“保交楼”进度如何？——利率周记（6月第1周）

Original 华安固收团队债市颜论 2023-08-08

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报告作者：颜子琦、洪子彦（团队成员）

摘要

2022年中以来，“保交楼”事件先后经历了停贷事件、政策制定、地产16条与“三支箭”四个阶段。

当前“保交楼”交付情况及最新进展如何？

截止5月，全国保交楼交付进度约为1/3，地区交付比例出现较为明显的分化，华东与华南地区位于全国前列；从存量来看，装饰装修占比超过50%，说明施工正稳步推进；从地产数据来看，4月房屋竣工面积仍处于高位但出现下行，而贷款与新开工面积当月同比走势持续背离，说明短期“保交楼”推进速率较年初有所回落。从各地最新的政策与交付进度梳理来看：

⚫ 华南：进度位居全国前列。广东银保监局将大力配合做好“保交楼，保民生，保稳定”相关工作；广西将因城施策支持刚性和改善性住房需求；海南则以保交楼和基建稳增长为主。

⚫ 华东：江苏省交付率较高，浙江市场房建项目恢复较好，上海、山东、江西、安徽均出台相关政策促进房地产市场平稳健康发展，进一步落实“保交楼，稳民生”。

⚫ 华北：政策因地制宜，交付率增幅较大。北京监管成效显著，保交楼交付率达到61%；天津的房建项目增幅较大，带动提高开复工和劳务到岗率；河北增速平缓，房建市场仍有进步空间；山西房建仍以保交楼为主，提高水泥出库量；而内蒙古则充分发挥保交楼专项借款撬动作用，推动金融机构配套融资。

⚫ 西南：地区重点项目资金到位，进度尚可，政策灵活。针对于各个省市，重庆市保证专款专用，且提供延长展期，因此保交楼资金充足；贵州熟料库存小幅上升，有较稳定的需求主体；四川重点项目进度稳定，带动需求提升；云南整体基建进度正常，但部分地区受农忙影响，需求略微下滑；西藏在强监管下实现银企对接，完成专款专用。

⚫ 华中：整体交付偏慢，后期仍具备发力空间。其中河南省交付进度较为落后，因受洪水、疫情等影响，开发商资金链普遍承压，新项目承接困难；湖南省交付进度相对较好，但部分地区仍面临较大的债务压力。往后看，随着政府助企纾困举措的不断推进以及市场信心的恢复，华中地区楼市有望加快恢复。

⚫ 东北：整体交付稳步上升，楼市情况较为乐观。从交付进度来看，东北地区位于全国中上水平，但相较于其他地区交付增速较慢。其中，吉林省截至5月18日的交付进度为44%。从政策端来看，政府持续推进相关措施，提供资金支持。

⚫ 西北：交付进度位于中下水平，但政策力度较大。西安为促进房地产行业的健康发展，禁止未完成交付任务的企业参与新项目开发；甘肃不断畅通资流通渠道，推进复工复产；青海采取一系列措施缓解企业偿债压力，支持保交楼项目不断推进；新疆通过提高住房公积金贷款额度、下调贷款利率来促进需求端发力。

后续“保交楼”可能出台的政策有哪些？

未来或有更多政策出台助力“保交楼”快速落地，2022年第三季度以来，多部门多次出台相关政策举措，但房地产市场改善较为有限。为进一步维持房地产市场的平稳发展，政策可能进一步宽松推动“保交楼”的工作。以下这些政策方向存在可能性：

①解决银行因支持“保交楼”而放贷形成坏账的问题，改进放贷机制，与其余坏账进行区分；

②允许提供配套资金用于支持“保交楼”的银行适度突破“房地产贷款集中度”要求；

③在重点地区适当调整个人按揭首付比例和利率等；

④加强对房企等相关利益方的监管，例如加强预售资金监管。

风险提示：

数据样本的有效性，数据统计与提取产生的误差，流动性风险。

从停贷事件到“第三支箭”，

“保交楼”先后经历的四个阶段

2022年中以来，“保交楼”事件先后经历了停贷事件、政策制定、地产16条与“三支箭”：

⚫ 停贷事件引发舆论高度关注： 2022年年中，多地业主联名发布《强制停贷告知书》，希望期房能够按期交付，该事件引起国家高度重视。

⚫ “保交楼”政策首次提出：

①年中银保监会议：银保监会提出加强与住建部、央行的协同合作，引导金融机构配合地方政府“保交楼、保民生、保稳定”，推动的复工、交付活动，保障房地产行业的良性循环。

②年中政治局会议：首次提出“保交楼”，将其写入政治局会议文件，并明确因城施策，支持刚性和改善住房需求，为后续支持政策提供了基础。

⚫ 地产16条提振市场信心：11月，央行与银保监会联合提出支持房地产市场健康发展16条举措，对于缓解房企资金链压力、提振市场信心等具有积极影响。

⚫ “三支箭”确立房企融资环境拐点：

①“第一支箭”是民企信贷支持，2022年8月和11月政策行与央行提供了共计4000亿元的信贷额度，其中央行的2000亿元为无息贷款计划，以“封闭运行、专款专用”的方式进行支持。

