“零契税”？在南京你还能这样绕开一大笔费用......

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“零契税”？在南京你还能这样绕开一大笔费用......

2017-08-08 小5妹 365楼市

大家好，我是给一个首付就能撬起整个宇宙的小5妹！

承蒙大家厚爱，每天收到各种房产的问题刁难！

我的内心是强大的......

我决定要把一些有代表性的优质问题和大家一起分享~

各种问题继续砸过来！

我！不！怕！

问你好，请问我老婆在江浦她个人名下有一套拆迁安置房，而我岳父母名下在江浦也有一套拆迁安置房，现在两套房产想做一下调换。请用采用各种方式更实惠更方便？是否可以采用在彼此的房产证上加减名字的方式进行变更，这样是不是就不存在税收了？

答：具体要看房子的面积大小了--这是个数学题......

房产证上加直系亲属的名字即将房屋的部分产权（具体比例双方可约定）转移给直系亲属，双方可约定具体的转移方式：赠与或买卖。

①房屋赠与：

直系亲属之间无偿赠与房产，免征增值税和个税，只需交3%契税。

直系亲属赠与	契税	计税价格*3%
个人所得税	免征
增值税	免征

注：房产赠与：因赠与取得不动产的，按住房限购政策执行。父母必须有购房资格，开具购房证明后才可接受赠与。

②房屋买卖：

按照正常的房屋买卖税费标准。

**二手房买卖交易税费**
契税	家庭唯一住宅≤90平米	1%
家庭唯一住宅＞90平米	1.5%
二套房≤90平米	1%
二套房＞90平米	2%
三套房	3%
个人所得税	满5年家庭唯一	免征
满5年家庭不唯一	全额1％或差额20％
不满5年	全额1％或差额20％
增值税	满2年	免征
不满2年	按照5％的征收率全额缴纳

不过要注意的是，被赠与人在南京也需要有购房资格。

还有一种方式叫做“换房”。颁布的《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条中就已经明文规定了：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

由于交换房屋，价值不相等的情况下，可以按照房屋价值的差额来征收，而且是由单方缴纳税款，所以确实可以为交易双方节省不少的税负成本。

这种方式只要看你老婆的房子和你岳父岳母的房子两房总价相差多少了，等价交换的话免征契税哦~

房屋交换备案细则如下：

申请交易备案程序：签定交换协议、测绘配图、取号申请交易备案、交费、纳税、申请登记

配图查验资料：

1、房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证；

2、房屋交换协议；非成套房屋应提交房屋权属证书复印件（查验原件）。

交易备案出示资料：

1、房屋分层分户平面图；

2、申请人身份证件；

3、房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证；

4、房屋交换协议；

5、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本；

6、法人授权委托书、代理人身份证件；

7、委托书（申请人不能亲自到场办理时，须出示公证委托书及受托人身份证件；

8、其它证件、证明。

备注：

1、未成年人出售房屋由监护人代为办理的，监护人须出示本人身份证件、监护证明、承诺书（承诺书须当工作人员面签字）；如监护人不能到场的，须出示公证承诺书；

2、第5、6项为单位申请备案时出示，单位所出示的复印件须加盖公章。

收费标准：

1、住宅：配图费：20元/证；转让手续费：交换双方各交纳2元/平方米；房改房首次上市交易的，交换双方各交纳100元/套。

2、非住宅：配图费：20元/证；转让手续费：交换双方各交纳4元/平方米。

问你好，我想咨询，关于二手房在2年内，收那些税，收多少，中介会收多少？

答：你要的税费都在下图~

中介的手续费看中介本身的“江湖地位”，像链家、我爱我家等大中介，手续费一般在 2.4个点，我爱我家可以打个95折，其他小中介费用较低，2.4个点打7折的样子。但也有中介只要0.4个点。看你自己如何选择吧。

问你好，我有过公积金贷款，现在房子已经卖了，名下无房，请问我再买房符合三成的要求吗？另外我想在禄口招商依云郡买一个88的三房，二手的，请问3年后的升值空间大吗？我加上税费，单价2万买到手。

答：首付3成指的是商业贷款，如果你之前没有商贷记录，现在也名下无房的话，可以首付3成。

江宁禄口的招商依云郡本月均价19075元/㎡，而周边的新房价格在12000元/㎡左右。

小5妹觉得2万的禄口是在是太贵了......这个价格还可以选桥北、高新、迈皋桥、尧化门或者主城的老破小啊--或者等新房吧--

问您好，我是刚需自住，目前手头100万，想买个200万左右的二手房，因为对南京不是太熟悉，目前考虑到城东东景花园77平两房230万左右和板桥金地的88平220万左右三房，价格相差十多万左右，综合考虑您觉得更适合买那边的？再有就是朋友都推荐江北这边，您有合适的推荐一下吗？我对江北更是一点不懂……谢谢

