众所周知,作为四大标杆房企“招保万金”(招商蛇口、保利发展、万科、金地)之一的金地集团主营地产开发运营及相关物业业务,成立至今已有34年的历史。创立于深圳这一充满活力的热土,金地是一家具有国资色彩的混合所有制上市公司。截至目前,险资富德生命人寿保险股份有限公司持有公司29.84%股权,为公司第一大股东;深圳市福田区国资管理局间接持有7.79%股权位居第二大股东,另一家险资大家人寿持有5.43%。作为权益投资者持续覆盖的地产股龙头之一,金地集团基本面较为稳健。公司土地储备充足且所处地段较好,主要在核心一二线城市。截至2021年总土地储备约6,398万平方米,其中一、二线城市占比约为62%,核心土储占比逐年提高。公司房地产开发以合作开发模式为主,拿地成本较低,可租售面积质量好且较为充足,主要位于高能级城市。公司自持物业主要以商业中心和产业为主,每年有稳定的现金流入。今年以来,面对新的形势,公司主动调整策略,新增拿地较为谨慎,主要位于需求较好、房价稳定的一线及新一线城市,在民企地产基本零拿地背景下接连在北京、上海、厦门、西安、长沙等城市获取优质地块,6-7月新增上海、成都三个项目,成交额共38.11亿元。地产销售方面,公司业绩表现优于同行。目前整体地产行业销售情况仍处于探底过程。第三方机构克而瑞统计的数据显示,7月行业销售平均下降39.7%,百强房企中近8成企业单月业绩环比降低,其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间,17家企业环比降幅超过50%。在严峻形势之下,公司销售表现稳中向好,前7月销售仍达到1191.6亿,百强房企排名第九;7月单月销售金额185.5亿,虽同比下降27.63%,但表现依然优于同行。关注到公开新闻爆出的近来全国停贷的住宅项目金地集团并未涉及,表明购房者对于金地的开发、建设、交付能力是有信心的。债务规模压降,近一个月金地集团集中兑付债券支付分红金额超100亿元。债务规模方面,截至今年一季报,公司有息债务1,253.92亿元,其中短期债务共417.57亿元,占比33.30%,与去年数据持平但较19、20年有明显下降,公司债务的期限结构有所改善。公司今年集中兑付期已经结束,短期内偿债压力减小,且未来一年债务已做好偿付安排。截止2022年7月,公司已偿还境内外公开市场约98亿元到期债券,其中包括52.8亿元的公司债、15亿元的中期票据及4.5亿美元的境外债券。7月金地集团集中兑付了公司债及中票共57.39亿元,并于7月26日偿还了2.05亿美元债券本息。同时,公司于7月15日以每股0.63元派发股利,共支付现金红利28.44亿元。近一个月公司偿债及现金分红超100亿,表明公司当前现金状况良好。未来境内债券年内公司仅有一笔27亿元的公司债将于10月到期。境外债券方面,公司仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债待偿。偿债能力方面,短期内债务压力有所缓解,风险有所缓释。公司重视流动性管理,截止2022年6月30日,公司货币资金余额约648亿元,与年初持平,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍。2022年Q1公司流动比率为1.41,与同期持平,资产流动性稳定。EBITDA利息保障倍数为32.31,可变现资产对有息负债的覆盖倍数为2.11,公司短期偿债能力安全边际较强。公司目前零违约,三大评级机构评级稳定。如上表所示,公司连续六年三道红线指标处于绿档,财务管理较稳健。从融资来看,公司目前融资渠道较为畅通。今年公司已成功发行17亿元中期票据、17亿元CMBS的公开市场融资,是为数不多可以从公开市场获取融资的地产公司。间接融资来看,公司总授信额度超2600亿元,未使用银行授信额度超过1700亿元,今年新增授信超150亿元,公司与银行等金融机构合作密切。融资方式方面,公司债务主要由银行借款、发行债券等构成,2021年年报披露银行借款占比约53%,公开市场融资占比约44%。公司目前没有表外非标负债,融资方式、结构较为健康。2021年金地集团整体平均融资成本为4.56%,体现了公司较强的融资能力及市场对于公司资信的认可。此外,公司也通过回购债券、高管买债等方式,提振投资者信心。金地集团7月29日公告宣布,董监高在完成此前2000万元债券买入计划的同时,拟继续买入不超过2000万元公司债券。同时,集团子公司深圳市金地建材有限公司也计划通过二级市场买入不超10亿元公司债券。7月以来,地产信用事件冲击叠加市场悲观情绪蔓延,民企地产债估值收益率持续承压。地产美元债市场价格率先出现持续下挫。克而瑞监测的主流房企34笔美元债价格较年初平均下降了45%,7月1日至7月15日,34笔美元债价格平均下跌了14%。与以往不同的是,此轮被抛售的对象多为此前被普遍认为信用资质较好、财务实力较强的头部民企主体,如美的置业、仁恒等,并波及龙湖、金地的部分债券。7月中下旬,中资美元债市场下行走势进一步传导至国内,民企地产债整体走弱多数下跌。此轮国内地产债被抛售的对象与美元债一致,金地集团国内债券也在此次下跌中受到影响。房地产市场的悲观预期使市场对头部民企及混合所有制企业安全性产生疑虑,无差别影响到行业头部企业,叠加业内个别房企负面舆情的冲击扰动,地产债普遍下跌。根硕老师说,“有分歧就有波动,有分歧也有机会”。地产行业当前仍处在磨底阶段。部分民企地产公司爆雷、停工等事件引发债市悲观情绪迅速蔓延,导致投资者出于降低风险敞口的考虑无差别抛售,地产债市持续走弱。此外,债券市场流动性较差,很小的交易金额就能大幅下挫债券价格,特别是在恐慌情绪推动下,最悲观的持仓机构不计成本地抛售可能会砸出意想不到低价。在地产舆情及市场情绪双重扰动下,部分优质地产公司债券价格波动向下但基本面稳中向上,市场存在过度悲观导致错杀的情况。正如昨天管理千亿规模的顶流固收基金经理线上交流所说,“金地不管是经营还是财务角度,还是比较稳健的。”因此在当前市场环境下,除了央企国企地产债具有配置价值,可以考虑配置基本面较为稳健、风险可控的优质头部民企以及混合所有制企业。随着行业拐点到来,信用资质较好的地产债券估值会率先恢复正常,地产分化更加明显。可重点关注信用资质良好、偿债能力强的混合所有制企业的短期债券,如金地集团等。注:仅代表个人观点,不构成任何投资建议