②“第二支箭”是民营企业债权融资计划，2022年5月到11月，交易商协会多次召开民营地产企业座谈会，批准部分示范房企的债券信用融资资格。持续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。

③“第三支箭”是股权融资计划，2022年11月证监会在股权融资方面提出5项措施在股权融资方面给予房地产行业全方位支持，放开了房地产企业通过资本市场进行并购重组融资、再融资的诸多限制，支持“保交楼”的顺利进行。

当前“保交楼”走到了哪一步？

2.1总量与高频视角下的进度

2023年3-5月，百年建筑网组织全国各地1114个项目的保交楼交付进度调研，其中华东区项目占比43%；华南、华北占比12%；华中、西南占比11%；西北占比7%；东北占比4%；从项目类型来看，住宅占比92.7%，写字楼占比7.3%。由于该数据为人工统计，可能存在样本选取误差、数据失真，从而对真实结果的预测造成一定影响。

从结果来，截止5月全国保交楼项目交付比例已达34%，较3月增加11%，各地区分化较为明显。具体来看：华南地区5月已交付比例达到56%，相较于3月增加19%；华东地区紧随其后，5月已交付比例达到40%，较3月增加13%；华北和东北地区几乎持平，5月已交付比例分别为32%和33%；西北地区已交付比例较3月上涨7%，达到26%；西南和华中地区交付比例最低，分别为15%和16%。

存量施工进度中装饰装修占比超过50%，“保交楼”施工稳步推进。根据施工进度分为装饰装修、主体结构、封顶、土方及以前四个部分，其中保交楼存量施工进度中，装饰装修占比最高，达到50.4%，预计未来仍有较大增长；第二部分是主体结构，占比为33.7%；封顶占比达到12.9%，烂尾占比2.5%，占比最小的为土方及以前部分，仅为3%。

从地产4月房屋竣工面积同比虽较3月有所下滑，但依旧处于高位，或说明各方积极推进“保交楼”，短期内竣工率较高。整体来看，房屋竣工面积呈周期型变动，每年10月到次年3月经历一个上升下行阶段，4-9月进入一个小幅上行随后下行的调整期，现在房屋竣工面积正处于小幅上行的调整期。房屋新开工面积从2021年6月开始波动下降，截至2023年4月已下降至7.1万平方米，已接近最低位置，随着保交楼交付进度的持续推进，未来有机会转化上升。

房地产贷款与新开工面积增速持续背离，但贷款同比增速出现明显下滑，或说明4月以来“保交楼”推进进度较年初有所回落。房地产贷款是房屋建造重要的资金来源，为房屋施工提供重要保障。从往年数据来看，房地产贷款房屋竣工面积的先行指标，与房屋新开工面积同步变动。房地产贷款同比增长也往往伴随着房屋开工和竣工面积的同比增长。房屋竣工面积从2022年7月开始，房地产贷款同比增幅在波动中上行，利好未来房地产施工建设。

2.2分地区看，各地“保交楼”有何最新进展？

华南地区保交楼整体进度良好，位居全国前列，政策大力支持。政府为保障性住房项目提供监管和融资政策，企业积极推进项目复工和交付。具体而言，广东银保监局将大力配合做好“保交楼，保民生，保稳定”相关工作；广西将因城施策支持刚性和改善性住房需求；海南楼市也在陆续交付。

华东交付比例较高，各省均有相应政策扶持。其中，江苏省交付率较高，浙江市场房建项目恢复较好，上海、山东、江西、安徽均出台相关政策促进房地产市场平稳健康发展，进一步落实“保交楼，稳民生”。此外，随着“保交楼”工作的持续推进，华东地区建材需求有所回升。

华北地区保交楼政策因地制宜，交付率增幅较大。北京监管成效显著，保交楼交付率达到61%；天津的房建项目增幅较大，带动提高开复工和劳务到岗率；河北增速平缓，房建市场仍有进步空间；山西房建仍以保交楼为主，提高水泥出库量；而内蒙古则充分发挥保交楼专项借款撬动作用，推动金融机构配套融资。

总体而言，西南地区的重点项目资金到位，进度尚可，政策灵活。针对于各个省市，重庆市保证专款专用，且提供延长展期，因此保交楼资金充足；贵州熟料库存小幅上升，有较稳定的需求主体；四川重点项目进度稳定，带动需求提升；云南整体基建进度正常，但部分地区受农忙影响，需求略微下滑；西藏在强监管下实现银企对接，完成专款专用。

