【中报点评34】绿地控股：一二线投资比重提升，“地产+”产业协同渐入佳境

克而瑞研究中心 朱一鸣、李丹

【销售金额增速放缓，城际空间站增长超五成】2019年上半年，绿地实现合同销售金额1677亿元，同比增长3.1%；合同销售面积1487万平方米，同比增长10.2%。值得注意的是，其中，城际空间站等重大项目销售金额逆市同比大幅增长超五成，带动三四线城市销售业绩的迅速提升。 

【一二线城市投资比重稳定提升】2019年上半年，新获取项目58个，新增土地投资金额556亿元，同比增长19.8%；新增土地建筑面积2202万平方米，与去年同期基本持平。投资布局方面，一二线城市的投资比重显著提升。与去年全年相比，一线城市的投资比重大幅提升40个百分点至42.4%，一二线城市整体投资比重提升至68.9%，投资面积也增加了4.5个百分点。 【盈利指标尚待优化，债务结构得到改善】2019年上半年，绿地实现营业总收入2015.9亿元，同比增长27.5%，其中房地产和大基建业务分别占比44.7%和53.4%。需要注意的是，其15.1%的毛利率和4.5%的归母净利率在行业中仍处于较低水平，尚存优化空间。债务结构方面，截至上半年末，绿地的净负债率为180.9%，处于行业高位。现金短债比和长短债务比均较去年年末有所提升，其中长短债务比2.12，超过了同等规模房企的平均水平，债务结构得到改善。 【聚焦“地产+“多元产业协同，四大板块精准落地】2019年上半年，绿地进一步聚焦“地产+”的多元化战略，积极推动大基建、大金融、大消费、科创产业四大板块协同发展，各业务板块的工作均取得了实质性进展。销售：销售金额同比增速放缓城际空间站销售额增长超五成

2019年上半年，绿地实现合同销售金额1677亿元，同比增长3.1%，增速有所放缓；合同销售面积1487万平方米，同比增长10.2%；销售均价11278元/平方米，较去年全年增长6.6%。其中，城际空间站等重大项目销售金额逆市同比大幅增长超五成，带动三四线城市销售业绩的迅速提升。 

上半年，在国内外经济局势复杂多变，房地产与资本市场不确定性增强的环境背景下，绿地业绩保持平稳增长。一方面得益于绿地注重销售质量的提升，上半年回款金额1319亿元，回款率达79%，较去年全年增长2个百分点。另一方面，绿地持续加强节点管理和运营管控，为项目的运营质量与效率提供了保证。上半年，累计新开工面积2639万平方米，同比增长49%；完成竣工备案面积594万平方米，同比增长47%；合同交付面积698万平方米，同比增长5.3%。此外，成本管理和甲供直采工作的落实，进一步强化了安全生产和质量管理，实现在降低成本的同时，有效增强了产能，以及周转率的提高。

投资：一二线城市投资加码城际空间站项目持续拓展

2019年上半年，绿地在市场调整期下并没有降低投资力度，新获取项目58个，新增土地投资金额556亿元，同比增长19.8%；新增土地建筑面积2202万平方米，与去年同期基本持平。其中，权益新增土地金额459亿元，同比增长9%；权益新增土地建筑面积1968万平方米，其中住宅占比超过七成。 

值得注意的是，上半年绿地在城际空间站项目方面持续高效精准拓展，在山东青岛、江苏宿迁、安徽宿州等地获取了8个高铁站项目，土地总面积近200万平方米，总货值约330亿元。 

截至上半年，绿地的总土储建筑面积达15110万平方米，房地产开发项目遍及全国29个省，150余座城市。全国化发展的同时，海外市场也积极开拓，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚等海外地区进行项目开发运营。

