炒房变炒票？一纸房票，能救中国楼市吗？

计划经济体制之下，国家通过定额配给来进行资源分配，贯穿1950到1990年四十年间的布票、粮票、油票相信是很多老一辈人的深刻记忆。

随着国家对托底楼市的强烈需要以及地方政府在拆迁安置中资金捉襟见肘的事实，如今“房票时代”正式来临。2024年1月，房票制度在广州正式施行，广州荔湾区土地开发中心在石围塘征拆项目中开出了首批房票，成为四大一线城市中首个“摸着石头过河”的城市。

北上广深，一直都是中国楼市的风向标，广州这次率先推出的一纸房票，会成为中国楼市下一轮行情的导火索吗？

首先大家要明白究竟什么是房票。房票说白了就是地方政府在城市改造过程中，给予拆迁户的一张白条。这张白条可以拿来买房子，也可以有限范围内转让，所以房票也就具有了“准货币”的属性。

大家可以看得出来，相比于现金补偿，房票安置理论上能大大降低地方政府的财政支出压力，因为地方政府“印”不出人民币，却可以印出房票。

很多地方的拆迁户当然也可以选择现金补偿，但是对不起，要钱的话我可能得分5年给你，你就等着吧，但是要票的话，我就立刻一次性全额付清。

屏幕前所展示的就是广州的首张房票，看上去类似于银行的一张承兑汇票，票面上详细载明了票面金额、持票人、政策性奖励金额和使用期限等信息。

政府在土地征收前一般会请三家以上的评估机构对征收房产进行评估，与拆迁户协商一致后开具1:1等值金额的房票，为了鼓励居民接受房票，一般会附加政策性奖励，奖励幅度是房票金额的3%-10%不等，根据不同的城市和项目都会有所差异。

房票的有效期一般在12-18个月，在有效期内，拆迁居民可以凭借房票在本市区内的指定楼盘进行购房，票面金额超过支付新房费用的，可以进行现金退偿，而票面金额不足以支付新房费用的，则需要自筹补齐，但是只能用于购买新房，不能购买二手房。

拆迁户也可以在限制条件下将房票转让。如果所有人都愿意接受房票，地方理论上可以实现“无成本拆迁”，然后再把土地卖给开发商。开发商收到购房者的房票后，再去地方政府换取现金，或抵扣出地出让金，所以房票其本质是一张地方政府签发的承兑汇票，或者说是地方政府发行的可以在有限范围内流通的货币，体现的是地方政府的信用。

房票并不是广州的首创，之前已经有无锡、郑州、昆明、南京、温州、台州等超过30个城市推行房票安置政策，为什么全国有这么多城市需要使用房票呢？

根据易居研究院的数据，2023年全国100个重点城市的商品房库存去化周期（存销比）已经高达22.1个月的水平，这个指标已经处于历史高位，甚至明显超过了2014年上一轮楼市最困难的时期。

而根据国家统计局的数据，2023年全国商品房待售面积6.73亿平米，同比增长了19%，而23年的净销售面积仅为1.19亿平米（销售面积-竣工面积），按照这样的速度，全国房地产库存的去化还需要至少5.7年，而这一数据在2008年为1.9年，在2016年时为3.5年，可以说房地产的库存周期已经被极大的拉长，这还只是统计局的数据。

新房库存量的过于庞大意味着很多新房并没有被销售出去，而是留滞在了房地产企业手中，容易导致房企现金流紧张，资产价格下跌，形成房企的债务危机，同时打击地方政府土地出让金收入，进而影响到银行和整个宏观经济的稳定。所以不管是15-17年的棚户区改造，还是本轮的房地产新政，其根本目的都是为了去化房地产库存。

2015-2017年的房地产去库存，地方政府对于拆迁户的补偿一般采取现金补偿和回迁房安置（就地安置）的措施，拆迁款这笔钱是通过央行放水和城投融资等方式出的。

而从多年以后的今天来看，当年的现金安置并没有达到去库存的效果，反正催生出了众多问题。首先就是房地产库存的进一步累积和投机风气下房价加速上涨，居民的房子被拆掉了，手里拿着补偿款，大量的钱让全国房价加速上涨。

那时一二线城市的库存压力是相对较轻的，而三四线城市的库存已经非常严重，但是房价的加速上涨也让更多的房企疯狂在三四线城市拿地扩张，全国商品房的库存不降反升。

除此之外，上一轮楼市去库存使得违规融资问题变得更加严重，包括地方城投的违规融资和房地产企业的违规融资，地方政府通过城投平台抵押土地获取融资，上马了众多低收益、缺乏现金流的项目，造成了城投平台资不抵债、地方政府隐形债务不断扩大的局面，目前地方政府和地方平台承担的有息债务已经提高到70万亿，如果用现行一年期LPR 3.45%的利率估算，每年付息成本就高达2.4万亿，相当于五分之一左右的收入都要用来付利息。

从这个角度看，地方政府的拆迁安置也没有办法再大规模用现金进行安置，通过房票这种“白条安置”就成了最聪明的一种策略。

上一轮的货币化安置和本轮旧改的房票安置，这两种方式截然不同，货币化安置是放出大量的资金，政府既无法锁定资金去向也无法限制资金用途，所以导致产生了极大的投机泡沫。

而房票安置则是把资金锁定在房产支付池中，房票只能用来买房，定向输血楼市，在房价下跌的当下，有助于房价的止跌，也能大幅减少政府对旧改和回迁的资金投入，不增加地方隐性债务是本轮旧改的硬性要求。

