【深圳旧改真相】数字背后的博弈
文/克而瑞研究中心 洪圣奇 房玲 尹鹏
从曾经佳兆业等地头蛇关门割据，到如今恒大、碧桂园等外来土豪争相进入猎食，越来越高的曝光率丝毫没有减少深圳旧改的神秘感。
你了解深圳旧改么？
一直以来，深圳旧改似乎只由三个数字组成：投资者眼中的土地储备面积，购房者眼中的销售单价，和媒体人眼中的开盘当日签约总金额。
然而，在这三个最为人津津乐道的数字背后，是房企、地方政府和拆迁户围绕一连串数字指标，长达数年、甚至超过十年的博弈。
旧改的真相是什么？
为什么深圳的旧改最吸引人？完整的旧改流程是怎样的？房企怎样才能在旧改中多赚钱？土地储备的含金量如何计算？……
你想了解的一切，都在本篇报告里。
土地供应依靠存量
市场主导是最大特点
改革开放以来，深圳从小渔村一跃成为国内四大一线城市之一，发展速度惊人。然而，受制于辖区面积，深圳土地资源稀缺的短板也日益暴露，因此土地资源的再利用成为深圳解决城市土地供应的主要方式。
1、三大动因促深圳旧改发展
1）宅地稀缺，存量供应占比逐年提高
和北京、上海、广州的土地供应情况不同，深圳土地市场目前主要有两大特征：
一是供应减少，向存量要发展空间。随着深圳新增土地资源的减少，向土地存量要发展已经成为深圳土地供应的常态。2012年深圳市年度计划供应建设用地面积中存量建设用地占比59%，近两年这一比例又不断提高，2014、2015年分别为69%和73%，相信未来这一比例依然会维持在高位。
二是招拍挂市场宅地难求。CRIC数据显示，2009年到2015年前10月深圳招拍挂市场纯宅地的成交比例一直呈现下降趋势，2015年前10月这一比例仅1.3%。即便将商住及综合类型用地一并计算，实际占比依然很低，招拍挂市场上供应量最大的还是工业及其他用地。
由此可见，旧改是深圳住宅、商住等用地供应的主要来源，在深圳一手商品房市场上的占比也将越来越高。
2）政策领先，吸引企业积极参与旧改
基于上文所述的现状，深圳对旧改研究投入了更多精力，期望通过政策的完善，使政府（公众）和企业的利益得到兼顾，同时也有效增加了土地供应，保障城市的发展需要。
2009年，深圳颁布了全国首部城市更新办法。此前，深圳在旧改方面只有一些城中村旧改意见或暂行规定，缺少法律法规约束和规范的操作流程。从《深圳市城市更新办法》开始，深圳逐渐在法规、政策、技术、操作等层面完善法规建设。
《办法》中的主要亮点包括：允许开发企业自主制定和实施改造规划；按照协议出让价获取改造后的土地；允许土地性质转变等，给予企业很大发挥空间，充分调动了企业的积极性，因此深圳以市场为主导的旧改推动走的较为顺利。目前来看，深圳的城市更新法规体系建设和推进深度都走在全国前列，上海、广州两地的城市更新办法都是2015年才出台。
3）地段优质，需求旺盛项目销售火爆
旧改项目多处于老城区或区域的核心地段，稀缺性非常高，因此一旦改造完成，楼盘上市，往往受到市场追捧。
尤其在今年深圳市场火爆的情况下，多个单日成交几十亿的项目均是“深圳旧改制造”。根据CRIC数据，深圳控股的赛格日立工业区升级改造项目深业上城“自开盘至2015年11月已累计销售约79亿”；华润城（大冲村旧改项目）2014年10月首次开盘至今已销售109亿；2015年11月开盘的鸿荣源龙华旧改项目壹城中心当日便去化60亿。
由此可见，对旧改所在区域内新房的旺盛需求为房企定价带来了巨大优势，使得房企乐于成为提供者，推动着深圳旧改不断提速。
2、三类主体为主流改造对象
城市更新可分三类：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新和拆除重建类城市更新。人们日常所说的“旧改“，多数指“拆除重建类城市更新”，主要包含城中村改造、旧工业区改造和旧住宅区改造。
1）城中村：资源丰富开展最早
城中村是指城市高速发展过程中，滞后于城市发展，游离于现代城市的管理之外的生活水平低下的居民区。
深圳早期发展主要依靠农地征用进行，而村落的拆迁补偿周期长，跟不上深圳快速发展的步伐，逐渐形成了“城市包围农村”的格局，也就有了现在的深圳城中村。深圳市城中村的概念为，深圳市城市化过程中，依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
随着深圳对土地的需求日益迫切，城中村开始进入了公众视野。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，总用地面积93.49平方公里，是非常大的存量土地。因此，城中村改造是深圳最早开展的城市更新动作，也是传统房企最热衷参与的旧改类型。
