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【中报点评38】佳兆业:持续深耕大湾区,合约销售稳步增长

CRIC研究中心 克而瑞地产研究 2020-09-06

克而瑞研究中心 沈晓玲、万任澄、齐瑞琳

销售增速高于同规模房企2019年上半年佳兆业实现权益合约销售金额346.9亿元,同比增长37.1%,远高于TOP30房企平均10.96%的增长率。目前目标完成率为39.6%,低于TOP30房企46.0%的目标完成率,但是按照上半年的销售增长率来看,全年的销售目标完成问题不大。 

持续深耕粤港澳大湾区,土地资源丰富2019年上半年佳兆业拿地较为积极,拿地销售金额比为0.47,较于2018年全年上升了0.24。新增土储权益建面为246万方,同比上升125%;拿地权益金额为162亿元,同比上升201.6%;区域分布来看,珠三角区域新增土储权益建面占比60%,且除清远外全部为粤港澳大湾区城市,佳兆业持续深耕粤港澳大湾区及外延城市的战略不变。此外,佳兆业还有超3200万平方米未纳入土储的旧改项目将为企业带来更多可开发资源。 【营收稳步增长,归母净利润上升幅度较大】2019年上半年佳兆业实现营业收入201.06亿元,同比增长33.79%,归母净利润28.37亿元,同比增长66.5%。归母净利润快速增长是由于毛利率提升以及对费用把控的增强。 【债务结构合理,净负债率下降明显】上半年佳兆业现金短债比1.27,长短债比4.14,现金覆盖短债,债务结构较为合理。净负债率比年初下降45个百分点,为191%,加权平均融资成本8.60%。虽然净负债率下降明显,但是还是高出可比行业平均水平较多。未来企业需在降低融资成本以及净负债率方面继续发力。 【以物业开发为主,营收占比达到92.4%】上半年佳兆业的多元化业务营收占比为7.96%,比年初略有提升,但是整体还是偏低,主要还是以物业开发为主。企业之前曾说过将在多元化产业有所布局 ,但目前来看还处于孵化阶段,还需要进一步的等待。

销售:业绩同比上升37.1%高于TOP30房企平均增长率

2019年上半年佳兆业实现权益合约销售金额346.9亿元,同比增长37.1%权益销售面积196万平方米,同比增长38.4%,销售金额的增长率远高于TOP30房企平均10.96%的增长率,上半年佳兆业的销售均价为17699元/平方米。销售业绩的增长主要是由于公司重点布局一线及重点二线城市,其中一线城市销售金额贡献超过40%。 

2019年佳兆业提出销售目标875亿元,目前目标完成率为39.6%,低于TOP30房企46.0%的目标完成率,但是按照上半年的销售增长率来看,全年的销售目标完成问题不大。

佳兆业在各个区域都有布局,从销售业绩占比来看,2019上半年年佳兆业长三角区域销售业绩占比较去年同期有所减少,下跌10个百分点。销售金额贡献最高的区域为大湾区,占比为59%,同比增加3个百分点,其中深圳区域销售占整体的30%。大湾区的销售贡献已经连续4年占区域之首,且凭借其大湾区的广泛布局,可以预料未来仍将会对佳兆业的销售业绩有很大贡献。


投资:上半年拿地较为积极拿地销售比上升

2019年上半年佳兆业拿地较为积极,佳兆业通过招拍挂、收并购及旧改等方式新增15个地块,新增土储权益建面为246万方,同比上升125%;拿地权益金额为162亿元,同比上升201.6%;新增拿地平均楼板价上升至6585元/平方米,同比上升33.5%,这主要是因为佳兆业上半年拿地集中在一线及重点二线城市,在广州、上海、杭州、苏州、南京、深圳等地。从区域分布来看,珠三角区域新增土储权益建面占比60%,且除清远外全部为粤港澳大湾区城市,佳兆业持续深耕粤港澳大湾区及外延城市的战略不变。

2019年上半年佳兆业拿地销售金额比为0.47,较于2018年全年上升了0.24。可以看出今年上半年佳兆业加快了拿地速度,投资力度不仅高于2018年,也高于TOP30房企拿地销售比0.39的平均水平。