华中地区整体交付偏慢，后期仍具备发力空间。从交付进度来看，华中地区位于全国较后水平。其中，河南省交付进度较为落后，因受洪水、疫情等影响，开发商资金链普遍承压，新项目承接困难；湖南省交付进度相对较好，但部分地区仍面临较大的债务压力。为了推动保交楼项目进展，各地纷纷采取房地产利好政策，落实保交楼专项借款，推进银企对接，加强资金监管。往后看，随着政府助企纾困举措的不断推进以及市场信心的恢复，华中地区楼市有望加快恢复。

东北地区整体交付稳步上升，楼市情况较为乐观。从交付进度来看，东北地区位于全国中上水平，相较于其他地区交付增速较慢。其中，吉林省截至5月18日的交付进度为44%，位于省内领先水平。从政策端来看，政府持续推进相关措施，提供资金支持，各地纷纷响应政策号召，签署《中国房地产业“保交楼”倡议承诺书》，稳步推进“保交楼”进程。

西北地区交付进度位于中下水平，但政策力度较大。西安为促进房地产行业的健康发展，禁止未完成交付任务的企业参与新项目开发；甘肃不断畅通资流通渠道，推进复工复产；青海采取一系列措施缓解企业偿债压力，支持保交楼项目不断推进；新疆通过提高住房公积金贷款额度等来促进需求端发力。整体来看，西北地区“保交楼”项目前景较为乐观。

“保交楼”后续政策可能有哪些？

3.1当前政策走到何处？

2022年中以来为推动“保交楼”，中央先后出台了4000亿“保交楼”专项资金、扩容“第二支箭”、地产16条与地产5条，执行至今已取得了一定的成效：

⚫ 4000亿“保交楼”专项资金已在多地投放：

①预计2000亿“保交楼”专项借款投放完毕：从公开媒体报道可知， 2022年9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，随后保交楼专项借款在各地落地速度加快。但专项借款有资金规模与申请难度的限制，推进“保交楼”有一定的局限性。

②2000亿“保交楼"贷款支持计划继续投放：相比于专项借款，后续推出贷款支持计划的资金投放主体为商业性银行，该项计划为全新的、阶段性政策，不排除后续加量的可能。

⚫ “第二支箭”延期并扩容，支持民营企业债券融资再加力，取得了相对积极的成效：随着“第二支箭”发力，2022年11月9日，中债信用增进投资股份有限公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，并表示公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈，表现出对民营房企发债融资措施迅速落地的大力支持。发布通知以来，中债信用增信公司已为美的置业、鲁宏桥等多家民营房企提供了全额担保，企业增信项目持续推进。

⚫ 地产16条、5条加码助力房企获得资金支持：

①出台地产16条后，全国多家银行以国有银行为主力纷纷响应：银行密集为重点房企提供意向性授信额度，授信额度达上千亿。房企融资市场回暖，结合“第二支箭”加力的支持下，更多民营房企的融资窗口被打开，市场流动性增强，明显改善了房地产企业的融资环境。

②出台地产5条后，上市房企积极推进股权融资行为：据中指院数据显示，自去年年底以来，已经有三十余家房企发布股权融资信息。目前，万科、碧桂园等个别公司股权融资已经落地，但仍有部分房企的股权融资支持仍处于流程审批阶段，还未形成真正有效的资金支持。

3.2后续可能的政策有哪些？

未来或有更多政策出台助力“保交楼”快速落地，2022年第三季度以来，多部门多次出台相关政策举措，但房地产市场改善较为有限。为进一步维持房地产市场的平稳发展，政策可能进一步宽松推动“保交楼”的工作。以下这些政策方向存在可能性：

⚫ 解决银行因支持“保交楼”而放贷形成坏账的问题，改进放贷机制，与其余坏账进行区分；

⚫ 允许提供配套资金用于支持“保交楼”的银行适度突破“房地产贷款集中度”要求；

⚫ 在重点地区适当调整个人按揭首付比例和利率等；

⚫ 加强对房企等相关利益方的监管，例如加强预售资金监管。

风险提示

数据样本的有效性，数据统计与提取产生的误差，流动性风险。

本文内容节选自华安证券研究所已发布报告：《“保交楼”进度如何？ ——利率周记（6月第1周）》（发布时间20230609），具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编等产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

分析师:颜子琦
分析师执业编号:S0010522030002

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投资评级说明

以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A股以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普500指数为基准。定义如下：

行业及公司评级体系

增持—未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 5%以上;

中性—未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-5%至 5%;

减持—未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 5%以上;

公司评级体系

买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上；

增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%；

中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；

减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%；

卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；