滨与城、汝悦美境、彩虹天空之城、樟宜翠湾选房指南 | 房叔选房No.238
共14盘预售公示、登记，列表见文末↓
滨与城
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6号楼（1-17F）
均价：精装均价16100元/㎡，装修标准2500元/㎡
主力户型：89㎡51套，95㎡85套
无房户倾斜：50%比例，约68户
人才倾斜：15%比例，约20户
验资门槛：冻结资金首套36万，二套71万，全款117万
登记时间：2021.3.21-3.23
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了8幢高层和12幢3F联排，联排为自持，位于楼盘西南侧；高层中8号楼为公租房，位于楼盘西北角。
售楼部设在3、5号楼之间，后期将改为出入口大堂。
小区出入口设在楼盘南侧1、18号楼之间，楼盘东侧3、5号楼之间，楼盘西侧8号楼西侧。
楼盘东侧为弘学路，及规划商业用地；
南侧为恒达路及在建时光之宸，东南侧为城南银泰；
西侧为戴西线及在建威雅公学；
北侧为六中大道及萧山六中。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
6号楼 →
东侧设有机动车地下车库出入口、非机动车地下车库出入口、地下室风井；
东南侧设有活动场地、消防登高场地；
西侧设有地下室风井、机动车地下车库出入口；
北侧设有消防登高场地、地面机动车停车场，靠近六中大道、及萧山六中；
屋顶设有消防水箱。
| 户型分析 |
高层约89㎡三房一卫户型 →
位置：6号楼西边套、夹边套
套数：51套
价格：116.82-149.6万元
优点：
独立玄关；卫生间干湿分离；大尺度厨房；
缺点：
独卫，两房朝北。
高层约95㎡三房两卫C户型 →
位置：6号楼中间套
套数：68套
价格：128.47-159.78万元
优点：
三开间两房朝南；U型厨房；
缺点：
北向卧室尺寸一般。
高层约95㎡三房两卫D户型 →
位置：6号楼东边套
套数：17套
价格：131.41-166.83万元
优点：
独立玄关；两房朝南；公卫干湿分离；
缺点：
北向卧室尺寸一般。
| PART 4 |
一房一价、噪声图、选房建议
| 约89㎡、95㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约89㎡位于6号楼西边套、夹边套，约95㎡位于6号楼中间套、东边套；
2. 采光因素：东单元会受东南侧楼幢轻微影响；
3. 噪声因素：楼盘东侧与时代高架之间相隔商业地块，西侧威雅公学、北侧萧山六中一定时间内噪声影响较大；
4. 户型因素：89㎡仅一卫，95㎡两户型中D户型通透性优于C户型；
5. 价格因素：89㎡所在位置总价最高在15-16F，往下12-14F价格一致，与最高价差4400元；再往下至9F以4400-4500元递减；7、8F与上层价差约8800-8900元；再往下4-7F各层之间价差较大；
95㎡所在位置总价最高在15-16F，往下12-14F价格一致，与最高价差4700元；再往下至9F以4700-4800元递减；7、8F与上层价差约9400-9500元；再往下4-7F各层之间价差较大。
鉴于南侧采光影响较小，且中低楼层价差较大，建议优选中低楼层，可从4F往上选；
在89㎡选择上，西边套总价高于夹边套约1-2万元，建议优选西边套，夹边套从西往东选；
在95㎡选择上，东边套总价高于中间套约7-8万元，若预算充足优选东边套，中间套优选西单元；
顶楼总价高于4F，做末选。
汝悦美境
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：3号楼（1-18F）、4号楼（1-18F）
均价：精装均价33500元/㎡，装修标准3500元/㎡
主力户型：98㎡71套，108㎡71套
无房户倾斜：50%比例，约71户
人才倾斜：15%比例，约21户
验资门槛：冻结资金首套80万，二套160万，全款260万
登记时间：2021.3.21-3.23
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了11幢17-18F高层，其中东南角1号楼为公租房，另外楼盘自带约2000方商业，内部规划了中轴水系景观。
小区主出入口设在楼盘西侧5、11号楼之间，次出入口设在北侧10、11号楼之间，人行出入口设在5、11号楼之间，车行出入口设在南侧2、3号楼之间。
售楼部设在生兴路上，属楼盘东北角，后期将作为底商的一部分。
楼盘东侧为生兴路，据置业顾问介绍，对面的住宅后续将拆除，规划学校用地；
南侧为汝宁弄，分布着超市、酒店、卫生服务中心、派出所；
西侧为代建的6000方幼儿园；
北侧为宁都花园，再往北为机场高速。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
3号楼 →
西侧设有输油井、地下室风井、地面机动车停车位；
西南侧设有化粪池；
南侧靠近汝宁弄，设有地面机动车停车位；
东侧设有机动车地下车库出入口、地下室出地面楼梯、地下室风井；
北侧设有消防登高场地、生活垃圾分类亭。
4号楼 →
东侧设有输油井、地下室风井、地面机动车停车位；
东南侧设有化粪池；
南侧靠近汝宁弄，设有雨水收集回用水池；
西侧靠近宁都巷及幼儿园，设有地下室风井；
北侧设有非机动车地下车库出入口、消防登高场地、消防回车场地；
西北侧设有开闭所、垃圾房、化粪池、公共自行车租赁点、地下室风井。
| 户型分析 |
高层约98㎡三房两卫户型 →
位置：3、4号楼中间套
套数：71套
价格：263.34-336.59万元
优点：
三开间两房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
北向书房尺寸一般。
高层约108㎡三房两卫户型 →
位置：3、4号楼东西边套
套数：71套
价格：296.52-379.49万元
优点：
三开间两房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；公卫干湿分离；
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
彩虹天空之城
| PART 1 |
摇号信息
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
11号楼 →
南侧为商墅及萧绍运河；
东侧设有地下室风井；
北侧设有地下室风井、消防登高场地、消防回车场地；