土地储备:土地储备丰富旧改项目将为企业带来更多可开发资源

截至2019年上半年,佳兆业成功在全国47个城市拥有162个地产项目,总土地储备面积为2580万平方米,权益比约为87%,其中76%的土地位于一线及重点二线城市,55%位于大湾区,为1407万方。整体来看,土地储备总建筑面积近几年并没有明显增长,但按照目前企业的销售去化速度来计算,佳兆业土地储备充足,足够支撑未来3-5年的发展所需。

此外,佳兆业还有3200万平方米未纳入土储的旧改项目,将为企业带来更多可开发资源。并且旧改项目全部位于政策利好的粤港澳大湾区,其中广州和深圳两地占比都在30%左右。今年上半年,旧改项目已为企业带来可售面积约73万平方米,可售货值约404亿元的土储资源,其中包含佳兆业在上海落地的首个旧改项目,该项目也是上海迄今最大的城中村项目。下半年预计还将供应深圳福田东山、南门墩、百灵达三个项目,为企业提供可售面积近50万平方米的土储资源。


盈利表现:营收稳步增长归母净利润上升幅度较大

2019年上半年佳兆业实现营业收入201.06亿元,同比增长33.79%,归母净利润28.37亿元,同比增长66.5%。 

企业归母净利润实现快速上升主要有两方面原因。第一是由于毛利率上升,上半年企业毛利率为33.36%,比去年同期上升了1.84个百分点,主要是受到结算项目均价提升的影响。其次企业也增强了对于费用的管理,其中管理费用支出下降6%,管理费用直接下降2.75个百分点。更值得一提的是,我们发现报告期内归属少数股东权益的部分亏损,而净利润规模却同比上涨,说明本期结算的全资项目实现的净利润更高。 

归母净利率较去年同期上升2.77个百分点,达到14.11%,略高于同规模房企平均水平。上升较快主要也是由于企业结算项目的毛利率上升以及对于行销费用的把控增强。


偿债表现:债务结构合理净负债率下降明显

2019年上半年,佳兆业持有现金284亿元,较于期初增长了26%,现金短债比1.26,与期初相比略有下降。主要由于上半年部分非流动负债转为流动负债,导致企业的短期债务比年初上升约55亿元。整体上看,企业短期债务压力较小。

从长短债比来看,2019年上半年为4.14,较年初下降1.27,但高于可比企业平均。也是由于短期到期债务增多的影响,企业的长短债比出现了下滑,但是与同规模房企相比,企业在债务结构方面做得还是不错的,近三年来长短债比都保持在4以上。企业也在积极进行债务结构的管理,上半年3次回购优先票据,合计5.6亿美元,使19年到期的美元债本金减少至1.4亿美元。

上半年,佳兆业的平均融资成本为8.60%,比年初8.41%上升0.19个百分点,高于同规模房企平均水平。较高的融资成本以及净负债率是佳兆业目前所面临的难题。上半年融资成本略有上升主要是由于佳兆业新发行的长期优先票据的利率高于回购利率。虽然这样能够提升企业中长期债务的占比,优化债务结构,但是也提升了企业整体的融资成本,未来企业需要在融资成本方面多加管控。 

净负债率方面,佳兆业上半年为194%,比年初下降了45个百分点,高于同规模房企平均。净负债率下降明显主要是由于手持现金增多,上半年佳兆业持有流动现金284亿元,比年初增加了约59亿元。年初,企业表示今年将会把净负债率控制在200%以内,上半年企业成功降低了净负债率,预期下半年企业将会在债务规模以及结构上再做调整,全年有望实现目标。


战略:以物业开发为主营收占比达到92.4%

上半年佳兆业的多元化业务营收占比为7.96%,比年初略有提升,但是营收贡献率较低,还有提升空间。从营收构成上看,佳兆业的多元化业务包括租金收入、酒店及餐饮业务、戏院、百货店及文化中心业务、水路客货运业务及其他。上半年物业管理服务以及水路客货运业务对多元化营收贡献较高。企业之前曾说过将在多元化产业有所布局 ,但目前来看还处于孵化阶段,还需要进一步的等待。

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