一本书叫《城市的胜利》，特别有趣的是，还有一个英国理论物理学家杰弗瑞.韦斯特教授写了一本书叫《规模》，也讲到城市规模的好处。经济学家和物理学家在城市规模问题上做了异曲同工的分析，但观点一致，就是城市越大，效率越高，分工越细，服务业更发达，竞争力更强。感兴趣的同学可以去找来读一读。

城市服务业发展对中国就业起着至关重要的作用，应该放手让城市服务业尽可能发展。当今我们我们经济增长面临减速困境的时候，更不应该忽视服务业，一说发展实体经济就是那制造业和面临卡脖子的几个领域，真正对经济产生就业和收入分配影响的更多是服务业，特别是这些非常细小的直接服务城市居民的城市服务业。城市服务业发展，会产生很好的收入分配改善效果。举我自己的例子，我在北京很少出去吃早餐，因为周边没有像样的早餐店，过去有的也被关掉了，但我回到成都，我就很少在家吃早餐，因为周边有很多各式各样的小餐馆。成都的小餐馆不仅格调好，而且提供各种非常多元化的口味很好的选择。这就是更好的城市服务供给，会让人们拿出更多的钱去消费，你消费越多，相当于更多把自己的收入转移给别人。

所以，当我们今天应对经济减速困境时，更需要着力的可能是供给侧的结构性改革而不是扩大内需，让供给自动创造需求，这可能会来自于改革，来自于创新。我觉得更多是应该建立一种让供给和需求之间能够很便利的相互迎合的制度，这样的制度一旦建立起来，以中国人追求财富的态度和能力，不用担心经济会起不来，政府也不需要操太多的心去救经济。

中国经济面临的老龄化冲击要胜过日本，但是我们可能在应对上比不上日本，因为日本社会和市场对人性复杂性的精细关怀要胜过中国，受到的制度性和道德性制约更少，所以日本在供给和需求之间的相互迎合更顺畅，所谓没有做不到只有想不到是很好的描述。我一直觉得中国推动经济持续增长，更需要做的是供给侧改革，中央在“十三五期间”提出以供给侧结构性改革为主线，是找到了问题的症结。但遗憾的是还有一些关键的改革并没有推进和完成，有的甚至错误地把供给侧结构性改革简单理解为产业结构调整和升级，理解为化解产能过剩。所以，供给侧结构性改革取得的实际成果并不显著，应该继续坚持下去并不断加大。

其实我们有很多需求是存在的，但国内并不能在供给侧很好响应。当有收入支撑的需求在国内因供给制约得不到满足时，消费者要么就把钱存下来，要么外移到其他国家去消费。我认识的一些人，因为国内管制高尔夫发展，球场不够多不够便利，只好约着到国外去打高尔夫球。我们还是应该把这些富人的钱从兜里掏出来，尽可能留在国内消费。过去国务院有一个规划要发展通用航空，这是因为看到了这个市场今后会很大。现在想玩飞机的人越来越多，买得起飞机的人也多了，国内生产的飞机也越来越便宜了。从生产供给侧角度来看，中航工业生产的双人座飞机人民币200万就可以买到，我在沈飞看到的他们用于出口的双人座民用飞机，出口价格25万美元，国内买得起的人应该不少。在中国西北宁夏、甘肃、青海、内蒙等地，人烟稀少地域空旷，完全有条件建一些航空俱乐部，让飞行爱好者到那里去玩飞机，还会带动相应的配套产业和服务，增加就业。但是中国的低空空域管制是由军方在负责，管的很死很紧，有了飞机也很难飞起来。所以，虽然这个文件出来了，但是我们通用航空业至今没有很好的发展。美国通用航空机场有两万多个，中国通用航空规划提出的目标是500个，这是一个多大的差距和发展空间。

我来总结一下。解决中国面临的结构性经济减速困境，我觉得根本不在扩大内需，靠财政刺激投资这条老路是走不通的，因为中国很多地方政府债务已经越来越重，举债建设的空间越来越小了。我们从1998年就开始说扩大内需，都25年了，为什么还要扩大内需，我们要预防扩大内需或是持续举债的陷阱。实际上，如果我们把供给侧制度改革做到位，比如眼前把不合理的房地产调控回归常态，在房价特别高的城市强化政府的公租房长租房供给，更好地鼓励各类创新创业，把城市的各种不合理管制直接取消，把文化娱乐、互联网服务等产业领域的不合理管制取消，我们就可以形成很多新的有效供给，并取得很好的经济增长，这样做效率更高而且也更可持续，可以形成更多的新产业、新技术、新产品和新服务。更市场化的改革，更法治化的治理，更可靠的产权保护，更包容开放的制度，更强有力的创新创业，应该成为我们化解结构性减速困境的基本思路。这与1978年我们开启改革开放时的初衷并无二致，应该毫不犹豫地坚持下去。

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