答：刚需自住的话，马群的东景花园周边配套比较成熟，相比板桥的金地自在城而言更适合居住。马群比板桥多了一条地铁，但还是要考虑你的工作地点，一个在城东，一个在城南，居住地不宜离你的工作地点太远。

江北目前就桥北和江浦周边的配套还比较适合居住，桥北的二手房价格在23000-24000元/㎡左右，江浦的二手房价格在26000元/㎡左右。但目前江北的二手房已经开始出现卖不动的情况了，还价空间10万起~

不过，江北过江其实还是算是一个难题，虽然纬三路、纬七路、地铁3号线、地铁10号线，但都是人多又堵的，如果工作地点不在江北的话，建议还是考虑马群和板桥。

马群的东景花园7、8月份在链家网上成交了2套，均价28134-28200元/㎡。

板桥的金地自在城7、8月份在链家网上成交了3套，均价223646-24967元/㎡。

（图片来自链家网）

问您好，请问我和亲戚合买的商品房，我想在办房产证的时候，让他占1%,我占99%,然后把他的1%买过来，让这套房子全部归我所有，请问这样可以吗？如果可以，那要交多少过户费用？谢谢！

答：可以的，交的税费根据约定的份额占比来计算。

例如这套房产如果总价是200万，则200万*1%=2万，以2万来计算契税等税费缴纳标准：

如果这套房是您亲戚家庭名下的二套房或唯一住房并且面积≤90平米，则契税是2万*1%=200元；

如果这套房是您亲戚名下的家庭唯一住房且面积＞90平米，则契税是2万*1.5%=300元，；

如果这套房是您亲戚家庭名下的二套房且面积＞90平米，则契税是2万*2%=400元；

如果这套房是您亲戚家庭名下的三套房，则契税是2万*3%=600元。

其他的税费也都是按比例缴纳。

具体见第一条问答~

问我和我夫人在南京有一套房，无贷款，准备再买一套房，第二套房准备把我母亲的名字加上，但是我母亲在老家安徽有房有贷款，请问，买第二套如果加我母亲名字的话，我们是属于有房有贷，还是有房无贷? （在南京买房，到时候只是我去申请贷款）

答：第二套房准备把你母亲的名字加上，首先你母亲在南京要有购房资格，（她可以走“母女投靠”政策，把户口迁至你们的第一套房子里，然后作为南京人她就有购房资格了。）

其次，南京这套第二套购房，房产证要写三个人名字，一般认购人名下征信都会查，如果你母亲是商业贷款的话，就算是你们有房有贷。

你是贷款申请人，也可能会有个别商业银行虽然查到您母亲名下有贷款在还，但会以主申请人夫妻征信为准。

具体还需要看具体贷款银行情况。

问已经网签过，贷款预批也通过了，我能借钱给卖家用于房屋解压吗？

答：可以啊，你们之间打个欠条什么的，还可以要点利息~

问您好，我想咨询一下，我们是外省的，我老公上了黑名单，以我个人名义在南京买房以后会有什么风险？法院会不会没收我的房产？我自己个人信贷没问题的，如果做个假离婚我这样可以贷款吗？求专家给我点意见，万分感谢

答：南京的限购政策是以家庭为单位的，不离婚的状态下虽然以您的个人名义买房但是估计会受到影响。

首先要看您先生的不良信用记录到什么程度，一般来说夫妻双方作为共同还款人，一方征信记录有问题，银行不会受理贷款申请。

现在审核较为严格，如果只是办个假离婚的证件，被查出的风险也很大。

银行怎么解读征信报告呢？

1
个人信息解读
年龄，决定了贷款的年限。婚姻状况，很大程度上决定了房贷是否发放。职业性质（大企业高管、国企、公务员、教师）往往有加成，但是也需要和其他信息比对核实，如果数年内体现多次职业变动，则表示职业不稳定，要扣分。

2
还款能力判断
从月应还款额以及逾期情况，可以判断出客户的偿还能力。

其次是个人资信情况解读。由于造成贷款逾期的原因多种多样，往往由商业银行等机构自行界定客户个人资信的标准是判断是否“恶意逾期”。

最后，信用卡情况判定。银行普遍认为，如果客户申请多张信用卡，且平均信用额度都较低，客户经常透支并出现逾期，那么客户的资信水平相对是较低的。

3
查询记录解读个人征信报告
这一客观记录也可以帮助银行进行信贷审核的研判。若发生“贷后管理”查询，那么说明该客户已经引起银行的关注，银行已开始参考客户在其他银行贷款的还款情况。这类客户容易被认定为高风险。