【中报点评31】禹洲地产： 全国化布局加速，总土储较年初增长46%

 导 读 

下半年可售货值705亿元, 占全年目标65%, 加快完成全年目标.

◎ 作者 / 朱一鸣、齐瑞琳

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禹洲地产2018上半年实现合约销售金额为214.94亿元，占全年600亿销售目标的35.82%。项目布局集中合肥、苏州、杭州等一二线城市，受到政策影响较大，下半年销售表现仍有待观察。新增16幅地块，权益土地储备地价约合55.24亿元，总建筑面积为223.44万平方米，平均楼面价格为人民币5297元/平方米。净负债率相比去年年末有所上升，现金短债比虽有所上升，但短期内偿债压力不大，平均融资成本为6.52%，较2017年上升0.5个百分点。

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01

销售： 上半年完成全年销售目标的35.8%

禹洲地产2018上半年实现合约销售金额为214.94亿元，与去年同期基本持平，占全年600亿销售目标的35.82%。合约销售面积为157.8万平方米，较去年同期上升23%。均价为13623元/平方米，低于去年的均价16744元/平方米。禹洲地产计划在2020年实现千亿规模，未来年复合增长率目标为40%。2018年推出产品货值目标为940亿元，下半年的可售货值为705亿元，今年的合约销售目标为600亿元不变。

与2017年同期相比，今年上半年，长三角地区仍然是禹洲地产合约销售金额贡献度最高的区域。上海、南京、合肥、苏州、杭州、蚌埠及舟山共贡献合约销售金额达105.53亿元，占禹洲地产整体合约销售金额的48.9%。海西经济区作为禹洲的发源地，仍旧处于领先的市场地位，2018年上半年销售金额达人民币50.33亿元，占其整体合约销售金额的23.4%。华中地区的核心城市武汉首次贡献合约销售收入，约为人民币23.82亿元合约销售金额，占集团总合约销售金额的11.1%。

2018上半年，一线城市及部分热点二线城市的供应持续缩紧，一定程度上影响了禹洲地产的销售业绩。对比2018年上半年和2017年上半年合约销售金额的区域占比情况可以看出，海西经济区以及长三角区域的占比相对减少，而其他区域销售金额占比上升，贡献增大。随着禹洲地产全国深耕布局战略的进一步深化，销售收入来源地区更加多元化，将有可能在一定程度上抵御市场政策所带来的风险。

02

投资：全国化布局加速

总土储规模较年初大幅上升

2018年上半年，禹洲地产继续以较有吸引力的地价在长三角、海西、环渤海、粤港澳大湾区、华中及西南这六大都市圈进行布局，其中长三角和海西经济区新增土地建面占比分别达44%和31%。报告期内禹洲地产通过公开招拍挂以及收并购的方式，共获得16幅地块，权益土地储备地价约合55.24亿元，总建筑面积为223.44万平方米，平均楼面价格为人民币5297元/平方米。

从2015年起，禹洲地产全国化开始加速，持续加大土地储备。截至2018年6月，总土地储备面积大幅增长，超过1725万平方米，较今年年初增长46%；平均土地成本4995元/平方米，布局6大都市圈，25个城市；其中，长三角、海西、环渤海、华中、西南地区及粤港澳大湾区可售建面占比分别为42%、21%、24%、6%、4%及3%。

禹洲通过收并购进入北京、佛山及沈阳三城，并获取天津、武汉、沈阳的优质地块及项目，进一步夯实京津冀都市圈、粤港澳大湾区都市圈及华中都市圈，加速全国纵深布局。

预计禹洲下半年可售土地货值705亿元，但是由于禹洲地产的土储占比中长三角区域、环渤海区域以及华中区域占比较大，土地很大部分都在一二线城市，而且是限价最严峻的城市，如武汉、苏州、杭州等。受到市场因素、土地政策影响以及一二线城市市场限价等问题的影响，禹洲地产下半年的销售情况有待考察。

03

财务：净负债率上升，融资成本保持低位

2018年上半年，禹洲地产实现营业收入92.4亿元，较2017年同期上升27.5%。主要是由于其已交付物业总建筑面积增加以及平均销售单价的上升，令销售物业确认收入有所上升。其中，销售收入为89.7亿，交付及确认销售的物业平均销售价格为12574元/平方米，同比上升12.23%，主要是由于长三角地区尤其是上海和南京在今年上半年的交付的面积增多，这些地区的销售均价相对于其他城市较高。

禹洲地产上半年实现毛利润29.14亿元，毛利率为31.53%，与年初相比下降了3.87个百分点，主要是由于报告期内交付项目的产品结构发生变化，其预计2018年毛利率依旧可以保持在30%以上。此外，净利率及归母净利率相较年初均有所上升。

截至今年6月30日，禹洲现金及现金等价物以及受限制现金为250.9亿元，相较2017年末增长43.4%，现金短债比为1.44，基本可覆短期债务，偿债压力较2017年末有所减轻。报告期末公司净负债率为62.96%，较2017年底上升了5.23个百分点，但还是位于合理区间内。期内，禹洲平均融资成本为6.52%，较2017年上升0.5个百分点。

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