老余杭89㎡户型选择面广：四大设计类型PK，哪种性价比最高？

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老余杭板块的90㎡三房刚需户型库存丰富，类型多样，购房者的选择空间较大。

据此前杭州房叔微信公众号统计，老余杭板块内在售和待售项目共7个，其中至少6个项目规划有89㎡户型产品，包括老盘中港罗兰小镇、佳源未来府和新盘国开东方凤凰台、绿都鉴未来、中锐招商星未来以及金成英特尔湾。

板块89㎡市场目前在售房源的供应主力由中港罗兰小镇、凤凰台和鉴未来构成。罗兰小镇的89㎡产品进入清盘阶段，在售房源数量不到20套，只剩下边套和夹边套户型；凤凰台89㎡产品中，未领证待售房源仅余20来套；因此罗兰小镇和凤凰台或在不远的将来率先退出市场。

板块内90㎡户型市场待售房源的供应主力会是鉴未来、星未来和英特尔湾、佳源未来府。

鉴未来89㎡产品未领证待售超过100套；星未来则规划了近500套89㎡户型，预计2019年下半年推出；会比星未来更提早入市的英特尔湾同样规划了大量89㎡产品，计划春节过后首开144套房源；入市动作未定的佳源未来府，“手握”近110套约89㎡房源（包含限制性房源和可售房源）。

总计超过800套的供应量，多家开发商入驻导致区域内的90方市场竞争较为激烈，表现之一是90㎡产品类型丰富。星未来的90㎡产品户型规划现暂未出台，但即便不计入星未来，目前板块90㎡市场中已呈供4种不同类型的户型产品。

（供应量数据统计时间截至2019年春节假期前）

PART 1

户型设计解读

1

89方纯边套

金成英特尔湾89方C户型

点评：

优点：1、两个卧室朝南；2、不依靠通风井采光，房间通透性佳；3、餐厅规划有一处储藏空间；4、双阳台设计，阳台净使用面积高达7.88米；5、除朝北书房和两个卫生间外，其他功能区净使用面积都不小，尤其是朝南主卧、朝南次卧净使用面积较宽敞，净进深分别达约3.8米和3.7米。

缺点：1、没有设备平台，空调机外挂，有安全风险；2、主卧衣帽间设置在主卫房间门的左右两侧，容易导致衣帽间潮湿；3、朝北书房和主卫、客卫净使用面积略窄，其中主卫仅3.91平，客卫净使用面积仅3.3平，均不足4平。

89方户型做成纯边套的楼盘，且有望在短期内形成可售库存的，仅金成英特尔湾。

英特尔湾的89方C户型纯边套和夹边套相比，最大的优势在于做到了两个卧室朝南；同时除2个卫生间依靠通风井采光外，其余房间都可不依赖通风井实现自然采光，户型整体的采光通透性优于夹边套和中间套；该户型本身最大的痛点是两个卫生间和朝北书房净使用面积略窄。

2

小高层（11层）89方夹边套（楼幢不设通风井）

国开东方凤凰台89方A户型

点评：

优点：1、做到了南北通透和全明，没有一个房间依赖通风井采光，因此房屋通透性佳。2、厨房和书房各设置了一处收纳空间。3、盥洗台设置在次卫外，更方便洗漱和上厕所但容易导致盥洗台周边、次卫外空间的潮湿。4、厨房留出了双开门冰箱的空间，给予了更自由的选择空间。5、除了主卫，其他房间尺寸都较宽敞，尤其是厨房、客厅和北向次卧；客厅净进深约3.6米；阳台净进深达到1.5米；北次卧净进深达约3.38米，避免了次卧普遍存在的净使用面积较狭小的问题。6、得房率较高。

缺点：1、两个卧室朝北，仅1个卧室朝南；2、阳台墙体南凸容易影响到旁边主卧采光情况和光照时间；3、电梯与餐客厅相邻；4、厨房窗户和主卫窗户位置较近，不利于两个房间的气味散发。5、次卧对门设置盥洗台，容易导致盥洗台潮湿和溅水影响到次卫外的空间；6、主卫净使用面积3.8平，不到4平，尺寸略窄。

国开东方凤凰台的89方产品仅规划了夹边套一个户型。由于层高仅11层，楼栋没有规划通风井，所有房间采光窗都不依靠通风井进行自然采光，房间通透性、采光条件佳，这是它优于板块内其他两个高层夹边套户型的地方。