2）旧工业区：改造难度相对较低
旧工业区改造是指城市产业发展中，原有工厂产能下降、厂房老旧，须通过改造实现产业升级转型，提升产业发展的效率，带动区域发展。
2014年，深圳《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》出台，鼓励工业区改造，融合了功能改变、加建扩建、局部拆建等方式，使工业区改造变得更灵活。工业区改造的优势在于权利主体较为单一，通常为单个企业而非个人或组织，是三类旧改中相对简单的。
3）旧住宅区：政府主导但成功少
旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差、缺乏基本的物业管理条件的住宅区。
深圳的商品房开发起步较早，有不少旧住宅区年代久远、质量堪忧，需要进行拆除重建。在2009年《深圳市城市更新办法》出台后，共有8个旧住宅区纳入城市更新计划，除深业集团的沙河鹤塘小区改造成功外，其余均无成功案例，在城市更新中难度最高。
通过用地规划谈判
兼顾公众与企业利益
深圳旧改的流程长、涉及部门多，过程非常繁杂。申报、规划及拆迁是整个过程中的难点，但同时又是深圳旧改政策的亮点和差异所在，因此我们将重点对这三方面进行研究。
1、申报：以企业推动为主，政府辅助解决“难题”
企业若想在深圳获得旧改土地有两种主要方式，一类是企业主动推动项目的申报（为深圳推动旧改的主要方式），另一类是政府主导申报和推进。
1）企业自行寻找权利主体进行磋商
城中村及工业区的改造的前期申报主要靠企业推动。按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定，更新单元申报主体的其中两种为，可由权利主体自行申报及权利主体委托单一市场主体申报。意味着只要权利主体同意，企业就可以成为申报主体。实际操作中，因为企业看重旧改项目的潜力，一般都主动介入。
具体的操作上，一般为企业对于某城中村或工业区有改造意向，主动和该旧改主体进行接洽谈判，在获得占建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上权利主体同意进行城市更新后，即可展开城市更新单元申报。
城中村因为涉及分散的权利主体，存在一定旧改难度，但是由于大多是农村集体经济模式，旧改征得原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意即可，效果要好很多。而工业区的改造相对较为容易，因为往往工业区的权利主体较为单一，谈判的难度大大降低。如深圳控股在深圳的土地储备有180万平方米的计容面积，其中旧改占到130万平方米，主要来自于企业大量自有工业区项目的旧改。
2）无单一权利主体政府亦难以推进
旧住宅区与城中村及工业区改造不同，既没有城中村的原农村集体经济组织，也非单一权利主体，谈判过程中诉求无法统一，推进困难重重。此外，开发商为争抢小区影响业主的事件也层出不穷。例如，在前期征询阶段，多家开发商介入同一个小区，轮番上门询问，影响业主的正常生活。为此，个别项目甚至受到上访压力。
为避免上述情况的出现，2012年《深圳市城市更新办法实施细则》明确对老旧住宅区改造作出规定：以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。尽管政府亲自操刀旧住宅区改造，但是实际的情况也并不理想，而且政府推动意愿也明显减弱，至今再无旧住宅区改造纳入城市更新计划。
2、规划：政府与企业的谈判，是深圳旧改关键步骤
规划指标的谈判是企业与政府博弈的过程，也是深圳旧改的最大亮点所在。这一块谈判效果将直接影响企业的总体的利润情况，如何取得更多的主动权是企业的目标。这其中主要的几项分别是用地性质、容积率及需移交的公建配套。
1）总体原则：寻求政企利益平衡点
深圳城市更新单元规划的制定，总体上必须符合全市城市总体规划和土地利用总体规划，然后以全市城市更新专项规划指导为依据，最终利用法定图则对规划片区的土地利用性质、开发强度，以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面作出限制。