西侧设有地下室风井、室外健身场地、物业管理用房、物业管理办公用房、地面非机动车停车位、隔油池、公厕、开闭所。
14号楼 →
南侧为商墅及萧绍运河；
东侧设有地下室风井、公共步道；
西侧设有地下室风井；
北侧设有地下室风井、消防登高场地；
东北侧设有门卫、小区出入口、园区消防通道
| 户型分析 |
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：11、14号楼中间套
套数：66套
价格：229.64-257.26万元
优点：
三开间朝南，带约6.4m阳台；U型厨房；全明户型。
缺点：
北向书房采光一般。
高层约109㎡三房两卫户型 →
位置：11、14号楼东西边套
套数：66套
价格：253.72-292.45万元
优点：
南向带约6.5m阳台；公卫干湿分离；全明户型；U型厨房；各房间尺寸均较宽敞。
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
1. 所处位置：约99㎡为11、14号楼中间套，约109㎡为11、14号楼东西边套；2. 采光因素：南侧采光基本不受影响；3. 噪声因素：11号楼西侧高架噪声影响较大；4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；5. 价格因素：11号楼总价最高在15-16F，往下至5F以两层为一档，每档之间价差约2-4万元递减，特殊数字13、14F与下一档之间价差约3万元，而15、16F一档与11、12F一档之间价差约1万元；
14号楼总价最高在次顶楼15F，往下至5F以两层为一档，每档之间价差约2-3万元递减，特殊数字13、14F与下一档之间价差约2万元，而15F与11、12F一档之间价差约1万元。
11号楼除西边套在价格上低于14号楼约6-7万元外，中间套、东边套与14号楼的价差仅1万元，基于11号楼西侧高架噪声影响，建议优选14号楼；
中高楼层价差较小，在南侧采光无影响的情况下，可从5F往上选，高架噪声影响对中低楼层较小；
中间套选择时建议从东往西选，边套选择时11号楼优选东边套，14号楼东边套高于西边套约3万元，预算充足建议优选东边套；
顶楼价格低于3F，在顶底选择上11号楼建议顶楼做末选，14号楼建议优于3F选择。
樟宜翠湾
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6号楼（2-10F）、14号楼（1-26F）
均价：精装均价29800元/㎡，精装标准3500元/㎡
主力户型：99㎡104套，131㎡36套
无房户倾斜：50%比例，约70户
人才倾斜：15%比例，约21户
验资门槛：冻结资金首套50万，二套100万，全款150万
登记时间：2021.3.21-3.23
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了10幢高层和6幢小高层，其中4号楼为商业。
小区出入口设在南侧1、3号楼之间。
楼盘目前最近的地铁站为2号线朝阳站，步行距离约1.7km，需要短距换乘工具。
楼盘东侧靠近03省道、铁路，对东侧楼幢有一定噪声影响；
南侧为南四路，对面为暂定规划商业地块，目前有高压线；
西侧为育才路，对面为拆迁安置小区；
北侧临河道，不远处是星际公寓及在建禹洲泊朗廷。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
6号楼处在楼盘中轴，南侧有主入口；14号楼处在河道南侧，与楼盘东侧铁路较远，南侧为小高层区。
| 户型分析 |
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：14号楼东西边套
套数：52套
价格：244.59-301.79万元
优点：
两房朝南；公卫干湿分离；U型厨房；
缺点：
北向书房尺寸一般。
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：14号楼中间套
套数：52套
价格：229.99-281.39万元
优点：
三开间两房朝南；U型厨房；
缺点：
北向书房尺寸一般。
小高层约130㎡三房两卫户型 →
位置：6号楼中间套、东西边套
套数：36套
价格：394.39-425.89万元
优点：
四叶草户型；三开间两房朝南；U型厨房；带小储藏间设计；南向带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约99㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：处在14号楼中间套、东西边套；
2. 采光因素：南侧采光影响较小；
3. 噪声因素：道路噪声影响较小；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在20F，往上以约1万元递减，次顶楼价差较大，约3-4万元；往下以约4000-5000元递减，特殊数字18、14F价差约3-5万元，不介意可考虑。
基于上下楼层价差较小，高楼层采光较好，可从次顶楼往下选；
东边套高于西边套约6-7万元，可优选东边套；中间套建议同样从东往西选，东侧仅高于西侧4000-5000元；
顶楼价格相当于3F，可做3F后的备选。
| 约130㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：处在6号楼东西边套、中间套；
2. 采光因素：南侧采光影响较小；
3. 噪声因素：南侧出入口会有一定噪声影响；
4. 户型因素：边套与中间套户型一致，通透性优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在次顶楼，往下7、8F价格一致，价差约2万元，再往下6F与7F之间价差1-2万元，5F与6F之间价差2-3万元，4F与5F之间价差4万元。
基于高楼层价差较小，且高楼层南侧出入口尾气噪声影响较小，建议从次顶楼往下选；
东西边套总价一致，看个人喜好选择；
顶楼总价低于3F，建议优先于3F选择。
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/阿寻，一叶 编辑/阿寻
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2021杭州地铁楼盘图（3月版）
活动截止时间：2021年3月23日9:00
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