最新税率下调后，地产如何实操简易计税项目和一般计税项目

房地产建安财税学习平台 2021-12-10

『导读』增值税税率由 16% 改为 13%、10% 改为9%，采用一般计税项目，导致建筑施工企业的利润下降，综合税负增加；采用简易计税项目，导致建筑施工企业的材料和机械成本的下降，项目利润增加，综合税负不变。

2019年3月20日财政部、税务总局、海关总署联合发布了《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）（以下简称“39号公告”）等一系列增值税改革的文件，文件规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

一般计税项目影响

▌一、总承包合同。由于原适用10%的税率调整为9%，不含税价不变，含税价有变化，对项目营业收入没有影响，对业主收款金额有影响，即对剩余含税价有影响，4月1日后剩余工程含税价款结算的调整公式：剩余工程结算含税金额÷（1+10%）×（1+9%）。

▌二、分供商合同。

1.分包合同。对分包采用简易计税3%的没有影响。对采用一般计税10%的合同有影响，不含税价不变，对分包成本没有影响，对含税价有影响，合同变化含税结算金额同总承包合同的调整方法。

劳务公司由于本次销项税率降低，抵扣进项税较少，变化不大，本次税率调整对劳务公司较好，劳务公司的税负直接下降，成本减少。

2.材料采购合同。对材料采购采用小规模计税3%的没有影响，对采用一般计税16%的合同有影响，不含税价不变，对材料成本没有影响，对含税价有影响，4月1日后剩余材料含税结算价的调整公式：剩余材料含税金额÷（1+16%）×（1+13%）。

3.机械租赁合同。对机械租赁采用小规模计税3%的没有影响，对采用一般计税16%或10%（指租赁费中含操作司机工资的合同，租赁合同的税率为10%）的合同有影响，不含税价不变，对机械成本没有影响，对含税价有影响，变化采取10%的租赁合同同总承包合同的调整方法，采取16%的租赁合同同材料采购合同的调整方法。

▌三、国内运输车票的抵扣。根据39号公告的规定，纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣，纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：

（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；

（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%；

（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算的进项税额：铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%；

（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%。

▌四、不动产的抵扣。

根据39号公告的规定，自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

▌五、对附加费的影响。

1.增值税销项税率下降的测算。增值税税率从10%调整为9%后，建筑施工企业增值税销项税率实际下降0.84%（9.1%-8.26%）。具体计算公式如下：

（1）增值税税率为10%下的实际销项税率为：1÷（1+10%）×10%=9.1%；

（2）增值税税率为9%下的实际销项税率为：1÷（1+9%）×9%=8.26%。

2.实际抵扣进项税率下降的测算。假设材料设备费用和租赁设备费用在工程价款中占60%，则实际抵扣进项税率下降为：2.29%×60%=1.37%。具体计算如下：

（1）材料设备费用抵扣进项税税率下降：1÷（1+16%）×16%-1÷（1+13%）×13%=13.79%-11.50%=2.29%；

（2）租赁设备费用抵扣进项税税率下降：1÷（1+16%）×16%-1÷（1+13%）×13%=2.29%。

3.建筑企业增值税税率实际下降的测算。

按照以上假设数据分析，不考虑其他成本抵扣因素（如砂石料、混凝土的抵扣率都是3%，剔除这些相同的成本抵扣因素），在材料设备费用和租赁设备费用占工程价款60%的假设情况下，建筑施工企业增值税税率实际提高了0.53%（0.84%-1.37%=-0.53%）。

假设附加费率为12%（城市维护建设税为7%、教育费附加及地方教育费为5%），由于应交增值税增加，影响附加费增加0.0636%（0.53%×0.12%），造成企业利润减少。

