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调研纪要| 中原城市群三四线市场调研（二十五）开封篇
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文／研究员 杨科伟、吴嘉茗
巨量新房和未开发土地集中于汴西区域
乡县需求为主料将难以为继
受郑汴一体化和自贸区等规划利好相继落地推进，开封楼市在2016年-2017年成交量价上行，尤其价格快速上涨，2018年房价较2013年翻2-3倍。2018年8月以来市场明显下行，目前市场总体行情较为冷淡，2019年4-5月份郑州市场有一定程度回暖，反而加剧了开封市场持续低迷：不少项目整体去化只完成年度目标的2-3成，全年预计只能完成年度目标在6成左右，调研项目日均到访量普遍仅10组左右，销售情况不容乐观。
开封市场集中度较高，老城区内新盘较少，随着“郑汴一体化”推进，开封整体发展方向西移，新入市项目也主要集中于连接郑州、开封两市的郑开大道与东京大道中间的狭长地带，从西往东棋盘式规划从二十五大街到一大街，分别集中于运粮河片区、中意湖片区和汴西湖片区，土地总量至少40平方公里，主要是商品住宅开发。运粮河片区主要以发展文旅地产为主，包含恒大童世界、银基水世界、方特主题公园、华谊兄弟小镇等文旅项目，总体开发思路为开发文旅产业并配建一定规模的住宅；中意湖片区是目前全国化品牌开发商进驻的主要区域，包括雅居乐、金茂、美的、绿城、弘阳、禹洲、融创等开发商均已有项目在开发中，剩余土地存量较少；汴西湖片区在三个区域中最靠近开封老城区，发展最早、配套落地也最为完善，也是三个区域中均价最高区域，主要项目有亚新郑开橄榄城、海马公馆、绿城桃李春风等。预计开封未来几年的土地出让和楼市发展方向仍以沿着郑开大道从中意湖片区向西延伸，潜在供应量非常巨大。
开封楼市购房客户对于项目价格敏感度较高，毛坯项目单价在8000元/平方米以上则去化难度上升，精装项目的价格主流接受度在9000-9500元/平方米左右，价格再高一些的项目则会面临客户被郑州分流的风险；去年，开封购房客户以开封城区客户为主，占比约为4成，来自郑州的投资客和开封郊县的改善客户各占2成左右，但2019年以来，郊县客户的比例上升至4成左右，开封城区降至2成，郑州投资客因为开封价格与郑州房价差缩小也随之明显减少。在政策调控方面，开封目前没有限购政策执行，限制签约情况也不明显。
客户结构
今年郊县客户占比提升至4成
开封的购房客户主要有三个来源，本地城区客户占4成左右，以地缘性客户为主，来自开封郊县的客户占2成左右，由于价格差而吸引的郑州客户占2成左右。2019年以来开封周边郊县客户比例上升，最多达到50%，主要有三方面因素：1是因为本地的存量客户的购房需求在2016年-2018年基本消耗完毕；2是由于郑州的投资客占比降低，开封房价上涨后几乎与郑州郊区持平，价差消失投资客减少；3是郊县产业基础相对城区更加牢固，郊县客户购买力不弱。郊县客户来源中来自杞县的客户最多，其次是通许、开封县、尉氏和兰考的客户。
购房偏好
功能性、刚需房为主
开封客户对性毛坯房接受度更高，主要是由于刚改人群对价格更敏感，投资客户对装修也没有需求，但2018年元旦后的所有土拍要求精装修交付，也给开发商带来一定的去化压力。洋房和高层相比高层更加容易去化，洋房的去化从去年8月份以来趋势有所下滑，主要是由于开封改善型客户对洋房的需求已经基本透支，刚改类客户受到购买力的限制，更加偏好120平方米左右的三房、高层产品。
棚改规模
老城无棚改计划
汴西新区待拆村庄无几
