致广大动迁安置房购房者

Original 爱赢法律咨询房地产及刑事专业法律服务 2020-04-05

法律咨询热线：138 1632 0064，138 1759 8864，187 2100 8880，微信同号；来访请至：上海市长宁区天山路600弄2号捷运大厦9E室上海爱赢律师事务所

（发两篇多年前的广告文。^_^ 虽为广告文，但全部是据实陈述，旨在传播正确的法律知识，努力为购房人规避法律风险、保障交易安全提出最合理最正确的建议，没有任何夸张、虚言之处。对相关问题的详细论述，请到底部点击文章题目链接，查阅本公众号往期相关文章。）

致广大动迁安置房购房者

尊敬的购房者：

您好！您是否在几年前买了动迁安置房，现在遇到了房东要违约或者因某种原因不能顺利过户的烦恼？如果您想拿到房子，请认真阅读以下文字，如果您根本不在乎最后能不能拿到房子，则不必仔细阅读。^_^ 我们建议您立即诉诸法律途径解决、立即起诉。通过打官司过户几年前购买的动迁安置房，有以下几大好处：

第一，可以少缴大笔的交易税费。如果购房者不打官司，自行与房东到房地产交易中心签订网上备案合同、办理过户手续，要按照今天的评估价计税；如果打官司，胜诉后申请强制执行，是按照当初的实际购房价格计税，这两个房价往往差了几倍。

第二，不受任何限购政策的约束。根据法院的生效法律文书过户的，不受限购令的约束，也不受政府的其它楼市调控政策的约束，房地产交易中心也无权审查申请人是否具备购房资格。这也是购房者规避限购令唯一行之有效的办法。如果你已经是限购对象了，也只有通过打官司才能过户。

第三，通过打官司过户，问题解决得最彻底，不留后患。通过打官司过户，不需要签订房管局制定的格式合同即房地产登记机构的网上备案合同，不会因为前后两份合同的不一致而给自己留下后患。而且法院的结案法律文书是最确定的、终局的，是效力最强的、最硬的。如果不打官司，过户前必须再签订网上备案合同，如果按照当初的实际交易价格签，因转让总价过低，有可能被认为是非真实非正常交易，被打成无效合同；如果按照今天的评估价签，房东可以根据后合同约定的总价要求买家把差价补给他，差价往往比当初的实际转让总价还高得多。这样对买家来说，如何签订网上备案合同就是一个两难的问题，怎么签都有很大的风险、都埋伏着很大的隐患。即使过户后，利害关系人也可以起诉买卖双方主张买卖合同无效。如果根据当初购房时签的合同、协议直接打官司，胜诉后强制执行过户，就无须再签订网上备案合同，完全避免了上述风险和隐患。

第四，起诉房东并对房屋做上首封是唯一确保百分之百交易安全的办法。即使您当初签订的房屋买卖合同完全合法有效，且售房人系有权处分，如果您怠于行使权利，不通过司法途径积极维护和实现自己的权利，您也有可能最后拿不到房子。因为并非所有的有效合同都能得到实际履行，有很多合同完全有效但是无法实际履行的情况。大多数时候，仅仅房东违约、上下家之间打官司，对下家来说是比较简单好办的，复杂难办的是购房者跟第三人争夺同一套房屋。影响买家将所购房屋过户到自己名下的第三人有三大类：该房屋的隐性共有人、房东的债权人、其他买受人。现在一房多卖的现象已经很罕见，主要是所购房屋的隐性共有人和房东的债权人对该房屋主张权利，是对买受人获得房屋产权的最大威胁。动迁安置房的产权来源特殊、复杂，往往有法律专业人士都难以查清的隐性共有人；当代城市里经济交往频繁密切，很多人的债权债务关系繁多复杂。如果在您申请财产保全之前，第三人已经查封了该房屋，或者房东对房屋设立了抵押，最后还能不能过户给你就很成问题了，至少官司会打得非常艰苦；如果房东把房子过户给了别人，即使是自己的父母子女，最后很有可能你就拿不到房子了，因为该房屋已经是别人的财产了。而现在办理抵押、房产证挂失补办、过户手续，都越来越简单越来越快，所需时间越来越短，您必须做到您是首封，否则，最后能不能拿到这套房子很成问题。如果由于您没有及时起诉房东并申请财产保全，房东将该房屋过户给了别人，那就神仙也很难帮您打赢官司拿到房子了。

