“烂尾楼”和“保交楼”，难点在哪里？

Original 小萌王汤山老王 2024-01-14

“保交楼”进展如何？

造烂尾楼的被抓了，买烂尾楼的被打了。许家印被抓两个月后，一对河南夫妇在追讨开放商2万元转介费的时候，和工作人员发生冲突，可能这对夫妇怎么都想不明白，明明“保交楼”也提出很久了，央行前后也释放了数千亿的保交楼专项借款支持，甚至整个楼市自去年以来密集出现了前所未有的利好政策，但暖风还是没有吹到自己身上。

“保交楼”进程到底如何了？“保交楼”的难点究竟在哪里？今天我们来好好聊一聊。

2022年7月28日，中央首提“保交楼”工作任务，整个房地产市场从此开启了浩浩荡荡的“保交楼”运动。

但截至目前，都没有给出过一份官方的全国范围内烂尾楼数据，所以咱们只能从其他一些渠道窥探一二。

根据野村证券给出的最新数据，中国目前约有2000万套未建成和延迟预售的房屋，这2000万套待交付的预售房屋，有多少处于烂尾状态呢？

据易居研究院《2022年全国烂尾楼研究报告》，全国楼盘烂尾面积为2.31亿平米，按照每套房子100平方米计算，那就是231万套烂尾楼。

但这个数字因为统计口径等原因，和事实明显是不相符的，我们都知道仅仅是恒大一家就留下了162万套烂尾楼，再加上今年暴雷的碧桂园和刚刚开启债务重组的融创，这几个民营地产商留下来的烂尾楼都不止这个数。

有位网友根据停工、停贷断供、破产公告、法院信息等，得出全国烂尾楼盘的数量348个，涉及房屋约900万套，但是一些濒临破产的房地产项目、缓慢施工的在建部分，以及一些可能烂尾但还没官宣的楼盘，基本没有统计进来，所以实际上可能比900万套更多。

即使只有900万套，这个数字已经足以令人震惊，按照“七普”数据平均每个家庭户的人口为2.62人来算，直接受烂尾楼影响的居民已经超过2000万人。那这些烂尾楼复工情况怎么样呢？

2023年初克而瑞地产调研了全国32个城市290个停工项目后发现：真正全面复工的项目仅62个，比例只占20%出头。

“百年建筑网”从水泥、砂石使用量的角度得出，截止今年5月份“保交楼”的交付比例仅为34%。

从区域上看，华东、华南的“保交楼”交付情况相对较好，分别达到了56%和40%，而华中、西南地区只有15%左右。

一线城市的烂尾率要远远低于其他城市，其中北上广深的烂尾率均不高于2%。强二线城市中的东莞、厦门、成都、杭州、南京等城市，烂尾率也都在5%以下。

整体来看，全国保交楼的情况并不乐观，而且越是烂尾楼严重的地方，保交楼就越是艰难，比如烂尾楼数量在全国名列前茅的河南，省会郑州去年喊出了“大干30天”的口号。

一个月后，全市排查的147个已售停工、半停工项目，有145个已经实现了复工。

表面看势头不错，但是到了今年5月，河南保交楼项目的交付率却仅为11%，可见大多都是“表演式复工”。

华南的部分省市，由国有大型开发商开发的问题楼盘交付比例更好。2023年上半年50家典型房企交付共交付193万套房屋，其中前5名房企占整体交付量的36.38%，前10名房企的交付套数超过整体的一半，可以说头部房企仍是“保交楼”的主力。

总之，目前的“保交楼”有一个很明显的特征：国内保交楼已经呈现分化的趋势。经济发展好的地区、隶属于头部开发商，或国有供应商相关的问题楼盘，相对复工更快，与之相反的项目，保交楼推进难度很大，甚至可能已经慢慢无人问津。

