整整9个月，广州这20个学位房，0成交！

最近的广州，天凉了，心也凉了...

自从开始写学位，我就记录了个表格。

表上呢，有广州150个标杆学位盘，价格、挂牌量、带看数...你能想到的，都有。

也许记录一两个月发现不了什么，但时间一长，你就能看出很多问题。

比如，今天我拉开表格，就注意到几点：

1）降价的，比涨价多，虽然这很废话；

根据贝壳平台的数据，今年近7成二手房源挂牌后降价幅度在5%以内；另有23.8%的房源降价幅度在5%-10%之间。

不过，降幅超过10%，基本就能卖出去，仍然卖不动的是少数，大概在2%左右。

2）挂牌量越来越多，带看次数不增反减；

从10万套到11万套，中间隔了近5个月；而从11万套到12万套，中间只用了2个月。

3）成交走弱，观望情绪浓厚，对后市看涨预期较弱，整个交易周期延长。

别的不说，就我手上记录的150个标杆学位盘，就有20个盘，9个月，贝壳0成交。

话不多说，先放一波表格吧。（理想蓝堡3月成交一套，应为半年0成交）

20个楼盘，说多不多，说少不少，有几点可以先聊下：

1）0成交，指的是在贝壳系统没有成交。

但，不代表其他渠道没有成交，但基于统计分析的需要，一般我们都是直接采用贝壳数据；

2）虽然0成交的楼盘基本在越秀，部分在天河、海珠、荔湾，但这不代表其他区域的成交就很好。

也许其他地方也仅仅就是成交一套两套，刚好避开了我的筛选条件；

3）楼盘有没有成交，跟对口学位关系不大。

有些0成交，是因为业主惜售，本身放盘量不多，买家选择少；

4）一个长时期的挂牌数量跟带看次数，反而更能体现楼盘真实的热度。

接下来，我们单独看看这20个小区的价格、挂牌量变化。

01

东山领汇、东山雅筑降价最猛

东山领汇，对口铁一。

作为小升初有固定直升名额的小学，铁一学位房的热度一贯不低。其对口楼盘价格跨度也极大，共和西小区、小东园、共和西苑、金羊花园、羊和园、富力东堤湾等，6-10万+都有货。

为什么东山领汇这么久没成交呢？要么大家兜里没钱了，要么挂牌的房子少了。

翻了下贝壳，确实，一只手的挂牌量，想买都没得挑。再加上本身这个盘户型略有问题、加上高架环绕，能选的就少。

东山雅筑，对口育才小学。

作为育才学位房最好的选择之一，你说它0成交，我也是不信的。

这个盘位置不错，离学校也方便，也有直升名额，但初中一般般，不算大的加分项。

02

天文苑，二手挂牌量猛增

天文苑，近期是话题之王。有房东放盘56套，300万/套起，当时我同事也去现场看了：

总的来说，这个盘，门槛不高，买了上华阳，本身不难。但目前由于学位预警，失去了不少急着上学的客户。

如果你的娃明后年上学，信我，别赌。

其实可以看到，绝大部分小区挂牌量都在往上走，比如对口农林下路小学的农林华府、对口育才的东环大厦、对口东风西的御东雅苑、对口天河一小的远洋明珠...等等。

03

挂牌量多了，带看反而更少

对口育才小学的东山紫园，从4月到9月，挂牌量从3到5，带看量从9变1；

同一时期，还有：

对口东风西路小学的方凯华庭，9套变7套，16次变成1次；

对口文德路小学的精彩生活大厦，5套变6套，21次变成3次；

对口西关实验小学的龙津苑，7套变10套，13次变成8次；

丨来源图库中国，已授权

对口天河区第一小学+天河中学的远洋明珠，14套变21套，27次变成19次；

对口华阳小学+广州中学的耀星华庭，12套变13套，67次变成26次；

对口天府路小学+113东方的理想蓝堡，14套变18套，73次变成58次；

可以看到，学位房整体热度下降，哪怕是越秀第一梯队跟天河第一梯队。之前我也单独写过天河。

像天府路几个有名的学位壳，易丰大厦、环宇花园、理想青年荟这种，从去年至今，成交疲软。

丨贝壳上，2020年是巅峰

量价齐跌的背后，一方面是整体市场下行，另一方面则是双减下，学位房预期下降。再加上部分学校预警，成了压垮学位房的最后一根稻草。

但对于学位刚需家庭来说，他们仍然会在自己预算范围内优中选优。无论是百年名校，还是贴牌新校，大家都有美好的未来。

以上。

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