开封作为历史古城，为保护古迹和发展旅游业，老城区内几乎无棚改项目，导致基本没有货币化安置的客户，短期内老城区内居民难以通过棚改货币化安置快速提升购买力，对开封市场成交的贡献力度较低。
产业支撑
以文旅业为支撑
自贸区在汴西落地加快郑汴一体化进程
开封市没有支柱型产业，经济发展在全省排名较为靠后，目前主要依靠旅游业、博物馆展览为主，但旅游业的发展也较为缓慢。本地工作客户除公务员、企事业单位以外，以个体户为主，主要从事餐饮业、旅游业相关工作。高端人才受到郑州虹吸效应较强，后期返回开封买房的比例不高，城市经济发展相对滞后。
“郑汴一体化”规划是拉动开封发展的主要动力，但该规划的提出至今已经超过10年，规划落地速度较缓慢，目前可见的落地产业项目仍不多。河南省目前规划了3个国家级自贸区，分别坐落于郑州、洛阳和开封的汴西，开封汴西区的自贸区主要将引进旅游业、国际贸易流通、金融等产业类型，随着国家级自贸区在汴西区落地可加速郑汴一体化进展。
企业竞争
拿地意愿强烈
河南本土开发商地位稳固
2016年以来以碧桂园、恒大为首的外地企业进驻开封速度加快，对本地小型开发商带来较大冲击，但省内的规模开发商仍然具有较大优势如建业、亚新在当地的影响力较大。由于开封市场受郑州影响强烈，开封是河南省除郑州以外外地开发商最多的城市，外来的大型开发商在拿地方面实力更为雄厚，目前市场占有率较高，但同时普遍面临“外来和尚不好念经”的难题，本地购房者对于省内开发商明显更加信赖。目前房地产集中发展的三大片区中汴西湖板块和中意湖板块剩余土地量较少，外来房企再拿地只能往中意湖板块西部拿地。
市场难点
存货量大
客户购买力无法支撑
2016年以来外地企业进驻开封速度加快，过去两年土地出让量过大，导致开封目前的存量问题较为严重，市场成交量最高的三年平均每年市场容量在160亿元左右，但目前市场上开发商2019年计划推货量已经达到240亿。目前市场上项目面临主要难题在于客户购买力后继乏力，开封是人口流出型城市，短期内人口上行可能性不高，购房意愿不强且收入水平有限；汴西区面临供应量过大，后续去化困难的问题。
总体来看，开封房地产市场的发展主要是依靠郑州热度的带动和外溢，本地客户的购买力有限，且购房意愿不足，目前市场处于下行状态且暂时无回暖趋势。汴西区在郑汴一体化的规划下产生了大量土地供应，但面临去化难题，即使部分项目已经开始以降价方式吸引客户，仍然无法提高客户的市场信心，未来5年内仍有较大可能停留在“空城”阶段。
典型项目一：恒大文化旅游城
▲售楼处实景/沙盘/区位图
地理位置：运粮河片区，连接郑州与开封的主干道——郑开大道北侧
交通：郑开城际轻轨：恒大童世界站、运粮河站
物业类型：高层、小高层、洋房、商铺
建筑面积：项目总规划12000亩，住宅开发600-700万平方米
装修：精装
开盘时间：2018年6月
交房时间：童世界开放时间2020年底，一期项目交房
上次开盘售价：9300元/平方米
项目点评：恒大在全国共布局15座童世界项目，其中河南恒大童世界选址位于郑州与开封交接处，距离郑州机场自驾约40分钟，项目自驾前往郑州、开封耗时分别为1小时、30分钟左右。童世界住宅项目目前一期在售，开盘至今去化率在5成左右，整体来看项目规划大面积产品较多，一期剩余货量中120平方米以上产品占6成以上，但客户受购买力限制，小面积产品更受欢迎，产品面积段错配是项目去化缓慢的原因之一；客户来源方面，2019年以来开封郊县客户比例提升至4成左右，开封城区和郑州客户各占2成，来自其他城市的购房者比例仅在10%左右，从童世界项目定位来看，其辐射全省的目标明显没有达到；这与河南客户的购房习惯有关，规划前景、市场预期对河南客户购房的推动力有限，他们更看重规划是否已经落地，对童世界项目而言，预计要到项目文旅部分开放后才能有效提高客户在该片区的购房信心，提升项目去化速度。
