土地周报 | 长三角土拍热度延续高位，多城跟进收紧调控(4.19-4.25）

2021年第17周（4月19日-4月25日），西安、徐州、金华等多个热点城市在本周均迎来了土拍，重点监测城市土地成交量价也因此环比上行，溢价率更是再度逼近30%。在土地市场持续火热的背景下，多个长三角城市也跟进收紧了调控，如南通、江山等均于本周出台了调控收紧政策，以稳定地价、稳定市场预期。

土地政策

调控收紧下沉至热点三四线
南通将实行全面限地价

受集中供地影响，以南通、绍兴为代表的热点三四线城市土地市场热度被推至高位，地价呈现出明显的走高趋势。为了稳定市场预期，3月份以来多个热点三四线城市收紧了房地产市场调控，本周南通、江山等城市也出台了调控政策。其中，在土地供应与出让方面，这些热点城市均以“控地价、控溢价”为目标，在土地出让上采取“限房价、竞地价”等限价方式，对土地价格进行限制。除了具体政策调控外，盐城、金华等城市也以修改土地出让条件等方式进行了微调控，以达到稳定地价的目标。

土地供应

重点城市推地量涨幅超4成
济南、青岛首批集中供地规模超300万㎡

供应方面。在济南、青岛等重点城市推出第一批集中供应地块的影响下，本周重点监测城市土地挂牌量环比上涨44%，总供应建面为1966万平方米。集中供地的22个重点城市中，本周济南和青岛供应了第一批集中出让的土地。具体来看，济南共推出了762万平方米的土地，其中市六区共涉及67宗地，市中、槐荫和历城等传统供地大户均有10宗以上的土地推出。青岛供应量相对较少，总建面不到350万平方米，西海岸、即墨等主力建设区域仍是供地主力。非重点城市中，为了稳定地价、降低市场热度，多个热点城市也选择集中供应、集中出让的方式推地，嘉兴、张家港、徐州、台州等热点城市均有多宗土地供应。

土地成交

成交量环比进一步走高
金华土拍揽金超百亿

成交方面。在西安、徐州等城市有多宗土地集中出让的影响下，本周重点监测城市成交量较上周进一步上涨。具体来看，重点监测城市成交总建筑面积为1246万平方米，环比上涨20%，但同比还有30%的降幅；成交金额也随之环比增长52%至678亿元，也不及去年同期；价格方面，在金华、绍兴有多宗高价地成交的带动下，平均地价环比上涨27%至5440元/平方米。

在徐州、金华有多宗土地成交的影响下，三四线城市成为本周成交主力，占比接近6成。具体来看，一线城市本周北上广均有土地成交，其中上海和广州成交土地均为商业地块，北京则成交了一宗共有产权宅地，该地块位于房山长阳镇，成交总价为7.5亿元，房屋销售限价为2.7万元/平方米。二线城市中，上月集中供地的西安在本周迎来了集中出让，共成交了26宗地，总体量达243万平方米，其余城市成交量较少。重点监测的三四线城市中，徐州、金华的成交建面均突破了100万平方米，其中金华表现最为亮眼，本周出让8宗宅地中7宗地的溢价率超过了30%，包括“限房价”的两宗热点地块，总成交金额达106亿元，是本周成交金额最高的城市。

市场热度

长三角仍是地市最大热源，
徐州、金华等城市平均溢价超40%

成交溢价方面。受热点城市优质地块大量出让影响，本周重点监测城市的土地成交溢价率再度跳涨，并逼近30%的高位。除一线城市溢价率仍维持在低位外，二三线城市的溢价率均较上周进一步上涨，其中二线城市涨幅最大，平均溢价由8%的低位上升至29%，西安、合肥等城市的溢价率均在25%以上；三四线城市成交热度仍在高位，特别是长三角城市，徐州、金华等城市均有多宗高溢价土地成交，这些城市的平均溢价率也超过了40%。

土地流拍方面。在优质土地占比重回高位的影响下，本周重点监测城市的流拍幅数和流拍率均较上周明显下降，流拍率更是降至4.8%的低位。从流拍地块所在城市来看，金华流拍地块相对较多，不过结合流拍原因来看，金华流拍地块多是由于政府主动撤牌所致，仅有一宗位于乡镇的小体量地块因未达底价而流拍。

周度TOP5

长三角城市土拍热度延续高位
徐州诞生新的“总价地王”

从近期土拍情况来看，尽管近来多个城市收紧调控，但以徐州、绍兴为代表的长三角三四线城市土地市场热度仍然高涨，高竞拍轮次、高溢价成交的现象屡见不鲜。以本周成交TOP5地块来看，5宗地均来自长三角三四线城市，即使在“限房价、控地价”的影响下，仍有3宗地溢价率超过20%。其中位于徐州经开区东湖板块的宅地成交总价达35.52亿元，成功刷新徐州历史成交地块最高总价纪录，溢价率高达79%。

单价榜单方面，本周成交单价TOP5地块由绍兴和金华所包揽。自去年以来，绍兴的土地市场热度一直走高，地价也在一路上行，以本周入榜的3宗地来看，成交单价均较此前周边成交的同类型地块价格明显上浮，涨幅都在10%以上。金华也有2宗地入榜，其中之一位于浦江县，平均楼板价为16600元/平方米，成功刷新了浦江县的地价天花板；另一宗位于金东区核心区，作为金华首批“限房价”的住宅用地，该宗地竞拍热度明显得到抑制，最终成交溢价率为32%，平均楼板价为16452元/平方米，是入榜五宗地中地价唯一下降的地块。

重点地块点评

美的置业斩获徐州总价地王地块分析
同众多热点三四线城市一样，徐州的土拍市场热度同步高涨，4月19日与4月23日的两场土拍成交溢价率均在70%以上，其中更是诞生了徐州新的“总价地王”。刷新徐州最高成交总价的地块位于徐州经开区东湖板块，起拍价就已刷新了该片区的最高楼面地价。最终，在经过长达8个小时、792轮的激烈竞拍后才由美的置业以35.52亿元的总价竞得，成交楼板价为9367元/平方米，溢价率78.67%。具体来看这宗地周边条件。
据地理位置来看，宗地靠近徐贾快速路和彭祖大道，距离徐州东站高铁站在5公里内，周边还规划有地铁2号线站点，未来交通出行更加便捷。目前，项目周边已经有美的、华润、绿地等多个开发商入驻，居住氛围也将愈加浓厚，但当前配套仍较为缺乏，特别是商业方面，地块周边3公里内暂无大型商业综合体，教育资源虽全但质量一般。周边楼市方面，地块周边在售、待售项目不多，平均售价约在9000~14000元/平方米之间，可见项目拿地成本几乎与当前房价齐平，盈利空间稍显不足。

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