这也是最普适的经济规律。现如今的保交楼说白了就是借钱给项目公司，让项目公司继续完成楼盘建设。

但不是每一个问题楼盘都值得救，或者救的难度也是不一样的。比如有些在人口流失非常严重的城市、偏僻地段的楼盘，开发商没有新的回款，借钱救项目可能就意味着打水漂。

换句话说，保交楼的经济价值和社会价值产生了冲突和背离。这种背离对于烂尾楼业主影响是最直接的。

2022年年中，上百个停工或烂尾楼盘的业主发出“停贷潮”维权运动，让官方注意到烂尾楼问题的严重性。

现如今由于保交楼项目的分化，声量慢慢变得参差不齐。换句话说经济疲软地区，尤其郊区、三四线烂尾楼业主，未来可能会面临更加孤立无援的境地。

多年前就有过活生生的例子，广州市规模最大的烂尾楼澳洲山庄，98年它的开发商胡耀智携1.4亿元资金跑路，导致了项目资金链断裂。

2010年广州黄埔区成立烂尾楼专项小组，结果发现该开发商早已暗中把相关地块用于转让抵押，使得该烂尾楼重启建设更加遥遥无期，澳洲山庄占地1000亩，累计销售了2834户。

这两千多业主，虽然经历了广州房价多年的上涨，但却始终没有在20多年的抢救中等来任何好消息。

普通人又有多少个20年呢？网上有份保交楼时间表，正常情况下，从项目评估，项目公司卖给国企，顺利的话1年。然后从专项资金借款半年。

之后支付给总包、总包组织施工到工期推进、验收、交房，又是1年。也就是说，最顺利情况2.5年。

那么不顺利呢？从项目评估下来，国企不收，房企不卖，或者价格谈不妥，搁置。

不给批贷款借款，搁置。因为地方没钱，只批了额度而没有实际出资，搁置。总包评估钱太少，不接项目，搁置。结果和规划不完全相符，施工质量有瑕疵，验收不通过，搁置。倒过去返工，钱不够，总包跑路，搁置。历史上一般烂尾楼处置需要多久？平均下来，不少于7年。

“保交楼”与维权的悖论

有人认为对于烂尾楼业主来说，相比高声量激进的维权，诉诸相关法律手段才能更快解决问题。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》里明文规定，对于烂尾楼盘，小业主优先受偿，先于施工方、抵押权人、普通债权人这个基本原则保持不变。

但具体操作上，小业主退款变得更难，因为小业主退款的优先条件是：房子不能交付且实际无法交付。

这个认定标准的判定就变得模糊。开发商说5年也是交付，10年也是交付。反过来，如果业主不愿意等，房子就不属于“实际无法交付”，业主也不会算在被优先保护的范围。

最终陷入一种悖论：开发商没钱赔，小业主退房款无法兑现；开发商有钱赔，但这时不属于“实际无法交付”，小业主的退房款不享有优先权。这么一来，小业主别无选择，不能退房，只能等。

但不退房享受优先保护的代价，就是不能断供，继续结清全部房款。因此我们可以看出，法律规定和实际情况确实也有背离。

这样的规定和防止银行挤兑似乎有异曲同工之妙，站在宏观角度这么规定无可厚非。

挽救一个问题楼盘和挽救一个资金断裂的企业一样，优先解决资金困难问题，方法无非开源节流。

开源就是多回款、多借钱，节流就是缩小投资规模，等现金流改善。但问题是什么时候现金流能改善？保交楼的钱从哪来？10月份70个大中城市新房价格环比下行的城市有56个，二手房67个，楼市到了历史上最冷的时候。

1-10月商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额同比下降4.9%。这些数据的背后，是大大小小的开发商房子卖不出去，没有回款使得资金链愈发紧张。

根据东方财富的数据，国内目前建好没卖掉的房子有3亿平米，开发商的狭义库存约300万套；新开工未出售但是尚未建成的房子，面积约21亿平米，广义库存约2100万套；

没人住，还有需要出售的存量二手房，面积约23亿平米，约2300万套。新房库存叠加二手房的抛售压力，开发商的资金压力和销售压力很难短期得到逆转。

保交楼靠开发商自己肯定是不行的，引入外部资金疏通就成了唯一的办法。但是外部资金进入房地产投资的意愿怎么样呢？

去年底国家就股权融资、债券融资和银行信贷的“房地产三支箭”支持房地产企业。

但是民营房企债券净融资除了去年12月短暂转正外，今年以来仍然延续着此前持续负增长的趋势。

今年上半年，民营房企发债净融资为-554亿元，不仅没有改善，收缩幅度甚至较去年同期又扩大了164亿元。

此外美元债净融资-272.33亿元。股权融资同样不乐观，根据Wind统计，从去年11月政策放松以来，还没有民营房企能够在A股市场实现股权融资，可见现在资本都是“闻房色变”。

