没有价值的城市，房价下降30%，也不要去买！

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在一个近期召开的房地产高层研讨会后，我去请教一位学富五车的老师，这位老师以房地产周期研究见长，时常发表一些自己的研究成果，既有深度又有高度。问的问题还是那个最俗但是大家最关心的问题  “ 您觉得房地产价格是向上还是向下，2017年作为普通老百姓是应该买房还是卖房 ”。

然而这个老师给我的答案却让人哭笑不得，他掏出一枚硬币，说“正面代表应该去买，反面代表应该去卖，你自己扔一个就知道了”。

这是一个不是答案的答案，但是却是唯一可能现在不被“打脸”的答案。

1

 五行山下的猴子

7月份，估计住建部的同志们会长舒一口气，因为一个关键性数据终于降了！

2017年上半年住户贷款占新增人民币贷款比终于连续3个月下降。2017年上半年该标准终于没有超过2016年最高水平。

我们可以看出，过去几个月全国银行贷款中，个人房贷的占比大趋势是下降的。去年11月达到了疯狂的86%，然后史上最严的调控就来了。12月、1月和2月，数据不断下降。但遗憾的是，到了2017年3月以北京为代表的第二轮暴涨开始，但是马上又被史上最最严格的调控压了下去。

另外一线和二线城市，的确成交量在下降，有入冬的势头。但由于众多的三四五线城市，仍然鼓励去库存，鼓励买房子，所以成交火热。而开发商则普遍预期：这轮楼市调控很难持续超过3年，所以他们在拼命拿地。于是，就构成了舆论和市场的背离。

现在情况，房价就像孙猴子被压在了没有法帖“唵嘛呢叭咪吽”的五行山下，虽然表面老实了，但是随时可能掀翻这种看似结实的大山。

2

会暴跌吗？

然而如果你认为中国房地产被锁在调控的笼子里，房价下一步可能暴跌或者崩盘，那你就想多了。远的不敢说，从现在来看中国房地产在3年到5年之内突然暴跌，一泻千里形成崩盘的可能性基本为零。

首先，所有崩盘的导火线因素都不存在。

引起上一轮房地产暴涨的一些因素，在人为的，有计划的、逐步的撤出市场。这个过程是渐进的，而不是激进的，是逐步冷却疗法，而不是瞬间休克疗法，政府极力避免一些可能产生恶性连锁反应的事件出现，他自己不会去做，同时也极力的预防那些引起房价崩盘的不可控黑天鹅事件（比如汇率、战争）的出现。

虽然历史上每一次由房地产引起的危机，发生的根本原因都不同，但是每一危机都有一个标志性事件。

比如上一次美国次贷危机的标志性事件是全美最大的两家房地产抵押贷款机构“房地美、房利美”的倒闭。日本房地产泡沫的标志性事件是广场协议，主动刺破泡沫。我们国内海南房地产泡沫的破灭标志，就是1993年6月政府发言并发文《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，银行收缩银根，全面停放开发贷款和住房按揭贷款。

虽然这种快速消灭泡沫的过程很痛快，很得民心，但是这种疗法的副作用很大，不是势不可解，绝不敢轻易使用。否则一旦用药过猛，聋子治成瞎子，情况就更加难以收拾。

3

走稳了再看，看准了再走

透过现在各个地方上百条眼花缭乱的地方性房地产调控具体措施的背后，现在中央政府所做的每一项举措实际上都很谨慎。每一项调控政策适用范围都很小，或者一个城市或者几个城市。

比如：

1、比如拍地尝试房地产十年限售政策，但是仅仅局限于保定。

2、出让土地上只允许建设租赁住房，不允许建设出售住房的政策，但是仅仅局限于上海。

3、离婚了，但是短时间仍不能买房，但是仅仅局限于北京。

调控不再是全国一盘棋，而是全国一个目标（房子是用来住的，不是用来炒的），各地走各地的棋，各吃各的药。如果发现哪味药有用好使，没有大的副作用就可以推而广之，比如限售政策。同时，这么多政策中难免有不适用的，如果发现，即使终止，将副作用限制在一个小的范围就是了，不至于产生过大的负面影响。

同时，对于必须全国适用的调控性措施，则也尽可能采用循序渐进的方法进行。比如加息可以有效地降低投机成本，对房地产市场有着立竿见影的冷却作用。但是加息的影响较大，对房产行业会产生作用，对其他行业也会产生作用，而且加息属于全国性调控手段，不能北京加息，南京不加这样一城一地的执行。

所以对于加息，先是开始收折扣，利息折扣从八折收到九折，再到基准，再到上浮。这些政策，地方和地方不一样，银行和银行不一样，更是体现了循序渐进，适度把握的原则。这和2014、2015年度那种全年加息多次的政策执行细节是有较大差别的。对于2017年下半年，加息是个大概率事件，但是估计次数不会多，加息幅度也不会大。

所以对于社会上一直在风传的契税政策，营业税政策的调整问题，我的观点是如果房价依旧保持大涨后的平稳，没有大的上扬，年内调整的可能性不大。

对于像房产持有税这种手段，更是属于核武器的威慑策略——可用而不轻易使用，毕竟是国家的税收政策，不能那么说调就调，再闹出个“熔断”的笑话，估计谁也笑不出来了。

总之，所有的政策就是，先试用，再推广。走一步看三步，走稳了再看，看准了再走，是整体基调。

4

一堆皮球

看空的很多人都认为中国房地产就是一个巨大的泡沫，随时可能破裂，可能是明天，可能是明年。但是我认为这句话有点绝对了，如果让我打一个比喻，我认为中国所有城市的房地产就是一堆皮球，皮球的大小就是城市的房价，气球球壁的厚度就是这个城市对于房价的承载能力，这和很多因素有关，比如城市产业，城市用地规模，城市外来人口等等。

