【地产成本】(最新•最全)房地产开发项目实用经济测算经验大全!

对项目总的发问!

项目利润是怎样计算出来的？

房地产经营需要哪些要素投入？

什么样的房地产项目才是好项目？

第一部分：房地产测算基础

1.房地产估算的思路

2.房地产估算的假设

第二部分：房地产成本构成

对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：

01

（一）土地取得的费用 

提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体

错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。

如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？

1

.市场比较法：

2

.成本逼近法：

3

.基准地价系数修正法：

02

 （二）前期工程费  

03

 （三）房屋开发费  

1. 建筑安装工程费

2.基础设施建设费

提示：

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%

3.公共配套设施建设费：

提示：

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%

4.估算方法：

04

 （四）管理费用   

注：

如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。

05

 （五）财务费用   

06

 （六）销售费用   

07

 （七）开发期税费  

08

 （八）其他费用  

09

 （九）不可预见费  

开发建设费用投资估算表

第三部分：房地产收入测算

01

 （一）开发计划  

项目案例

项目案例

02

 （二）销售计划  

项目案例

03

 （三）价格估算  

☀价格估算❶-市场比较法

价格估算❷-收益法

价格估算❸-成本法

注：

写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。

04

 

（四）租售收入 

05

 

（五）税费估算 

目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：

土地增值税

第四部分：项目利润测算

01

 

（一）基本概念—利润 

资金价值

现金流量

现金量与利润的关系

经济评价指标

指标参考

万科核心指标的基本要求（参考）

资金使用计划

02

 

（二）核心指标—财务内部收益率 

财务内部收益率的作用

销售净利率

财务净现值

投资回收期

03

 

（三）参考指标—总投资回报率 

地价支付贴现比

启动资金获利倍数

启动资金的界定：

一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。

启动资金获利倍数的意义：

在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。

销售毛利率

资金峰值比例

资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。

获利指数（现值指数）

现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。

第五部分：项目性分析

01

（一）盈亏平衡分析 

02

（二）敏感性分析  

第六部分：项目测算的误区

第七部分：给地产同行的建议

如何成文优秀的经济评价报告

 如何成为房地产测算高手 

 关于房地产指标体系 

本期《房地产开发项目实用经济测算经验大全》分享完毕，请收藏慢慢学习......

素材来源于房地产精英讲堂

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（广州站）新税率、严征管下的房地产企业全价值链涉税事项疑难处理与操作实务专题

‖2019年5月31–6月2日‖广 州·歌尔爵斯酒店‖主 讲：王老师‖（点开标题查看）

‖2019年5月30–6月1日‖郑 州·百利中州国际饭店‖主 讲：胡俊坤‖（详细课件点开标题查看）

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现场课程收费标准

单次收费：3680/人 (建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！)

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（1）普通卡会员：9680元（6人次现场学习，首次最多限4人）赠送（8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）

（2）贵宾卡会员：17800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）

（3）钻石卡会员：26800元（23人次现场学习，首次最多限8人）赠送（16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）

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2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听，另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次，共8人次现场听课机会。

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01

（一）土地取得的费用 

提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体

错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。

如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？

1

.市场比较法：

2

.成本逼近法：

3

.基准地价系数修正法：

02

 （二）前期工程费  

03

 （三）房屋开发费  

1. 建筑安装工程费

2.基础设施建设费

提示：

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%

3.公共配套设施建设费：

提示：

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%

4.估算方法：

04

 （四）管理费用   

注：

如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。

05

 （五）财务费用   

06

 （六）销售费用   

07

 （七）开发期税费  

08

 （八）其他费用  

09

 （九）不可预见费  

开发建设费用投资估算表

第三部分：房地产收入测算

01

 （一）开发计划  

项目案例

项目案例

02

 （二）销售计划  

项目案例

03

 （三）价格估算  

☀价格估算❶-市场比较法

价格估算❷-收益法

价格估算❸-成本法

注：

写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。

04

 

（四）租售收入 

05

 

（五）税费估算 

目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：

土地增值税

第四部分：项目利润测算

01

 

（一）基本概念—利润 

资金价值

现金流量

现金量与利润的关系

经济评价指标

指标参考

万科核心指标的基本要求（参考）

资金使用计划

02

 

（二）核心指标—财务内部收益率 

财务内部收益率的作用

销售净利率

财务净现值

投资回收期

03

 

（三）参考指标—总投资回报率 

地价支付贴现比

启动资金获利倍数

启动资金的界定：

一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。

启动资金获利倍数的意义：

在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。

销售毛利率

资金峰值比例

资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。

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现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。

第五部分：项目性分析

01

（一）盈亏平衡分析 

02

（二）敏感性分析  

第六部分：项目测算的误区

第七部分：给地产同行的建议

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（2）贵宾卡会员：17800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）

（3）钻石卡会员：26800元（23人次现场学习，首次最多限8人）赠送（16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）

（4）集团卡会员：46800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）    

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