因此，立即起诉、对房屋做上首封，是确保您能拿到房子的唯一途径、唯一方法，除此之外，别无他法。

我们是专门从事房地产法律服务的专业法律服务机构，是国内唯一一家专门从事动迁安置房买卖法律服务的专业机构。我们代理购房审查把关、代拟买卖合同负责到产权过户，代理房屋买卖合同纠纷案可实行风险代理。十年来我们写过三百多份动迁安置房买卖合同，代理过约二百起动迁安置房买卖合同纠纷案，迄今为止尚无一起败诉。签订委托代理合同后，我们全程提供优质一流的法律服务，直至办完过户手续。我们根据当事人个案的具体情况为当事人作出全面分析，帮助当事人选择一条成本—收益比最大的解决途径，制订一个最妥当周全的解决方案，以较小的成本和代价解决问题达到目的，维护和实现当事人的利益最大化。

欢迎致电：138 1759 8864，138 1632 0064，微信同号；请微信搜索公众号“房地产专业法律服务”关注阅读相关专业文章；来访请至：上海市长宁区天山路600弄2号捷运大厦9E室 上海爱赢律师事务所、上海爱赢法律咨询有限公司，在天山路芙蓉江路路口，地铁二号线娄山关路站、十五号线天山路站附近。祝愿各位购房者都能以较小的代价将房屋安全过户到自己名下！

专业律师给购房者的忠告

尊敬的购房者：

您好！您是否在几年前买了未上市动迁安置房，现在遇到了房东提出加价或者因某种原因不能顺利过户的烦恼？您想确保能够拿到房子、想早点儿把房子过户到自己名下吗？想让您的重大财产交易安全得到保障吗？我们建议您立即诉诸法律途径解决。通过打官司过户几年前购买的动迁安置房，有以下几大好处：

第一，通过打官司过户，问题解决得最彻底，不留后患、避免隐忧。 如果不打官司，需要在过户前再签订房地产交易中心的网上备案合同，如何签订网上备案合同是一个两难的问题，怎么签都有巨大的风险，都会留下后患。

第二，少缴大笔的交易税费。

第三，不受任何限购政策的约束，也不受政府其它楼市调控政策的约束。

第四，如果现在不及时起诉，不久的将来法院的审判倾向发生变化或者《住房保障法》出台后，动迁安置房买卖有可能变成本身就是非法无效的，届时买受人将处于非常不利的境地；20%的个税政策以及遗产税随时可能落地实施。

我们建议您在读到我们这封信后立即准备起诉房东同时申请保全房屋，理由如下：即使您当初签订的买卖合同完全有效，效力无瑕疵，如果您怠于行使权利，不通过司法途径积极维护和实现自己的权利，您也有可能最后拿不到房子。因为并非所有的有效合同都能得到实际履行，有很多合同完全有效但是无法实际履行的情况。立即起诉房东、争取对房屋做上首封，片刻也耽误不得、绝对大意不得。起诉房东对房屋做上首封，是确保您能拿到房屋的唯一途径、唯一方法，除此之外别无他法。抵押、公证委托、律师见证之类，对保障买受人的交易安全和合法权益毫无作用，切不可本末倒置！

我们是专业代理动迁安置房买卖合同纠纷的专业法律服务机构，是国内唯一一家专门从事动迁安置房买卖法律服务的专业机构。欢迎致电：1381759 8864，1381632 0064，请微信搜索公众号“房地产专业法律服务”阅读相关文章；来访请至：上海市长宁区天山路600弄2号捷运大厦9E室，在天山路芙蓉江路路口新虹桥商务广场，地铁二号线娄山关路站、十五号线天山路站附近。