▌结论

通过以上数据，本次采用一般计税项目，增值税税率由16%改为13%、10%改为9%，导致建筑施工企业的利润下降，综合税负增加。

简易计税项目影响

▌一、总承包合同。由于简易计税项目的税率3%，本次税率调整对项目营业收入没有影响，对工程结算收款金额也没有影响。

▌二、分供商合同。

1.分包合同。由于简易计税项目对分包也采用简易计税3%的税率，对分包成本没有影响，对含税价也没有影响。

2.材料采购合同。对材料采购采用小规模计税3%的没有影响，对采用一般计税16%的合同有影响，不含税价不变，对材料成本有影响，对含税价有影响，4月1日后剩余材料含税结算价的调整公式：剩余材料含税金额÷（1+16%）×（1+13%）。采用16%税率的材料成本下降3个百分点。

3.机械租赁合同。对机械租赁采用小规模计税3%的没有影响，对采用一般计税16%或10%（指租赁费中含操作司机工资的合同，租赁合同税率为10%）的合同有影响，不含税价不变，对机械成本有影响，对含税价有影响，4月1日后剩余含税价款结算的调整，采取10%的合同同一般计税总承包合同的调整方法，采取16%的合同同材料采购合同的调整方法。采用16%或10%税率的租赁机械的机械成本分别下降3%和1%。

▌三、附加费的影响。由于简易计税项目按总包减分包差额计征，本次税率下调的增值税没有影响，附加费不受影响。

▌结论

通过以上数据分析，本次采用简易计税项目，增值税税率由16%改为13%、10%改为9%，导致建筑施工企业的材料和机械成本的下降，项目利润增加，综合税负不变。

增值税率下降后

何时适用老税率？何时适用新税率？

▌一、判断的标准。取决于增值税纳税义务发生的时间。若是纳税义务发生在2019年4月1日之前的，仍然适用老税率，若是纳税义务发生在2019年4月1日之后的，适用新的税率。

▌二、销售货物和劳务的纳税义务时间。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为:

（1）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；

（2）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

（3）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

（4）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

（5）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天，未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；

（6）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；

（7）纳税人发生本细则第四条第(三)项至第(八)项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。

▌三、售服务、无形资产和不动产的纳税义务时间。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（36号文附件）（以下称《试点实施办法》）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（2）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为预收款的当天。

（3）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（4）纳税人发生《试点实施办法》第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

建筑施工企业应对措施

▌一、高度重视本次税率调整。由于本次税率调整涉及到建筑施工企业所有的项目部，各公司要高度重视，超前布置，深入研究，做好各项前期准备工作，逐项目、逐合同梳理，针对不同业务状态、合同类别做好应对准备工作，确保充分享受税率调整的政策福利，建筑施工企业应做好税务筹划及增值税的申报工作。

▌二、抓紧签订补充合同。对原采用16%和10%税率的分供合同，工程项目部要及时与分供商签订补充合同，明确根据财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号文的规定，对剩余工程含税结算金额或材料含税结算金额按照规定进行调整。简易计税项目对材料采购和设备租赁合同要尽量在4月1日后执行，税率降低可以减少成本。

▌三、注意税率调整后有关事项的处理方法。

一是2019年4月1日降低增值税税率政策实施后，纳税人发生销售折让、中止或者退回等情形的，如何开具红字发票及蓝字发票？

39号公告第一条明确，增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原16%、10%适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照原适用税率开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先按照原适用税率开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。

需要说明的是，如纳税人此前已按原17%、11%适用税率开具了增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，应按照《国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2018年第18号，以下简称“18号公告”）相关规定执行。

二是2019年4月1日降低增值税税率政策实施后，纳税人需要补开增值税发票的，如何处理？

39号公告第二条明确，纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原16%、10%适用税率补开。

需要说明的是，如果纳税人还存在2018年税率调整前未开具增值税发票的应税销售行为，需要补开增值税发票的，可根据18号公告相关规定，按照原17%、11%适用税率补开。

▌四、认真学习最近国税总局相关的文件。

最近国税总局出台了六个增值税调整的相关文件。建筑施工企业要及时组织学习新法规，及时宣传到每个项目部和每个业务人员，通过组织学习，不断提升税务知识，提高整体税收管理水平，为企业创效。

作者系中国铁建股份有限公司经济管理部成本管理处处长，文章选自《施工企业管理》第9期“视点观察”栏目，如有侵权请联系删除

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