三四线城市的房子，究竟是本地人在买，还是外地人在买？

林隐山川网 2019-04-08

山川网：中国真正意义上的对房地产行业之于整个国民经济的综合考量和实质调控，始于2017年。

中国对于房地产行业的调控政策进行过很多次，但是每一次都是浅尝辄止，很快又恢复到依赖土地经济发展的老路上。中国的一线城市和绝大多数的二线城市，能够发展到今天的水平，房地产行业的贡献功不可没。

但2017年的这一次，我们或许不能将之称为“调控”，而应该称之为全面“反思”。而导致这一情况的背景是，中国的城市化进入了全新阶段，中国的人口红利期已经结束。更重要的是，无论国际还是国内，留给中国继续保持高速增长的可能性都趋于停止。

房产投资会在接下来五到十年（其实我本心是想写三到五年）内走向全面的衰退。因为事实上，中国的高净值人群，早早地就已经从房产投资的思维里跳脱出来，寻找新的风口和机会了。现在这个时间段还在大谈中国房地产未来大有可为的机构和个体，更多只是为了自己的饭碗考虑。

近日，我看到一份克而瑞研究中心（CRIC）的一份关于百座三四线城市房产购买客户来源的数据，其中有几点还是值得关注一下的。

三四线城市在一二线城市全面严格限购后异军突起，量价双升，是过去一年时间里，中国房地产市场中最热门的一大话题。人人都在喊“远离三四线城市”，但是三四线城市的房产成交量却再创新高。那么三四线城市的房子，究竟是什么人在买呢？

如上图所示，无论是经济较为发达区域，还是经济相对落后区域，区域内三四线城市的房产，平均八成左右均为本地人购买。另外，由于统计数据是根据户籍为凭，这其实还忽略了部分非本地户籍，但的确是在当地工作生活的人群。

除了华南地区，由于珠三角承载了绝对意义上的经济与人口体量，哪怕是绝大多数的广东省内非珠人口，也会第一时间考虑在珠三角置业安居。而相邻的广西、湖南等珠三角人口来源重地，由于本身距离较近，置业的难度和接受度也普遍较高。

上图当中，最值得关注的，其实还是“纯粹投资”这一选项。一般来说，如果首套房算作刚需，二套房算作刚改的话，那么从第三套房开始，可以算作是较为纯粹的投资需求。

从区域来看，传统意义上的发达地区如华东、华南地区由于城市群的优势，三四线城市本身的基础设施良好，未来发展前景看好，当地人投资意识较强，所以在纯粹投资占比上也明显较高。

而西北、西南这一经济相对滞后的区域，人们主要还停留在刚需和刚改的阶段，纯粹投资人数占比不高。而在近两年来西北、西南区域迅速上升的房价后，本地人投资的门槛也被进一步提升。

为什么三四线城市的房产本身价值并不高呢？上图当中的这份数据可以给予我们答案。

由于三四线城市本身的房价水平远低于一二线城市，所以本地人拥有房产的数量其实超过普通人的想象。大家可以看到，除了华北、西北地区只拥有一套房的比例较高外，其他各区域已经存在拥有二套房非常普遍的情况。部分对于房产投资热衷的地区，更是出现了拥有三四套房也很寻常的情况。

这样一来，本地人继续购房的需求已经非常之低。更重要的是，能够在三四线城市拥有三四套住房的人群，基本可以算作是当地的中产阶级。那么未来他们的子女继续留在三四线城市发展的概率其实又要打个问号，换而言之谁未来来接盘这些房子就存在问题。

而上文当中也已经提到，三四线城市外来人口置业比例其实极低。排除核心城市群区域内部的消化外，非城市群内的三四线城市房产存在没有后续人口支撑的问题。

最后，附上外地购房客户占比最高的五座城市数据情况：

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