从企业的角度看，核心诉求为寻求经济效益；从政府的角度看，核心诉求在于通过城市更新推动城市发展以及为公众争取更多公共利益。《深圳市城市更新办法实施细则》中也提出，城市更新单元规划的制定应当优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。在实际操作中，为平衡企业和公共利益，法定图则成为政府重要工具，如果项目测算下来的利润情况较高，政府可通过增加配套公共设施等手段，增加公共福利
围绕地块具体规划，政府和企业进行谈判和博弈，最终达成“双赢”：即确保企业在项目中的利润率，也谋求了公众利益最大化，旧改工作也因此得到了推进。
2）用地性质：根据规划需要土地可转性
在全国大多数城市，土地性质转成住宅或商住等性质的难度大，但深圳城市更新对于用地性质的管理较为灵活，通过旧改实现用地性质转变大有可能。
《深圳市城市更新办法》中明确规定，拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，补缴地价即可。政府在实际的规划中也会考虑区域的发展重点，进行用地性质的改变。
例如，改造前城中村用地非住宅性质，如果周边以住宅为主，那么改造后为住宅性质用地可能性非常高；改造前为工业用地，但是周边工业和商业为主，那么转为商业用途，做公寓产品可能性很大。如赛格日立工业区旧改项目，在完成改造后打造的深业上城，主要是公寓产品。
由此可以看出，在用地性质的谈判上，只要是基于现状进行的合理的转性诉求，政府的接受度是比较高的。
3）容积率：房企旧改利润的重要支撑
企业之所以能在深圳旧改中盈利，和容积率有很大关系：容积率越高，可售建筑面积越大，在多数城市，无论是招拍挂还是旧改获取的地块容积率总体均偏低（通常在4以下），而深圳旧改能在容积率上给到企业支持。
深圳政府会根据确定的指引，参考地块规划面积、区位、道路等各种因素，再基于基准容积率进行未来容积率计算，根据区域和用途的不同有很大差异。在核心地段，又有配套支撑的话，商业用地容积率可以达到10甚至更高；居住用地相对低一些，比较核心位置在4-5，非区域中心在4以下，但总体没有固定标准。
容积率最终的确定综合了各种因素。如：某区域急需改造，但规划条件并不支撑高容积率，这种情况下政府就会在编制审批过程中相对平衡，最后可能容积率不高，但是移交政府的地也不多。总体来说，政府有基本确认的规则，但会根据个案情况作出不同判断。
4）公建配套：旧改中企业的必要付出
公建配套的移交是深圳旧改中的重要环节，是政府争取公共利益的重要途径。
在公建配套的移交上，《深圳市城市更新办法实施细则》规定：城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。这一块主要有三类情况：
情况1：将差额土地交还政府。这部分土地的用途已明确规定，且不算指标，不计入容积率，建设成本则由政府承担。对企业而言，成本主要体现在拆迁方面，政府则在开发量中已予以考虑。政府提供的开发量按照实际拆迁范围而不是批准面积核算。
情况2：负责代建配建保障性用房或创新人才用房，政府根据成本并参考合理利润进行回购。
情况3：开发商直接建设垃圾转运站或者体育活动场所等小型公共设施。成本由企业承担，但数额相对较小。
3、拆迁谈判：成本高，难度大，法律支持弱
<本节内容略>
土地价格低廉
时间周期加大成本
除了拆迁补偿外，企业参与旧改的利润情况还受到地价、时间周期、土地增值税的影响。当前深圳旧改土地的出让价格并不算高，但时间周期和土地增值税的对企业利润的影响较大。
1、地价低，为房企盈利带来空间
深圳对于土地出让价格的要求并不高，主要的支付方式以补缴为主，根据项目的容积率或者具体情况进行相应的补缴，以一定比例的基准地价计算，或以基准地价计算，但无论采用哪种方式，旧改所需的费用支出相比招拍挂市场要低很多。以2013版深圳市各区基准地价来看，除了福田、罗湖两区部分的商业用地基准地价较高，普遍的地价水平在4000元/平方米以下。
当前一线城市的地价不断走高，土地资源更为稀缺的深圳如有宅地拍卖，极易遭遇“哄抢“。例如，2014年10月龙光以46.8亿夺得深土交告〔2014〕20号龙华A802-0305地块，成交楼板价达25094元/平方米，溢价率85.34%。而旧改拿地的优势在此时体现的尤为明显。
从财务数据来看，主做旧改的房企，盈利能力也确实强于做房地产开发的房企。以深控为例，2012年以来企业的毛利持续上升，毛利率水平则基本在35%左右，尽管2014年毛利率略有下滑，但2015年上半年又回升至34%。
表6：深圳控股2012-1H2015收入及毛利（亿）
指标 | 2012 | 2013 | 2014 | 1H2015 |