从投资城市能级布局来看，上半年绿地除了持续深化布局高铁城项目外，以城市群、都市圈的理念，聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市，一二线城市的投资比重显著提升。与去年全年相比，一线城市的投资比重大幅提升40个百分点至42.4%，一二线城市整体投资比重提升至68.9%，投资面积也增加了4.5个百分点。基于此，土地成本有所上涨，但仍低于2700元/平方米，对应2622亿元的新增货值来看，利润空间充裕。 

从区域分布来看，绿地上半年于长三角的投资比重加码，投资金额占比较去年全年提升22.8个百分点至56.6%，投资面积占比提升14.5个百分点至39%。其中，期内绿地以121亿元的对价成功获取上海董家渡项目50%的股权，作为其在上海核心区域土储的有力补充。

盈利表现：两大主营业务收入双增长盈利指标有待优化

2019年上半年，绿地实现营业总收入2015.9亿元，同比增长27.5%；实现归母净利润89.9亿元，同比增长48.4%。其中，大基建产业加速发展，实现营收1077亿元，同比增长39.5%，占总营收比重约53.4%，占比持续扩大；房地产主业实现营收901亿元，同比增长25.6%，占比44.7%。 

虽然绿地在房地产主业和基建业务收入上实现了增长，但其整体盈利指标在行业中仍处于较低水平。上半年，绿地整体毛利率15.1%，与往年基本持平；归母净利率4.5%，同比增长0.63个百分点。两者皆与TOP10房企平均水平差距较大。其中，房地产主业毛利率为28%，同比增长1.86个百分点；而基建业务的毛利率为3.9%，虽有小幅增长，但其较低的盈利能力仍对整体毛利率产生较大影响。

偿债表现：多渠道优化融资，债务结构改善

资本运营方面，截至2019年6月末，绿地持有货币资金866亿元，较去年年末增长6.9%。同时，绿地通过推进ABS融资、加强银企合作等方式积极拓宽渠道优化融资，并扩大授信规模，期内成功发行了13.5亿美元债。 

债务结构方面，截至2019年6月末，绿地的净负债率为180.9%，与去年年末基本持平，处于行业高位。现金短债比由去年年末的0.82提升至0.91，短期偿债压力有所缓解；长短债务比2.12，较去年年末提升0.29，且超过了同等规模房企的平均水平，债务结构得到改善。

战略：聚焦“地产+“多元产业协同四大板块精准落地

2019年上半年，绿地进一步聚焦“地产+”的多元化战略，积极推动大基建、大金融、大消费、科创产业四大板块协同发展，同时全方位提升地产主业竞争力。 

大基建方面，上半年承接了重大有影响力的项目，新签合同金额1790亿元。同时产业版图继续扩大，成功收购了河南公路工程公司。此外，科技水平不断提高，推进建筑工业化、科技化、智能化，提升技术竞争力。但值得注意的是，上半年基建产业在规模持续扩大的同时，毛利率仅3.9%，对整体的盈利贡献仍较低，未来更需注重质量与效益的提升。 

大金融方面，上半年投资入股科技领军企业，同时加强社会募资，募资金额同比大幅增长。下一步，绿地将重点推进科创主题投资、重大资本运作项目、以及科创基金等设立。 

大消费板块包含了商贸、酒店、康养三大产业。其中，商贸布局向全国延伸，上半年于西安、天津两地的贸易港先后建工；此外新开G-Super门店4家，总数达到64家。酒店旅游方面新拓展12家海外酒店管理输出；控股上航国旅并优化业务结构、管理架构，推进旅游业务发展；与汉诺威成立合资会展公司，推进会展业发展；发布了四大长租公寓品牌。康养产业方面上半年成功收购了贵州药材，探索“康养谷”等“地产+”医养结合的新业态。

科创产业方面，聚焦大数据、云计算、人工智能、物联网、移动互联网等为代表的前沿科技投资领域，截至目前，绿地已齐聚深兰科技、城云国际、涂鸦智能、佰才邦、瑞为技术五大“独角兽”，并与“地产+”的产业体系高度协同，合作空间广阔。

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