高院:无论承租人是否善意,合同是否有效,"先抵后租"都不能排除法院强制执行

Original 2018-01-29 李舒唐青林吴志强 保全与执行

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【人民法院判例】

承租人以对租赁标的物上设有的抵押不知情且自身善意为由，主张排除法院对抵押物采取执行措施的，法院不予支持

编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成👉百余篇系列文章及书稿。同时，不少读者朋友反映，对保全与执行领域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题，仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作，将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理，并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。

裁判要旨：

抵押权的设定先于租赁合同成立的时间（“先抵后租”），无论该租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能产生阻却人民法院对案涉标的物予以执行的法律效果。

案情介绍：

一、渤海银行南京分行与袁宇峰、曹芳金融借款合同纠纷一案，南京中院审理过程中于2014年6月13日轮候查封了袁宇峰、曹芳名下位于无锡市中山路100号房产。南京中院作出（2014）宁商初字第106号民事判决，判决：袁宇峰、曹芳偿还渤海银行南京分行借款本金16806873.9元、利息77365.31元。

二、该民事判决生效后，渤海银行南京分行向南京中院申请执行，南京中院立案后将该案委托无锡中院执行。无锡中院执行过程中作出（2015）锡执委字第0001号公告，并查封了被执行人的涉案房屋。新特高公司向无锡中院提交租赁权申报申请书，申报称该公司于2014年3月21日与袁宇峰签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有租赁权。

三、无锡中院作出（2015）锡执委字第0001号通知书，认为无锡市惠山区人民法院于2014年5月6日首封涉案房屋。依据现有证据材料，袁宇峰将涉案房屋抵押给渤海银行南京分行在先，租赁协议发生在后，依照《物权法》第一百九十条的规定，对新特高公司要求继续租赁涉案房屋的请求不予支持。后新特高公司、环亚学校不服该通知书，向无锡中院提出执行异议。

四、无锡中院异议审查过程中，新特高公司提供了落款日期为2014年3月21日其与袁宇峰签订的房屋租赁合同。无锡中院认定该租赁合同无效且抵押在先而租赁在后，据此作出（2015）锡执异字第0040号执行裁定：驳回新特高公司、环亚学校的异议申请。

五、新特高公司、环亚学校不服该执行裁定，向江苏高院申请复议。请求撤销上述执行裁定，确认2014年3月21日新特高公司与袁宇峰签订的房屋租赁合同有效。江苏高院驳回其复议申请。

裁判要点及思路：

对于本案，江苏高院认为抵押权设立在先，租赁合同生效在后。原因是承租人主张在先的租赁合同被法院认定为无效合同，认定的理由有三：第一，新特高公司、环亚学校提供的关于租赁合同的相关证据，支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载明的当事人；第二，其支付的250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，申请复议人未能就此做出合理解释；第三，承租人新特高公司未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效。

本案申请执行人设定的抵押权早已于2012年8月14日抵押登记，申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。

实务要点总结：

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在租赁合同中需要充分认识到抵押权对于租赁权可能产生的法律风险。结合高院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、承租人在选择租赁物时，要注意了解租赁物上是否已设定抵押权

根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”抵押权设立在先，法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响，承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的，法院亦不予支持。

二、法院如何确定租赁合同的真实性

本案中承租人提供的关于租赁合同的相关证据，如支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额均不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载有的当事人。可见，法院在判断租赁关系是否成立不仅会从形式要件进行判断，而且，还会以承租人是否实际占有该租赁物。如果没有实际占有事实，即便租赁合同成立在先也不容易被认定为可以阻却执行。

三、承租人作为善意的第三人虽然不能排除执行措施，但可以向出租人主张损失赔偿

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

四、抵押权人如何保护自身权益

抵押权人在签订抵押合同设定抵押时，应重点关注抵押物上是否存在已经签署的租赁合同且该租赁合同中的承租人已合法占有。租赁关系成立在先，在租赁期内，承租人可以主张“买卖不破租赁”而可能影响抵押物在执行程序中的变现能力。

相关法律：

《中华人民共和国物权法》
第一百九十条抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“承租人能否以不知情且善意而主张继续享有涉案标的物的承租权”的详细论述和分析。

本院认为：申请复议人新特高公司认为其是善意第三人的复议理由不能成立。新特高公司、环亚学校提供的关于租赁合同的相关证据，支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载明的当事人。其支付的250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，申请复议人未能就此做出合理解释。且申请执行人对袁宇峰与新特高公司签订房屋租赁合同的时间也持有异议，故申请复议人新特高公司未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效。本案申请执行人设定的抵押权早已于2012年8月14日抵押登记，申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。综上，两申请复议人认为环亚学校应继续承租使用涉案房屋的复议主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。

故裁定如下：驳回申请复议人无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第0040号执行裁定。

案件来源：

江苏省高级人民法院：《无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校等与袁宇峰、曹芳等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【(2015)苏执复字第00129号】

延伸阅读：

关于先抵后租中该租赁关系不得对抗已登记抵押权的问题，以下是我们写作中检索到的最高法院和高院对于该问题的相关裁判观点，以供读者参考。

案例一：中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司与大连舒心门业有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【最高人民法院（2015）民申字第16号】

案情介绍：国滨公司向中信银行抵押集体土地建设用地使用权，舒心建材公司在该地块上投资建设仓库3500平方米，仓库建设于抵押权设定之后。舒心门业公司与国滨公司及舒心建材公司在土地抵押之后签订租赁合同，现抵押权人要实现抵押权，舒心门业公司主张土地和地上房屋应该分开处理，土地抵押权人对其所承租的地上厂房无抵押权，法院未予支持。

最高法院裁判观点:

最高法院认为，“关于案涉地块上3500平方米仓库是否属于抵押财产的问题。舒心门业提交的三份租赁合同中，落款日期为2004年9月23日的国滨公司与舒心门业的租赁合同约定，租赁物范围为国滨公司拥有的案涉土地使用权及地上厂房，其中包含了仓库3500平方米。舒心门业主张其仅从国滨公司租赁了土地使用权，地上仓库系舒心建材投资建设，但就该节事实，未提供充分证据予以证明，其仅提供与舒心建材签订的房屋租赁合同，不能证明该房屋系舒心建材投资建设于案涉抵押权设定之后的事实。”

“舒心门业就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据一审、二审判决载明的事实，本案中信银行的抵押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。”

案例二：郭远群与陈瑶希,吴剑豪,吴海璋,唐杰其他执行复议案件执行裁定书【广东省高级人民法院（2015）粤高法执复字第82号】

广东高院认为，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经查，本案中，郭远群与被执行人唐杰之间订立的租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现本案债权。”

附：系列文章

编者按：我们已陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读，即将整编出版。我们从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。

执行知识体系系列文章：

👉01:最高法院:如何判断财产保全是否存在错误以及相应证明责任如何分配？

👉02:最高法院:超标的额保全查封的判断标准、解决方式及救济渠道如何确定?

👉03:诉讼中的“行为保全”到底是怎么回事?(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉04:被执行人到期债权的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉05:被执行人收入的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉06:最高院:诉前保全法律实务及注意事项(相关司法解释及典型案例梳理汇总)

👉07:保全的范围应如何确定?(24部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉08:财产保全的解除及注意事项(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉09:如何才能向法院申请"先予执行"?(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉11:执行行为异议和案外人异议中的法律适用实务及注意事项(7部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉14:执行程序中被执行人死亡或终止时应如何处理?(14部法律司法解释及典型案例梳理汇总)