资本市场融不到钱，民间“私募”方式就更难了，其实有些问题楼盘有一定的投资价值，吸引着极个别的投资人。比如河南的一个个人投资者，投资了2000万盘活了一个烂尾楼盘，本来想赚点小钱，没想到反手就被告非法集资。

这里面有没有存在一些问题？可能有，但是在当下的楼市大环境下，类似这种监管和现实的背离也是非常打击信心的，这让很多民营资本也根本不敢去蹚烂尾楼这滩浑水。

“保交楼”难在哪？

2022年8月，央行、住建部等部委指导国家开发银行、农业发展银行，通过专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元专项借款，后来又发放第二期的2000亿元的保交楼贷款计划和400多亿的定增。

但这些钱现如今的利用率如何呢？去年年底央行的2000亿的保交楼专项贷款资金，到今年三季度末只用了56亿，占比不到3%。为什么这么少？

众所周知，专项资金“救急不救穷”。换句话说，不是给项目托底，而是让项目回到良性轨道，“保项目”不“保企业”。

专款专用，你不能拿这些钱去填补之前的窟窿，也是咱们说的“新老划断”。

现在的开发商最大的难题是欠了以往的供应商很多钱，这笔专项资金解决不了这个问题。

实际操作中，这笔钱申请难度大，范围受限。比如只能用于已售逾期交付的住宅项目工程建设，商住公寓等不在范围内；

另外需要房地产企业提供额外充足的抵押物，并有明确的还款时间等等。商业银行虽然大多有“国有”性质，但它们的第一个身份是企业，是企业就要赚钱，放着从央行零利息的“保交楼专项贷款”不用，说白了就是银行担心未来房企还不上钱，担心这时候贪图便宜从央行低成本进点货卖给房企，最后连货款都收不回来，担心自己盯着房企的利息，房企却盯着自己的本金。

国家也有这方面的担心，担心把保交楼的压力转嫁到地方银行，引起地方金融系统风险。

地方债券近九成在地方银行手里，地方财政和地方金融勾连在一起，担心财政风险外溢。

而为了避免这些情况的发生，除了安排了抵押物这第一层保险，还要求房地产发开商进行项目的存量资产处置，同时新建房屋销售回款都得进入政府托管账户，未来优先偿还借款。

这种操作直接让很多活本就难干的开发商打起了退堂鼓。换句话说，一旦你参与保交楼借款，后期的回款基本就和自己没什么关系。

况且在目前的制度下，即使房企借到了钱，也不够覆盖项目的资金缺口。比如，西安恒大文化旅游城申请到的保交楼借款超过8亿元，但实际上整个项目全部盖完预计需要20亿元，这中间的缺口，就要恒大自己想办法。

可能也正是因此，许老板千算万算都觉得自己兜里那点钱怎么也不够保交楼，吃饭时候大家一起吃，洗碗的时候让他一个人洗，所以最后才选择“跑”吧。

再比如浙江绍兴新力城楼盘，已借到保交楼专项借款2.2亿，但要保证项目完成交付，总共需要4亿多。

而因债务纠纷，新力楼盘近2亿的监管资金被强制划扣。最终花一年多时间，把这笔监管资金追回，大面积复工才得以实现。

另外贷款审批时间也非常漫长。去年有关部门研究纾困资金制度设计的时候，起初想要地方对保交楼借款兜底，后鉴于地方不便出面，把责任抛给了城投平台。

让其严防挪用专项资金，恶意抽逃行为。几个月后，又要求申请专项借款的企业上报4个口径的债务情况，比如项目所有债务有多少、后续资金缺多少，保交楼用多少，保民生需要多少。

列成台账上报市里，由分管人开专题会审批。不断严苛的审批条件下下，某房企2个项目10亿抵押资产，4亿元专项借款。从申报到放款就花了3个月时间。到此问题还没有结束，今年2月以来，很多地方审计部门发现，部分项目还是风险过大。

比如抵押资产持续贬损。但鉴于之前已经申请通过了一批借款，城投平台只能要求这些企业追加抵押物，否则不敢继续放款。