我爱我家抢先链家上市，如何兑现2019年18亿净利润？| 爱分析调研
我爱我家业务布局新房、二手房及资管整个房产交易环节。15个城市的2000多家门店和5万多名经纪人团队是其立足房产经纪市场的核心竞争力。未来，国内二手房和租赁市场的增长为其业务发展提供了巨大的空间。
指导 | 张扬 黄勇
撰写 | 赵敏
2017年10月13日，昆百大A收购我爱我家获得并购重组委审核通过。一旦证监会正式核准，我爱我家将完成上市。
1998年，我爱我家前身北京斯坦福房地产咨询公司成立，主要从事房地产经纪业务。同年，我国正式开始推行房改政策。在房地产市场从千亿到十万亿的增长中，我爱我家完成了业务的拓展及15个一二线城市的扩张。
目前，我爱我家拥有2269个门店，业务覆盖新房代理、分销、策划、二手房经纪以及租赁等。
我爱我家包括三大业务板块：新房、二手房、资管，涵盖了房产所有交易链条。新房业务主要提供代理销售、分销、电商、顾问策划等服务，二手房业务含买卖和租赁经纪业务，资管业务指分散式和集中式长租公寓管理。
三大业务板块中，二手房经纪业务为主要收入来源。随着国内租赁市场的崛起，资管业务也将成为我爱我家未来重要的增长动力。
近几年，我爱我家净利率持续升高，2016年净利润达3.2亿。收购公告中，我爱我家承诺2017-2019年净利润不少于5亿、11亿、18亿。
新房市场短期企稳，长期持续增长
短期内，房产市场受政策波动明显。2015-2016年，由于政策宽松，新房销售规模增长迅速。2016年，随着楼市“930”政策出台，各地不同程度的进行房屋限购，新房市场进入行业调整期。2017年，新房销售额预计与2016年持平，约12万亿元。
但从长期来看，中国经济增速保持在6%以上，常住人口城镇化率还未到70%，新开工房屋面积也在继续增长，因此，新房市场未来还有一定的增长空间。
二手房时代即将到来
据链家研究院数据显示，2016年中国二手房交易市场规模约6.5万亿元，只有新房销售额的一半，而对比成熟市场，二手房交易额要大于新房销售额。
根据方正证券统计，一线城市早在2015年就已经进入二手房时代，二手房日均成交面积超过新房。二、三线城市当前依旧还处于新房市场，下一步二线城市也会逐步进入二手房主导的时代。
我爱我家二手房业务都布局在一二城市，一线城市规模已经接近成熟状态，二线城市还有可增长空间。
除了市场规模的扩大，经纪渗透率和佣金率也影响其二手房业务未来市场空间。从经纪渗透率来看，北京、上海、深圳二手房经纪渗透率已经超过85%，达到成熟市场水平，二线城市经纪渗透率超过60%，还有一定提升空间。
从佣金率来看，我国政府对地产经纪佣金率要求为0.5-2.5%，最高不超过3%，各地政府对当地佣金率也有不同程度的管控。虽然我国佣金率处于较低水平，但提高可能性较小。
5万经纪人，支撑2%市占率
2016年，我爱我家房产交易收入达到62亿元，同比增长超过70%。房产成交总额为3740亿元，约占全国房产交易市场的2%。
收入的增加源于门店及经纪人的大幅度增加，2016年经纪人增幅高达82.5%，月经营门店数量达到1845家，每家门店22名经纪人，2017年增长还在持续。
目前，我爱我家经纪人超过5万，人员规模仅次于链家和中原地产。门店主要集中在北京、杭州、上海、南京、天津等7个城市，其中4个城市二手房市占率已经超过10%。未来，通过门店的扩张，我爱我家将进一步提升市场占有率。
门店分销获客成本低，新房交易毛利超过世联行
2016年，我爱我家新房交易额达到961亿元，全国市占率约为0.82%。我爱我家新房业务也通过线下门店分销，新房和二手房产生了良好的联动效应。2017年第一季度，门店分销占新房业务比例超过70%。