可以说房票制度的设计，是充分吸取了上一轮棚改货币化安置的惨痛经验，本轮房产新政的目标很明确，就是去库存，通过去库存来化解房地产企业、银行和地方政府的债务危机。

整体来说现在就是这么一个情况，地方政府、居民和房企部门都没钱了，房地产的库存还不得不去，城中村还要改造。

因此以前一直扮演配角角色的房票，就是在这样的背景下，逐渐地被推到了舞台的中央。

房票制度看上去似乎完美无缺，但在在推行过程中仍然会存在很多现实问题。

目前的拆迁补偿方式是可以让居民自主选择房票安置、重建安置和现金补偿，而对从去年开始实施房票制度的一些城市经验来看，居民和企业对房票的接受度程度普遍非常低，广州首批491拆迁户中只有8户选择了房票安置，占比不到2%，其他二三线城市选择房票安置比例也普遍在3%-10%以内。原因也容易理解，对于拆迁户来说，首先是用房票买房的选择非常有限。

还拿广州来举例，居民拿到房票后只能购买指定房源，目前只有荔湾发展集团、中海集团、珠江实业以及力诚投资公司四家房企和的四个小区项目可供选择。同时旧城改造补偿款的估价相对较低，而同地段商品房价格会高出很多，与上述开发商对应可选房源的项目，分别是汇城花园悦雅居、中海浣花里、珠江广钢花城和力诚榕诚湾。

这些项目全部都位于荔湾区。也就是说，拆迁户如果选择了房票，那就只能在荔湾区这几个项目中选择买房。限定买房区域，房票金额又不足以支付这些新的商品房，这就造成要想拿着房票买房，这中间的差价就需要居民在购买新房的时候自筹补齐，说白了还是需要拆迁户进一步加杠杆来为楼市去化做贡献。

但在目前这种楼市下跌的预期下，有多少人愿意加这个杠杆，确实值得怀疑。

拆迁户普遍不愿接受房票的另一重要原因，是因为即使房票有额外的政策性激励，但用房票购房也是“名赚实亏”。现在很多开发商往往会选择折扣销售，通过各种各样的返还和花式降价给现金购房者打折，但是房票进行支付的话，开发商一般不会有任何折扣，这实际上就是对房票购房群体的变相涨价。

房企为什么一般不对房票购房进行打折？或者说接受房票的开发商为什么这么少？这就是房票制度的一个关键难点。对于房企来说，房票是地方政府打的白条，背后是地方的信用，现在企业们说实在话怕的就是这个。

按照各地出台的房票支付管理办法来看，一般都会要求政府需在一个月内支付首付款，然后再对剩下的款项进行分期支付。但是我们知道，在实际操作中，如今各地方都是负债累累，支出的负担和政府强势谈判地位让各大房企特别是民营企业也心存顾虑，某些地方拖欠企业款项长达10年之久的新闻，大家见的也不少，这也是民营资本迟迟不愿下场参与这场游戏的核心原因。

而且中央出于对地方债务显性化管理的需要，房票安置支出需要计入政府性基金支出，纳入预算管理，往往需要经过复杂的流程和审批。拿昆明所推出的管理办法来看，采取房票安置方式的，房票票面金额和现金发放部分金额会纳入项目土地储备支出核算，按实际组价年度，将出让收入用于农业农村的占比计入基金核算基数，从流程上来说已经决定了地方对房企付款的延时性。

所以我们仔细去扒就可以发现，与各地地方政府合作的房企，基本上都是地方性的房企或地方实控的房企，而资金回款要求高，市场化程度大的民营房企却争着往后退。

对地方管理而言，很多制度上也仍旧不够完善，如何确保兑付房票的资金安全和合理使用，防止资金被挪用或者滥用，是一个关键问题，目前并没有明确推出相关的资金监管体制，会不会出现地方因为“手头紧” 而 “临时”借用房票资金的情况？会不会在房票的评估、开具、购销、兑付等具体过程中会出现腐败和利益输送？我们不去妄加猜测，但我们知道，不受监管的权力向来都是腐败的温床。

所以总的来看，房票制度的出发点是很好的，但是在实际推进过程中还是会遇到不小的困难，其中怎么让居民和企业接受房票，是问题的核心。毕竟理论设计得再好，发的票子没人要，这场游戏就玩不下去。

那怎么办呢？我都替他们想好了。

比如说能不能人为促进一下房票二级市场的产生和发展，以城投公司为壳子，用一部分资金来溢价收购拆迁户手中的房票，形成大家对房票的看涨预期。说白了就是通过炒作，让大家一看，原来这东西还能赚钱，这就很容易把习惯于炒房的那群人吸引到炒房票中来。据我所知，某些地方还真的可能往这个方向去靠。

在没有好的投资产品的当下，最不缺的就是不明所以的投机者，对炒房的热衷深深刻在大部分中国老百姓的基因里，过去二十年对楼市的炒作，还真有可能发生在房票市场里。只要这个气氛达到了，就能大大提高一级市场拆迁户对房票的接受程度，就像股票市场的打新股，只要他们接受了地方信用，整个盘子都活了。

但这时候你要明白，真实的需求带来的价格上涨，叫做繁荣；缺乏真实需求而人为的炒作，那叫做泡沫。

当你知道了房票的发放是为了卖掉那些本来卖不掉的房子，你就不会去赌自己房子的拆迁，或者不明所以地参与到泡沫的炒作中来。不过就整个宏观经济而言，让那些贪婪的人承担一些代价，也不失为房地产市场“软着陆”的一招妙棋。

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