营业收入 | 83.13 | 97.79 | 138.27 | 62.79 |
毛利 | 29.96 | 36.02 | 40.73 | 21.32 |
毛利率 | 36.04% | 36.83% | 29.46% | 33.95% |
数据来源：企业年报、克而瑞研究中心
2、周期长，考验房企资金成本
旧改项目利润空间虽大，但企业实际却存在一定的实施难度。2008年至2015年11月，深圳市规划和国土资源委员会网站公布的城市更新单元计划共425个（不含《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案），剔除调出城市更新计划的），但是实际的实施率在20%左右。
由此可见，看似是“肥肉”的旧改，实际操作的难度难以预计，主要体现在时间成本上。招拍挂拿地的开盘周期通常在1年以下，2年已偏长；旧改的一般周期在3-4年（从纳入城市更新计划到开盘销售），时间长的可达7、8年，部分如华润大冲村、鹿丹村等旧改项目甚至超过10年。
2005年，大冲村旧改规划编制完成，华润正式介入，直至2009年初，补偿方案才获股东代表大会通过，华润仅补偿谈判就花了4年多时间。随后，拆迁又耗费了约4年时间，最后10余户甚至通过提请司法强拆才完成，最终2014年才正式销售，总共耗费长达10年。鹿丹村的情况更严重：2000年深圳市决定推动鹿丹村改造，尽管该项目一直是政府主导，但2013年才完成补偿方案，2015年初，该旧改项目地块正式通过招拍挂被中海地产取得，历时长达15年。
当然，也有推动较快的项目，如深圳控股的观澜旧村项目，2010年纳入城市更新计划，如今已在销售中。旧住宅小区中推进较快的为深业旗下沙河鹤塘小区，2010年被纳入城市更新计划，到2014年已完成项目实施主体确认，预计2017年就可入市，属于旧住宅小区中速度较快的了。
旧改周期拉长带来最大的问题，是先期投入的都成为沉淀资金，容易陷入进退维谷的状态。尤其若在拆迁过程中遇阻，补偿款投入的成本会不断增加。企业使用的若非自有资金，财务成本也会不断增加，蚕食利润。
目前积极参与旧改的房企融资成本普遍较低。以2015年中期企业公布情况来看，华润置地的融资成本仅4.37%，深控的融资成本在5.5%，保利置业为6.7%。低成本资金对这些企业参与旧改起到了很好地支持作用。
3、补贴少，仅有评估地价折扣
深圳当前对参与旧改的房企并没有太多政策性资金支持，仅有“评估地价后可实行85折“一个优惠，最早执行这一标准为深业上城项目。当然还有些普适性的优惠，如地价可分期支付，减轻企业的财务压力。此外，由于拆迁等工作进行时房企并未取得土地使用权，不能正常申请开发贷款，主要依靠银行的创新服务进行资金支持。
高利润同时也将使企业缴付较高的土地增值税。深圳旧改的拿地价格其实相当低，如果拆迁成本和资金成本并未付出太多，企业可能将承担相对高昂的土地增值税，尤其毛利超过50%的项目按照累进税率交的更多。
企业发挥各自优势政策仍可完善
1、企业：以内在实力为基础，寻求差异化发展
2、政府：完善法律体系，通过政策和市场手段引导
<本章内容略>
专题完整目录
一、背景：土地供应依靠存量，市场主导是最大特点
1、三大动因促深圳旧改发展
1）宅地稀缺，存量供应占比逐年提高
2）政策领先，吸引企业积极参与旧改
3）地段优质，需求旺盛项目销售火爆
2、三类主体为主流改造对象
1）城中村：资源丰富开展最早
2）旧工业区：改造难度相对较低
3）旧住宅区：政府主导但成功少
二、流程：通过用地规划谈判，兼顾公众与企业利益
1、申报：以企业推动为主，政府辅助解决“难题”
1）企业自行寻找权利主体进行磋商
2）无单一权利主体政府亦难以推进
2、规划：政府与企业的谈判，是深圳旧改关键步骤
1）总体原则：寻求政企利益平衡点
2）用地性质：根据规划需要土地可转性
3）容积率：房企旧改利润的重要支撑
4）公建配套：旧改中企业的必要付出
3、拆迁谈判：成本高，难度大，法律支持弱
三、盈利：土地价格低廉，时间周期加大成本
1、地价低，为房企盈利带来空间
2、周期长，考验房企资金成本
3、补贴少，仅有评估地价折扣
四、建议：企业发挥各自优势，政策仍可完善
1、企业：以内在实力为基础，寻求差异化发展
1）根据自身特点，决定侧重方向
2）加强人才培养，改善沟通渠道
3）企业通过合理途径反应诉求
2、政府：完善法律体系，通过政策和市场手段引导
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