【中报点评27】新城控股：晋升行业十强

 导 读 

快速扩张的同时还需关注净负债率的提升.

◎ 作者 / 沈晓玲、杨燕

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2018年上半年，新城控股实现953.11亿合同销售额，业绩同比增幅达94.17%，创近几年历史新高。土地储备上，依然是长三角及一二线城市占主力。财务方面，上半年营业收入与毛利率双双上涨，净负债率和2017年相比大幅上涨37.4个百分点，主要是由于结算金额等的变动所致。

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销售：行业排名进入十强

2018年上半年，新城合同销售同比上涨94.17%，行业排名进入前10强，全年实现1800亿目标可期。继2017年首入千亿房企阵营后，2018年上半年新城控股继续发力，销售金额面积双双创历史最佳销量。公告显示，1-6月新城完成合同销售953.11亿元，同比增长94.17%，完成全年销售目标人民币1,800亿元的约53%；累计销售面积约774.56万平方米，同比增长118.25%。按照上半年的销售增长势头，全年实现1800亿元销售目标难度不大。值得一提的是，截止到7月份，新城销售金额已经突破千亿，达到1136.6亿元，销售面积达921.28万平方米，销售目标完成率达63.14%。从行业排名来看，新城从4月首次进驻10强，表现亮眼。

合约销售额区域分布均衡，除长三角之外的三大区域贡献率均有不用程度上升。从新城控股的合同销售金额分区域来看，其中长三角区域销售业绩以602.95亿，65%的贡献率位居四大区域之首，且遥遥领先。虽然长三角依然位居第一，和2017年度相比是其贡献率下降了14个百分点，而其他三个区域的业绩贡献率均有不同程度的上升，中西部业绩上升比例最大，由2017年的8%上升至18%。

三四线城市销售占比上升4个百分点，二线城市销售占比下滑。从城市能级的合同销售占比来看，虽然和2017年相比，二线城市销售下滑3个百分点， 但上半年二线城市依然以404.46亿元合同销售金额占据公司全年业绩的半壁江山，三四线城市的销售占比有所上升，这和近几年新城地产的土地布局息息相关，从2017年开始，其土地储备二线城市新增土地占比相比去年有所下降，而楼板价相对较低的三四线城市比例上升。

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投资：坚持长三角为核心的 “1+3”战略布局

企业拿地加速，上半年拿地建面同比增长32%，创近几年新高。在销售金额大迈步的同时，今年上半年新城在拿地上也毫不手软，2018年上半年，新城通过招拍挂、股权收购等方式收购土地储备项目82个，新增土地总建筑面积约为2073.93万平方米，与2017年同期1571.37万平方米相比，同比增长32%，高于2012-2016年年度新增土地建筑面积，创下上半年历史土地储备新高。2018年上半年平均新增土地成本为人民币2,366元╱平方米。

长三角区域依然是新城布局的重点，其余区域依次为环渤海、珠三角、中西部。2018年上半年，从2013-2018年上半年的新增土地区域规模占比来看，长三角区域一直是新城重点发展区域。2016年，新城初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，2017年、2018年长三角区域的新增建面仍是土地扩充的主力，优质的土地储备能力确保公司未来几年业绩的高速成长。

土地储备充足，能够保证未来近三年的发展。截至2018年上半年新城控股的土地储备8643.60万方，共覆盖合计73个城市，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2,805元。分为已竣工未销售559.7万平方米，发展中物业4558.1万平方米，计划开发的土地3525.8万平方米。如果新城今年能够完成1800亿元销售目标，这些土地储备将提供公司未来3-4年的发展。

从土地储备上看，未来销售贡献将更加均衡。数据显示，2016-2018H1新城长三角区域新增土地储备一直维持在50%左右，且截至2018年上半年总土地储备中长三角占比也为55%，结合2017-2018H1近两年的区域销售趋势看，长三角区域销售占比均下滑，中西部和环渤海等区域上升，未来这一趋势有望延续。

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财务：毛利率升至38.4%

在快速扩张的过程中，新城控股保持了良好的利润水平。根据年报公布数据来看，2018年上半年，新城实现营业收入为157.6亿元，同比增长39.1%。净利率提升至16.5%，相较于前三年进一步改善。而在营利性指标方面，新城今年毛利率上升至38.4%，较2017年上升2.8个百分点。2018年上半年，新城新收购的土地平均成本为人民币2,366元/平方米，与去年同期相比降低25.5%，且整体来看，新城土储的平均成本也仅为2,805元/平方米，是当期签约售价的22.8%，较低的拿地成本为新城未来毛利率的提升创造了较好的发展空间。

在资本运营方面，截止中期净负债率100.4%。新城控股的净负债率上升明显，18年中期其净负债率为100.4%，较2017年上升了37.4个百分点。长短期债务比为2.74，高于去年，现金短债比和2017年相比，略有上升，为1.73，短期无偿债压力。事实上，在去年同期，新城控股的净负债率也出现了上升，达到107.1%，不过凭借结算的调整及回款的增多，在年底的时候，新城净负债率已调整为63%。预计今年下半年现金回款增加，企业整体债务状况也会改善，长期仍是稳健的。

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商业：吾悦广场累计开业24座

上半年吾悦广场租金及管理费收入同比增长45%。截止到今年上半年，新城吾悦广场累计完成开业广场数目达24座，遍及中国22个城市，实现租金及管理费收入8.5亿元，同比上升45%，整体出租率实现98.3％。根据新城中期业绩发布会，今年下半年会有17个吾悦广场项目开业，预计随着开业数目的增多，2018年全年吾悦广场项目的整体租金及管理费收入将进一步上涨。

由于去年下半年新开业项目，较多布局二线，随着这些吾悦广场逐渐成熟，租金及管理费用的明显增加。对比2018年上半年及2017年吾悦广场及租金管理费用发现，二线城市租金占比有所上涨，和2017年相比，上涨8个百分点，这主要是由于去年下半年，青岛、南京、宁波、成都等二线城市的项目开业后，到2018年上半年，租金及物业管理水平和2017年相比大幅增长。如去年12月开业的成都武侯吾悦广场项目租金及管理收入贡献度由2017年的0.08亿元提升至2018年上半年的0.34亿元，租金及管理费用增加明显。

未来继续拓展吾悦广场，加强商业运转。截止到2018年上半年，新城对81个国内大、中城市的全面布局，累计开发及在开发项目达到393个。在上半年业绩发布会上，新城表示，经历多年深耕吾悦广场现已打造成为集文化、自然及生态特色元素于一身的城市商业综合体项目，同时发展一站到底的商业管理服务，统筹管理综合体的规划、建设、招商、推广运营等工作，实现规模和效益的协同效应。未来将进一步完善了“吾悦”品牌的建设，向立足全国的目标迈进。

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