按照楼栋规划结构，入户电梯位于楼栋内靠南处，和餐客厅共用同一面墙，不排除餐客厅会存在电梯运行带来的震动和噪音干扰问题。

另外，凤凰台的89方也存在一些设计缺陷，比如主卫净使用面积不足4平。

3

89方夹边套（楼幢设置通风井）

中港罗兰小镇夹边套89方B户型

金成英特尔湾夹边套89方B户型

中港罗兰小镇夹边套89方B户型点评：

优点：1、夹边套餐客厅区域南北通透性优于中间套；2、阳台、厨房、餐客厅空间尺寸宽大；3、走道少，走道面积浪费小；4、餐厅和客厅空间融为一体，中间不设走道面积，提高了餐客厅空间的利用效率。

缺点：1、厨房和客卫依靠通风井垂直通风采光，会影响这两个房间的通风和采光效果；2、主卫是暗格；3、餐客厅净进深达近7米，进深略长可能导致餐厅部分区域光线较暗；4、主卧和主卫净使用面积较小，主卧净进深仅约3.22米，不到3.4米，主卫净使用面积仅3.33平，不足4平。5、朝南卧室数量较少，只有1个。

金成英特尔湾夹边套89方B户型点评：

优点：1、玄关空间独立，有入户仪式感；2、走道少，走道面积浪费小；3、餐厅和客厅空间融为一体，中间不设走道面积，提高了餐客厅空间的利用效率。4、各个功能区使用面积都较宽敞，尤其是客厅、厨房和主卫。客厅净进深达约5.1米，厨房和主卫的净使用面积分别高达6.29平和6.68平；5、主卫、客厅净使用面积宽敞，净进深可达近5.1米。

缺点：1、厨房和主卫以及次卫均依靠通风井采光，通风井只能垂直通风，会影响三个房间的通风干燥效果；2、盥洗盆设置在客卫空间之外，容易造成周边区域潮湿。

罗兰小镇和英特尔湾的这两款89方夹边套产品类似于高层中常见的89方夹边套，即电梯位置在楼栋内靠北处不沿户型墙体，且部分房间需依赖通风井采光。

一般而言，夹边套的通透性会优于中间套。但这个判断放在罗兰小镇和英特尔湾的89方夹边套身上则不尽然。这两个户型在通透性上的减分项在于采光井四边都是墙，对依靠通风井采光通风的卫生间和厨房只能提供垂直方向上的采光通风，因此卫生间和厨房的采光通风性甚至不如高层中间套的卫生间和厨房。

两个夹边套户型格局雷同，差异体现在功能区面积和设计细节上。这两方面的比较房叔认为英特尔湾的89方夹边套略胜一筹。英特尔湾夹边套89所有功能区的净使用面积都较宽敞，尤其是客厅、厨房和主卫；而罗兰小镇89方夹边套主卫和主卧的净使用面积略狭窄。户型细节设计上，英特尔湾较明显的缺陷只有一个，即盥洗盆没有设置在客卫里面，而被放到了客卫门外；但罗兰小镇89方夹边套的户型设计缺陷有两个，分别是主卫的暗格设计和餐厅净进深较长容易导致餐厅空间区域光线略暗。综合考虑，英特尔湾89方夹边套户型优于罗兰小镇89方夹边套。

4

89方中间套

佳源未来府89方中间套A1户型

绿都鉴未来89方D户型

中港罗兰小镇中间套89方C户型

金成英特尔湾89方中间套A户型

佳源未来府89方中间套A1户型点评：

优点：餐厅空间较完整。

缺点：1、户型设计略显“老套”，主卧包含书房在内；2、南向采光情况欠佳。两个南向卧室采光窗宽度小，同时建筑南墙凹凸较明显不够平整，会影响南向采光；3、主卫房间门左右两侧设置走入式衣柜，容易导致衣柜受潮；4、三个卧室和主卫面积较拥挤；主卧净进深（不计走道、走入式衣帽间及主卫面积、飘窗面积）仅3.2米，没有达到3.4米；主卫净使用面积仅3.2平，不足4平；两个次卧净使用面积也不大。

绿都鉴未来89方中间套D户型点评：

优点：1、部分房间采光面较大，比如阳台和北向书房做到了270度采光，南向次卧采光窗宽度等同于墙体宽度；2、主卧较宽敞，净进深达约3.6米，超过3.4米；其他房间除客厅外，面积尺寸基本“中规中矩”，不偏大也不偏小。