当某个皮球里面的空气太多了，气压太大了，球壁越来越薄，那么这个气球就会随时暴炸，但是没人能够真正预见那个临界点在哪里？中国不是没有爆炸的先例，比如90年代的海南（是被政府自己扎炸的，不是自己吹炸的），再比如温州（民间借贷跑路是主因）、比如鄂尔多斯（煤炭暴跌是主因）等等。

但是这堆皮球中的绝大部分还是没有炸，特别是几个最大的一线城市，不仅没有炸而且有越吹越牢的感觉。这些超大气球的气球壁，一定是超厚，可能相对于三线城市安全TT那样的厚度，他们可能像汽车轮胎一样厚。

然而再厚的气球，如果像2016年那样的吹，估计吹破也是很快的。所以必须放点气了。所以，调控开始了。

注意，是放点气而不是像1994年那样完全扎破这个皮球，小心翼翼的放，不能让皮球吹得过大过快，同时也不能扎破它，一旦扎破皮球，GDP增速降到5%以下乃至更低，穷人、富人、政府谁都受不了。

5

重点

在这种政策五花八门，调控眼花缭乱的局面下，买房关注的重点是什么？

我在后台，可以看到许多粉丝都在纠结于什么时候买，买了会不会跌的问题。

**项目15000，能不能买？

**项目，这个项目买完会不会跌？

**项目，这个项目买完明年会涨多少？

然而，他们都问错了！买房最怕的是什么?

是买错！城市选对了，房价跌了还会涨上去。城市买错了，可能一阵泡沫过后，就得套牢半辈子。

项目选对了，同一个城市好地段、好品牌、好品质的项目即使跌，可能只会跌10%。但是，同一城市，远郊地段、无品牌、无品质的项目可能就会跌去50%。

作为普通投资者，与其天天去看那些分析预言某个时点房地产会崩盘或者会暴涨的时机，还不如老老实实去研究项目，研究城市，寻找有价值的城市，寻找有价值项目。

6

什么叫做“有价值”

什么叫有价值？实际上很简单，有区位价值，有经济价值，有居住价值。

区位价值、经济价值、居住价值是考察所有城市的标尺和标准，一些城市三者皆备，比如杭州，区位位于长三角中心，中国互联网新经济代表城市，居住环境优质，这类城市就很好。

大家都说杭州的房价是被G20会议给炒起来的，但是这是一个表象，没有G20会议杭州房价依旧会起来，只不过是时间早晚问题。但是这种城市在全国将近300多个地级及以上城市中数量极少，可能5%都达不到，并且多已经限购。

有些城市不能三者兼顾，只有两个条件或一个条件，比如廊坊，只有一个区位价值——京津环抱，经济价值不大——河北地市排名中游，居住价值很小——中国雾霾较大区域。但是廊坊的房价却变成了整个河北最高，你说这种房价有持续性没有？

一个城市的价值要放在全国的范围去比较，如果作为一个杭州人，今年五月份杭州备案价格在23960元（实际价格要乘以1.2），30000元的价格在全国城市中可以选择除了北上广深厦宁（南京）津之外所有的城市，如果在其余城市中有城市价值高于杭州的，那么对于杭州人这里就是洼地。如果没有城市价值高于杭州，不妨在杭州多留意一些。

廊坊五月备案均价20257元，这个价格在全国实际上选择余地真还是不小的，以这个价格我如果是个廊坊人为什么不去佛山看看，为什么不去青岛看看，为什么不去杭州的萧山看看，论三方面的价值，哪个不比廊坊强。

所以，未来20年房地产投资，有钱是一方面，有眼光，有格局，更是一方面。

城市的未来决定人的未来，城市的价值决定了房产的价值，高铁的普及看似拉近了城市之间的距离，但是实际上是拉大城市之间的差距，资源（人财物）顺着高铁流向好的城市，大的城市，有价值的城市，强者恒强，强者更强，才是全国资产配置者这三年最应该考虑的问题。

对于投资者，特别是资产高于1000万的人群，其眼光是有必要突破本地的限制（对于三千万以上人群是有必要关注海外资产配置的）。

然而这些城市，这些城市的价值点，哪些是实实在在的价值，哪些只是繁荣之下的泡沫，是必须进行辨认。

网上信息有其好的一面，因为有来源广泛，时间迅速的优势，但是同时也有真伪难辨，人云亦云弱点，所以对于城市的选择，不能全信网络和媒体。

古人说，读万卷书，行万里路，城市的认识也是这样，如果真是要投资建议是有必要亲自走一走看一看，去城市的二手房门店问问情况，问问客户量，去销售部看看客户量，去典型交房小区问问入住率，亲眼看看夜间开灯量，找本地人聊聊，多听信息（米宅城市考察也多采用这种方法），只有这样综合分析，拥有自己独立思考和判断价值的方法，和网上信息做对照，才能得到最踏实的，最有价值的结论。

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