二手房指导价一出，三亚房价必降！
昨天，三亚二手房指导价出台，楼市迎来一记重锤！
楼Sir第一时间出稿，出视频，粉丝群里也炸开了锅。（想进群，拉到文末扫码进
一页名单，30个项目，几乎涵盖了三亚目前多个网红盘。
从分布图可以看到，它们大多在三亚市区热门区域，如居住密度大的迎宾路、解放路，以及环境及配套都不错的鹿回头周边，也就是发展最早的吉阳区。
很多楼盘的指导价，跟安居客上的挂牌价，有较大的出入，最高差价达到43%，接近腰斩。
比如凤凰水城、中铁子悦薹、鸿洲时代海岸等，这些都是市场上的热门项目，具有指导意义。
一二手房经纪人告诉楼Sir，这批发布的指导价，相当于三亚2014—2015年的价格。
重磅！银行将按照指导价贷款
二手房指导价，说白了，是为了指导银行，管控信贷。
楼Sir从三亚市住建局原文件挖出了几点信息，值得一看：
1）二手房交易部门、银行、中介以参考价格为依据，超出指导价，不得办理网签手续；
2）三亚二手房实施挂牌审核，一房一码；中介门店和网上平台，要对无码房源和虚假房源进行下架；
这也意味着，三亚所有银行，在批二手房贷款时，都按三价（备案价、评估价、成交价）取最低来做，贷款比例将大幅减少，买房成本大幅上升。
不过，楼Sir了解到，目前三亚几家主流银行的房贷利率还可以，不是很高，首套起始价才5.15%，放款也快，尤其是到明年1月，银行额度更充足。
一位银行贷款经理告诉楼Sir，“你要是按备案价申请贷款，要多快有多快。”
被指导的项目，只有三个选择
楼Sir喜欢先说结论。
二手房指导价一出，三亚楼市将迎来拐点。
新房、二手房交易量价都会受到影响。不信可以看看12月70城房价指数，最迟1月，三亚房价必降。
从微观来看，被指导的项目，不外乎只有以下三种选择：
1）业主妥协，降价卖；
这是一场买卖双方的心理拉锯战。坚持不了的，就只能按照指导价买房，把房价踏踏实实降下来；不着急卖房的，就耗着呗。
无论怎样，市场对指导价需要一段时间的消化期，业主也不太可能现在就按照指导价来出售。
而惜售的后果，就是成交停滞，部分区域的二手中介，将进入寒冬。
2）业主坚持原价，但卖房难；
不按指导价卖房，但需要与买家签阴阳合同，超过指导价的部分，以现金的形式给，这一方面不合规，另一方面，买家增加了巨大的成本，成交会大幅降低。
举个例子：
原本一套二手房，总价300万，指导价200万，之前可以买家可以首付三成，即90万，另外210万贷款。
现在，买家的网签价，只能是200万，首付三成60万，贷款140万，而差额的100万，需要现金支付，于是，买家实际首付为160万，成本猛增70万！
当然，各种捆绑奇葩物件的手段也屡见不鲜。比如价值300万的毕加索假画一副，祖传沙发一张。
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3）呵呵，业主干脆不卖了。
不管哪种情况，结果都是一样，那就是成交冰封。
心理拉锯战，成交冰封
这种冰封有多厉害呢，不妨看看前车之鉴。
要知道，除了三亚，目前还有深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等多个城市出台了二手房指导价。
以楼Sir的大本营广州为例，8月31日出二手房指导价，2个月后，交易量下滑38.5%。
整个10月，广州全市二手住宅成交量仅有5206套，对比去年腰斩，这刷新2021年新低，成交量仅为1月份的1/3。
深圳更明显。
今年2月8日，二手房参考价一记重锤，让深圳成交量从1月的7000多套，一路跌至8月份的不足2000套。
| “深圳买房计划“也是楼Sir一家的
从成交数量来看，三亚的降幅可能没深圳这么夸张，毕竟市场规模不在一个量级，但是趋势应该一致。
全国楼价涨幅第一，还能扛多久？
为什么二手房指导价这个房价大杀器会落在三亚头上？
其实，无论是中介，还是银行贷款经理，对此都不意外。
关于三亚房价涨幅，楼Sir已经说累了，总之就是二手房价下降0.5%已经是去年8月的事，此后一路涨了14个月，累计涨幅7%。
三亚需要控房价。
选择二手房指导价来影响市场，不无道理。
其一：二手房是现楼，周边确定性更高，往往成为新房定价的参考。
二手房价其实是新房之锚，控不住，新房价格就有上涨预期，从而影响整个市场，并制造恐慌焦虑。这一点，在海口其实更明显。
其二：很多二手卖家，也是卖一买一的买家，稳定了二手房价，新房不再以一二手倒挂为理由待价而沽，那么一手也会更理性。
其三：二手房更容易做高评高贷，还有议价空间，往往受炒房客青睐，一些好地段的二手房一挂出就被“收”了，再高价转手。打击二手房虚火，就是打击炒房客。
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但考验政府智慧的是，这样的情况，往往会造成高价房源不挂牌，不展示，信息可能不透明，如何解决，让我们拭目以待。
不论如何，可以预见的是，如果二手房指导价落到实处，那么未来三亚整个新房市场也会受影响，而三亚全国楼价涨幅第一的帽子，将被终结。
最后，楼Sir放一下网友的呼声。
海南楼市下一个“爆点”会是什么？楼Sir将继续关注。
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