缺点：1、主卧墙体南凸，可能影响旁边的南向次卧的采光情况和光照时间；2、客厅净进深约3米，不到3.3米，略窄。

中港罗兰小镇中间套89方C户型点评：

优点：1、餐厅空间比较独立且宽敞；2、厨房窗户不与次卫相邻，避免了两个房间气味互相影响；3、主卫、次卫和两个次卧净使用面积较大。

缺点：1、主卧走入式衣柜设置在主卫房间门的左右两侧，容易导致走入式衣柜潮湿；2、客厅净进深略窄，仅3.18米，不到3.3米。

金成英特尔湾中间套A户型点评

优点：1、餐厅空间相对独立完整；2、双阳台设计，南向面宽大，阳台空间尺寸宽敞舒适；3、主卧净使用面积较大，净进深可达约3.87米。4、除了北向书房和餐厅区域，其他各个功能区的净使用面积都做到了大小适中，尤其是阳台、主卧净使用面积较宽敞。

缺点：1、厨房和客卫窗户近邻，容易导致两个房间气味互窜；2、餐厅空间相对独立但略狭窄，净使用面积不大。3、北向书房净使用面积略窄小。

佳源未来府的89方中间套户型中书房被包含在主卧内，这样的格局并不符合当前对户型空间设计的潮流。除了户型格局，未来府的89方中间套户型在很多方面都做的不够理想，比如三个卧室和主卫的净使用面积较狭小朝南两个卧室采光面小等。

其余3个中间套的户型格局设计则十分常见，也更符合当代购房人群对室内空间的使用习惯。

在细节设计方面，三个户型略有差异：

绿都鉴未来的89方中间套采光面积较大，采光效果较好；除客厅外，所有房间功能区的净使用面积大小适中，不存在某个功能区可使用面积过小的“尴尬”。

罗兰小镇89方最大的设计优势是厨房窗户与卫生间窗户间隔一定距离，没有近邻，能减轻89方中间套户型规划中常见的两个功能区采光窗紧邻导致气味“互窜”的痛点；最大的弱点是主卧走入式衣帽间设计导致衣帽间潮湿。

英特尔湾89方中间套是四个中间套户型中唯一一个采取双阳台设计的户型，阳台净使用面积约8.19平；另外它的主卧净进深约3.89米，是四个户型中最大的；但它的硬伤在于朝北书房净使用面积较小仅5.9平，餐厅的实际可使用面积也不大。

就户型设计的综合优势而言，在通透性差别不大的前提下，鉴未来89方中间套户型采光面较大，同时房间功能区净使用面积窄小的户型设计缺陷最少，又避免了走入式衣帽间的尴尬设计，是四个户型中的最优选。其次是中港罗兰小镇89方中间套、金成英特尔湾89方中间套，排在最后的是佳源未来府89方中间套。

PART 2

户型设计排行

在“89方户型解读系列”的首篇，房叔就提到过判断户型好坏的几条依据，按照重要程度依次为户型的通透性和采光条件、各功能区净使用面积、设计细节等。

拿这三条依据来分析上述8个户型，不难发现金成英特尔湾边套、国开东方凤凰台夹边套的通透性最佳，罗兰小镇和英特尔湾的夹边套户型由于卫生间和厨房面对的通风井采取垂直通风拉低采光通风效果，户型整体的采光通风性还不如中间套户型；但佳源未来府89方中间套的三个卧室尺寸较狭小以及书房的位置设计都会给日常生活带来不便，因此整体设计上或不如夹边套。

因而最终房叔给上述8个户型设计的打分排行如下（满分以10分计）：

PART 3

户型性价比排行

据悉金成英特尔湾89方房源首开均价约为毛坯23000元/平，在老余杭各楼盘房源均价从毛坯21000元/平到精装24500元/平的价格区间市场中处于居中段，但户型设计品质最好，因而房叔认为该户型的性价比最高。

由于佳源未来府的销售价格是否会随行就市出现背离备案价格的变化暂未可知，因而暂时无法估算其户型的性价比，不列入这次的户型性价比点评中。

凤凰台夹边套的户型设计优势虽位于英特尔湾89方边套之后，但24500元/平的精装均价冠鼎老余杭板块，高出户型设计最优的英特尔湾89方边套近1500元/平，性价比较低；从毛坯23000元/平的均价看，英特尔湾的89方夹边套和中间套户型设计优势排行靠后，价格却仅次于凤凰台排行靠前，性价比也较低；中港罗兰小镇的夹边套89方户型设计最差，均价毛坯21000元/平是板块中最低的，性价比一般。

7个户型的性价比优势得分如下（满分10分）：

-END-

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