典型项目二：雅居乐金茂悦棠
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：中意湖板块，六大街与金耀路交汇处
物业类型：高层
建筑体量：总规划1305户
装修：精装修
开盘时间：2019年5月16日
开盘售价：8800-9600元/平方米
项目点评：项目位于中意湖片区核心地段，开车至主要交通干线郑开大道和东京大道都较为便捷，但周边公共交通配套有待加强。项目周边以规划以住宅项目为主，该板块由于规划地块大小、容积率相近，整体存在商品房供应同质化现象，项目面临竞品较多、开盘时间相近等竞争难题。项目首次开盘2、7号楼共200多套房源，去化率达8成左右，在市场整体趋冷的环境下去化率表现较好，其关键在于规划产品都以功能性小户型为主：本次开盘面积以95、115和125平方米为主，均为三房产品，符合该片区刚需为主的定位，也满足了开封客户对功能性小户型的需求，95和115平方米去化速度最快，面积上升到125平方米则去化相对困难。从该项目来看，要在开封同质化较严重的区域得以快速去化，提高产品的功能性以及性价比是最有效途径。
典型项目三：融创开封宸院
地理位置：中意湖片区，五大街与金耀路交汇处
物业类型：洋房、小高层
建筑面积：19.79万平方米
装修：毛坯
开盘时间：即将开盘50套洋房
售价：1.5-1.6万元/平方米
项目点评：项目是融创进入开封的标杆型项目，位于中意湖板块核心区域，且项目整体容积率仅1.49，成为该板块容积率最低项目，项目定位为高端改善、终极改善型项目，有别于板块内满足刚需为主的其他项目，从而避免了同质化严重问题，在板块内无竞品。开封宸院项目主力面积段在138-140平方米，约占4成左右，此外还有180平方米、210-230平方米的洋房产品，且定价在区域内也是最高，项目套均总价在300万左右，客户圈层相较周边项目有明显区分。从认筹情况来看，首次开盘洋房约50套左右，已通过验资的认筹客户达到350组，是开盘量7倍之多，在开封市场整体较冷的情况下显示了该项目的蓄客能力强劲，项目主要目标客户为在中意湖CBD板块工作的高素质人群、以及资产实力较强的个体户。
典型项目四：亚新郑开橄榄城
地理位置：汴西湖片区门户位置，紧邻开封老城区，项目横跨一大街至三大街
交通：毗邻郑开大道、金明大道、一大街等交通主干道
开封北站（郑徐高铁重要站点）、郑汴轻轨
物业类型：高层、退台式洋房
建筑面积：总占地1200亩，六期建筑面积200万平方米
装修：高层成品房交付（六期）、洋房毛坯交付（六期）
开盘时间：2018年9月（六期开盘时间）
上次开盘售价：高层：10500-11500元/平方米
洋房：11000-13000元/平方米
项目点评：橄榄城项目位于开封新老城区交汇处，一大街作为开封市新城的门户位置，橄榄城项目开发近10年，周边配套发展相对醇熟，位置和配套是项目的主要优势。橄榄城2014年首次开盘，连续三年成为开封销冠项目，首次开盘价格不足4000元/平方米，现已提升3倍左右。6期在售的主力户型为高层114-128平方米，洋房127-160平方米，以推售的4栋高层和3栋洋房基本上去化完毕。受买涨不买跌心态影响，目前市场客群持续观望，运粮河片区部分项目以价换量，带动其他项目降价，对橄榄城项目价格也产生一定的影响。
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