下半年市场很闷热：有人狂欢，有人接盘，有人哭，有人笑……

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上半年的楼市，愈发让人有种扑朔迷离的恍惚感。

甚至还有人说，当下的市场比去年还让人感到迷茫。在去年，很多人的目标是明晰的，不管那么多，先去抢一套再说。但是在今年上半年，很多人在买不买、买在哪、怎么买这三个问题中辗转。

买房变成了一种跌入无间地狱般的折磨，而且是反复折磨。

1

去年的市场很燥热，今年的市场很闷热。

去年的市场是燥热的，所有的人都躁动不安。去年下半年的市场虽说疯狂，但起码一切都在明面上，目标也是明晰的，就是房价在上涨，得买一套。

于是，所有人都很燥热的，红着眼冲进楼市里，有钱的在扫荡，刚需的在寻觅。

伴随调控的加码，尤其是现在的中国，连五线城市都加入了调控大军，“限购、限贷、限价、限售”变成了达摩克利斯之剑，悬在每一个买房者的头顶，令人惶恐不安。

有媒体说“北京房价暴跌”，还有的说“深圳房价9连跌”。跟着一线城市的房价波动，各路专家出来解读“中国房地产行业进入下行周期，今年的房价恐怕保不住了”。

我想对这些无脑唱空者说，

Shit,请闭嘴!

2017年上半年，全国各地政府土地收入较去年增长了34%，房地产相关税收较去年增长了15%以上。

2017年上半年，新增住户贷款是3.77万亿元，人民币贷款总额占比47%。而躁动狂热的2016年，这个数字是多少？45%。对，调控下的上半年市场比去年还火热。

武汉在限价。但随之出现的是内定选房，黄牛倒卖房号，中介内定指标。一个武汉人，交了15万认筹金，认筹5个楼盘，全程陪跑5个楼盘。最后，缴纳15万的“茶水费”，拿到内部指标，顺利选房。

上海在限价，但随之出现了高达50万的“茶水费”。

嘉兴在限价，但捆绑地下电动车停车位销售，一个地下电动车停车位，售价10万以上。

中牟在限价，但随之出现了阴阳合同。合同备案价7300元/㎡，实际成交价9800元/㎡，合同外需额外支付20多万，而且必须随首付一起支付。

土拍向上，税收向上，需求向上！

然后你告诉我，一线城市房价暴跌，而且是崩盘！你觉得可能么？ 

今年的夏天很闷热，今年的房地产市场更加闷热。限价、茶水费、合同外费用……全都胶着在一起，暗地里焦躁不安，明面上一团安宁。

2

有钱不能任性，买房强制摇号，上海成为闷热市场里的一缕清风。

限价后的上海，首先出现的是按照首付比例选房，首付越高，选房顺序越靠前。全款客户逐步透支后，随之出现了内定房源、关系户优先选房。

限价之下，内部关系用比周边二手房低2万/㎡的价格优雅选房，没关系的你连这个盘什么时候卖完都不知道。

最后，动辄几十万的天价茶水费频频出现。想买房？先交几十万茶水费，内部指标助你顺利买房。

“限价”貌似成为了弹药充足的投资金主、背景硬朗的关系户的狂欢。真正有需求的购房者，望着低价，望着一秒飘红的选房单，摇头兴叹，扼腕叹息。

于是，7月18日，上海住建委和司法局联合发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》——

全部新盘必须公证摇号，按序购房；

不得设置有利于内部和关系户的入围条件；

本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构员工不得入围；

开盘日前，公示房源和积累客户名单，公证机构公证；

摇号现场由公证机构监督，摇号排序结果当场公示；开盘一周内，摇号排序公证书上报房管局备案。

住建委和司法局此举，就是从政策、甚至是法律层面，规范摇号流程，规避关系户、全款户优先抢房，让真正有居住需求的人，居者有其屋。

你们说，关系户先来选，全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的请把门口的电动车挪一挪……

政府说，扯淡，谁都不能任性，都给我按规矩来！

3

郁亮、融创说了这些话……

7月19日，新华社采访了万科新帅郁亮，关于房地产市场的焦点问题，郁亮坦陈了几个观点：

1、此波调控在回归初心，回到1998年，要“只住不炒”。房地产不仅是拉动经济增长的工具，更重要的是解决普通人的居住问题，还要强化租赁市场，要租售平权；

2、未来的中国城市 “一二三四线”的分级已经失去意义，而是城市圈的升级。核心城市资源承载力接近极限，未来要借助轨道交通实现企业、劳动力、人口的外溢，最终形成城市圈和城市带；

3、一线城市、强二线城市的周边区域，在未来有很大的发展空间。

郁亮提到了几个关键词：“住房租赁市场”、“长租公寓”、“一二线城市周边”、“轨道交通”。

6月份，融创在被问及对三四线房产持续升温的看法时，融创如是说：

1、公司坚持看好一二线，看好一二线城市的周边，受益于一线城市的溢出效应，未来这些城市的价格仍会有一个比较大的上涨空间；

2、长期来看，不觉得三四线是一个可持续的市场，可能繁荣个一两年，然后迅速低迷七八年，这种房地产市场的容量持续性以及长期的风险可能是不太看好的理由。

融创也提到了几个关键词：“一二线城市及周边”、“三四线不可持续”。

在他们看来，未来的楼市，都市圈才有机会，而非都市圈的孤立城市，中长期失去了价值。

米宅作为一个智库型研究机构，也把中国各个热点都市圈走了一遍，对于未来的楼市也有一些想法：

1、都市圈化是城市化的必由之路。日本东京是这样，韩国首尔是这样，新西兰、美国、澳洲都是这样，中国未来也是这样；

2、过去的半年多，很多三四线城市不是在去库存，而是转库存。很多三四线城市把房子卖给了投资客，甚至是炒房客，房子并未真正流转到有需求的“住房者”。库存并未消失，只是在投资客手里沉淀了下来；

3、三四线城市隐形库存很可能不降反增。开发商把库存转给投资客之后，拿着套现的钱，趁着上扬的市场，转头进入土地市场，大手笔拿地。所以三四线城市的显性库存没有了，隐形库存有可能更高了。

4、90%以上的三四线城市已经完成补涨，中长期机会不大。也许仍有一些城市还有漏儿可以捡，但更多地城市已经完成补涨，现在进去，接盘侠的可能性更高。

一二线城市及一二线周边，中长期没问题，“断崖式下跌、崩盘论”是无稽之谈。三四线城市也许有机会，但更大可能是坑，所以处于安全考虑，还是要谨慎。

4

市场很胶着，未来很混乱。

但如果我们站在政策、市场、行业大咖的肩膀上，我们还能大致梳理出几个大方向——

1、全款抢房、茶水费、补高额差价，只是暂时，不可持续。市场购买力决定不可持续，政策强度决定不可持续。

2、三四线城市市场热度不可持续。库存只是转移，隐性库存仍在沉淀，价格已经补涨，中长期不可持续。

3、都市圈大势决定一二线城市房价不可能断崖式暴跌。让那些伪专家、无耻公众号去SHI。

4、多关注一二线城市周边区域，尤其是轨道交通辐射到的区域。

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