【中报点评39】大发地产：深耕与拓展并举，规模与盈利同步提升

克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧

【规模成长，增速高于百强房企平均增长率】2019年上半年，受益于长三角区域持续发力以及外拓市场开始贡献业绩，大发实现合同销售金额71.1亿元，同比增长40.8%，增速高于行业TOP100房企11.84%的平均增长率。上市以来，大发即开启规模化扩张，业绩增长持续向好，今年有望取得新的突破。 

【深耕与拓展并举，全力推进投资布局】报告期内，大发新增13块地，建筑面积达127.6万平方米，拿地销售（金额）比达到0.97，全力推进投资布局。新增投资建面中，超过7成集中在长三角，另外也加仓了部分中西部二线城市项目，市场外拓，布局结构更加优化。截至2019年6月30日，总土地储备建面达432万平方米，平均土地成本约为3500元/平方米，为业绩和利润持续增长提供保障。 【营收和利润大幅增长，盈利能力显著提高】报告期内，大发营收39.7亿元，同比大幅增加302.6%,主要由于物业销售收入的增加。实现毛利润9.6亿元，同比上升227.7%，净利润达3.24亿元，净利率大幅提升至8.2%，盈利能力显著提高。 【融资渠道拓宽，三大举措保持负债率稳定】上市之后，大发债务总规模达68.5亿元大发的融资渠道拓宽，资金来源更加多元化，1-7月总计发行3亿美元票据。净负债率132.5%，大发处于规模的高速成长期，加杠杆扩张不可避免。后期，大发将通过三大举措保持负债率的稳定。销售：推进规模化成长增速高于百强房企均值

截至2019年6月30日，大发实现合同销售金额71.1亿元，较2018年同期增长40.8%，远远高于行业TOP100房企11.84%的平均增长率；销售面积58.9万平方米，同比增加133%；上半年销售均价约为12069元/平方米。报告期内，大发的业绩增长具备较好的支撑，一是长三角区域持续发力，温州、无锡、宁波等区域市场继续保持高热度，项目去化理想；二是外拓市场也补充增加，例如重庆、成都等市场开始贡献业绩；三是以“悦系”和“都会系”为代表的产品辨识度较高，具有一定的客户吸引力，市场反应符合预期，上半年首开项目平均去化率超80%。上市以来，大发即开启规模化扩张，业绩增长持续向好，今年有望取得新的突破。

业绩分布结构上，长三角区域城市仍为主要业绩来源，总计销售额达68.4亿元，占比达96.2%。其中，温州、湖州、无锡、合肥、嘉兴为重点贡献城市，贡献率分别达到18.4%、10.4%、9.1%、8.4%、8.1%，合计超过半数。相比2018年，上海市场业绩贡献大幅下滑，可能受到推货量的影响。但值得注意的是，中西部城市重庆、成都业绩贡献开始显现，销售结构更加优化。长三角区域一方面确实受到国家政策利好，发展空间巨大，但也面临了政策调控的不确定性，拓展市场的补给有利于分散市场集中性风险，对业绩增长起到稳定的作用。

土地投资：深耕与拓展并举全力推进投资布局

自2018年上市以来，大发在土地市场表现积极。今年上半年，大发新增13块地，建筑面积达127.6万平方米，总价69.1亿元，投资金额已经超过去年全年土地投资总成本60.68亿元，平均新增楼板价为5412元/平方米。2018年大发拿地销售（金额）比为0.48，今年上半年达到0.97，表明其投资布局的积极性很强。 

上半年，大发土地投资主要集中在长三角区域，如温州、常州、宁波等，这些城市市场热度高，需求方面有支撑。另外，大发也在南昌、郑州这些中西部二线城市有所加仓，在中西部城市预期走高下，这些项目也将为企业带来较好的业绩和利润。 

截至报告期末，大发连同合营企业及联营公司拥有土地储备总规划建筑约432万平方米，相比2018年末340万平方米上升明显，总土储平均土地成本约为3500元/平方米，较低的土地成本为业绩继续增长提供良好的保障。

盈利表现：营收与利润双增长盈利能力显著提高

今年上半年，大发营收39.7亿元，同比大幅增加302.6%,主要来自物业销售收入的增加。期内，实现毛利润9.6亿元，同比上升227.7%，其中，净利润为3.24亿元。由于推货结构调整，上半年销售均价降低，毛利率为24.2%,同比有所下降；净利率大幅提升至8.2%，虽然低于行业平均值，但盈利能力显著改善。营收与利润的双增长，将成为大发在行业的有力竞争力。

债务状况：融资渠道拓宽三大举措保持负债率稳定

上市之后，大发的融资渠道拓宽，并获穆迪给予的主体B2评级以及标普授予的主体信用评级B。4月，大发成功发行1.2亿美元私募债，资金用于企业再融资及一般营运资金。7月，大发又发行了于2021年到期的优先票据，本金总额为1.8亿美元，用于现有债务的再融资及应对调整。大发上市不满一年，逐步受到资本市场的认可，资金来源更加多元化，有助于缓解企业流动性压力，优化债务结构。 

截至上半年末，大发债务总规模达68.5亿元，其中短期负债28.1亿元，长期负债40.4亿元，分别占比41%和59%。偿债方面，报告期末，大发持有现金21.8亿元，现金短债比为0.8，短期有一定的偿债压力。截止上半年末，大发净负债率上升至132.5%，大发当前处于规模的高速成长期，加杠杆扩张不可避免。下半年大发将通过三大举措保持负债率的稳定：提高资金收款的比例，严格按照现金回款情况控制拿地节奏，合作方资金减少负债水平。

战略：明确三大体系建设全方位提升企业质效

下半年，大发明确了投资、财务和运营三大体系建设，以及在产品价值、组织效能等方面的建设规划。 

“大投资”体系建设，推动规模化成长。为推动规模化成长，大发实行“大投资”体系建设，并在深耕长三角、布局国家黄金城市群的战略指引下，进一步确立了“1+5+X”的布局体系，其中，“1”代表全面深耕长三角核心区域，“5”代表重点深耕成渝、中原、长江中游、广东、山东5大城市群，“X”则是指战略性关注西安、北京、天津、福州等重点城市机会，通过深耕重要目标地区和战略拓展，助力土地储备的可持续发展。 

“大财务”体系建设，持续为股东创造价值。财务管理方面，大发地产确立了“大财务”体系建设规划，即由核算型财务管理转型为价值创造、决策支持型财务管理，打造全面预算管理体系，并通过加强业务合作，有效优化资源，分散财务风险，推动财务稳健性逐年提高。 

“大运营”管理体系建设，实现快速高效运营。“大运营”管理体系，是以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，实现自有资金高回报的战略目标。通过以财务经营为导向的管理路线，通过对现金流和利润率等关键要素的管理，实现快速高效运营，提高资金利用效率，抵抗经营风险，促进企业高质量的均衡增长。 

在当前行业环境和市场格局下，房企发展越来越强调综合实力，特别对于上市不满一年的大发来说，防范风险、稳中求进才是可持续发展的关键。在三大体系的建设和推进下，大发在规模、价值和管理方面都将继续提升，企业进入可持续发展轨道。

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