基于原有二手房业务发展新房业务，我爱我家省去了重复的获客成本，毛利率空间增大。对比新房业务龙头世联行，我爱我家2016年新房业务毛利率已经超过世联行。
客单价提升迅速
我爱我家从1998年起开始经营二手房经纪业务，运作模式成熟。门店获取房源后，线上线下同时推广，门店经纪人完成居间服务后获得佣金收入。
深圳云房是以 O2O 模式为核心的房地产中介服务提供商，主要从事新房代理、房屋经纪业务，2017年初被国创高新收购。两者业务类似，具有可比性。
对比佣金收入，两者佣金率都在1.6-1.7%之间，由于深圳云房客单价更高，导致我爱我家近两年平均佣金收入低于深圳云房。单独来看，我爱我家客单价每年以30万速度提升，上升速度迅速。
人效并非稳定优势
对比深圳云房，从近两年数据看，不论是门店创收能力或是经纪人人效，我爱我家都要高于深圳云房。
单独看我爱我家，2016年公司门店每月平均创收32万，人均每月创收1.5万。该数字在2015年和2017年的表现有起伏，并没有随着规模快速扩张有明显变化。
爱分析认为，房产经纪人的效率与公司规模并不一定有直接联系。传统意义上，规模越大人效越高，在房产经纪行业并不适用。
评价模型
我爱我家门店及经纪人数量都在全国处于领先地位，成功上市后，将进一步拓宽融资渠道，支持门店进一步扩张。
房源上，鉴于房屋单价高，线下经纪人直接获取房源更为有效。我爱我家大规模的门店分布以及长期运营的经验积累，在房源获取上具备优势。
获客上，我爱我家自有网站流量不如链家、搜房等，线下依然是主要获客渠道，获客效率有可提升空间。
从人效上看，我爱我家虽高于深圳云房，但下降趋势明显，如何保证人效正是扩张中需解决的问题。
客均收入，一方面取决于佣金率和客单价，我爱我家客单价虽低于深圳云房，但增速较快。另一方面在于衍生业务，我爱我家房产交易中还未出现新业务，客均收入增长空间有限。
租赁业务有望进一步扩张
2015年，我爱我家成立了资管业务品牌——相寓，业务运营主体为北京爱家营及其子公司，主要从事分散式和集中式长租公寓管理。从收入来看，资管业务增速很快，预测今年就将超过二手房租赁业务。
长租公寓前期投入大，相寓运营周期还比较短，仍然处于前期亏损状态。2017年第一季度，相寓净利率为-13.15%。
根据爱分析评价模型，从现金流管理、物业获取、模式、运营和规模五个维度对我爱我家的资管业务进行评价。
现金流管理能力方面，我爱我家具备一定自有资金实力，上市之后融资渠道更加通畅。
物业获取上，我爱我家具备天然优势。中介门店、经纪人和二手房业务，可以作为分散式房源获取渠道；通过新房业务与地产商建立的长期合作，有助于集中式物业的获取。
从运营模式来看，相寓为分散式公寓，采用包租模式，集中式公寓还未成规模，整体运营效率和盈利能力一般。但我爱我家也具备自持集中式公寓的条件。
运营管理上，我爱我家的优势在于资管业务开展时间较早，积累了运营能力；劣势在于，分散包租模式本身具备一定运营效率瓶颈，目前来看也尚未探索出成熟的盈利模式。
在公寓管理规模上，我爱我家管理分散式公寓20余万套，合计约50万间，还多于自如的40万间，处于行业第一的位置。
整体来看，我爱我家主要针对的二手房市场未来在二线城市有巨大的增长空间。2014年开始我爱我家就在布局二线城市，目前部分城市市场占有率已经较高，发展前景可期。
我爱我家未来最大的挑战在于人效。5万人的经纪人队伍还在扩张中，但是总部管理半径有限，规模扩张可能伴随着人效降低。虽然我爱我家通过自有大数据平台，提升房源和客户匹配度，但改善情况难以判断。
在更具备发展前景的资管业务上，我爱我家拥有强大的资金及地产资源优势，未来发力转向物业自持难度不大。
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